來源：21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
記者：祁三連、羅鍶萍、侯瀟怡
圖片來源 / 21世紀經濟報道（jjbd21；宋文輝）
我們先來看兩組數據：
諸葛找房數據顯示：鄭州二手房掛牌價從2018年6月至今已連續下跌12個月，從當時的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米。
上海中原地產數據顯示：7月份，上海新建商品住宅成交面積61.6萬平方米，環比減少9.8%，周度成交最低水平只有11萬平方米，上海樓市成交量出現縮水現象。
上述市場表現可以一窺行業現狀。
近日，克而瑞發布的數據顯示，1-7月，按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年放緩顯著。7月，百強房企的單月業績表現整體平穩，與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權益口徑的銷售規模均較6月環比降低近29%，同比略高於去年同期。
政策層面也沒有寬鬆。7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續加碼樓市調控，開封取消限售令「一日游」更體現出中央堅持房價調控的決心。7月30日，中央首次提出「不再將房地產當作短期刺激經濟的手段」，直接定調樓市調控走向。
雙面夾擊下，房地產市場將走向何方？
樓市「寒意」襲來
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雖是盛夏，房地產市場卻已感到一絲「寒意」。
「多數房企6月出於衝刺半年業績的動機會增加開盤數量。6月過後，房企開盤量會逐漸減少，從而拖累成交量增長，這屬於季節性原因。」
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，相比之下，同比得出的結果更具有參考價值，他注意到，2019年前七個月，房企銷售金額同比儘管仍有小幅度增長，但銷售面積同比已經出現下跌。
具體來看，克而瑞數據顯示：今年1-7月，碧桂園、中國恆大和萬科銷售面積分別為4786.1萬平方米、3080.8萬平方米、2395.4萬平方米。但這其中，只有萬科銷售面積同比2018年前7個月實現小幅增長，碧桂園和恆大分別同比下滑2.5%、4.1%。
房地產整體市場表現也趨向降溫。
從新房市場來看，58同城、安居客《國民安居指數報告》顯示：7月份，全國67個主要城市平均房價為16412元/㎡，環比下跌0.02%。
需求方面，上述報告公布的用戶行為指數顯示：7月全國找房熱度呈現明顯分化趨勢， 7月全國找房熱度環比持續下降，降幅11.9%，一二線城市找房熱度相對穩定，三四線城市找房熱度環比降幅達26.7%。
與此相對應的是，7月全國二手房新增掛牌房源量環比也下跌了4.4%，北上廣深一線城市的新增掛牌房源量均呈現下降趨勢，部分二三線市場如海口、合肥、無錫、宜昌、岳陽的新增掛牌房源量呈上升趨勢。
二手房市場方面，根據諸葛找房數據研究中心發布的數據，2019年7月份100個重點城市二手住宅掛牌均價為15035元/平方米，環比2019年6月份微漲0.02%，基本與上月持平，百城二手住宅掛牌均價在連續4個月上漲之後停漲。
其中上漲城市62個，平均漲幅0.96%，漲幅環比上月收窄；下跌城市37個，平均下跌0.84%；持平城市1個。
分城市等級來看，一、二線城市二手住宅掛牌均價持續下跌，三四線城市持續上漲。其中一線城市環比下跌0.53%，連續半年下跌；二線城市環比下跌0.16%；三四線城市環比上漲0.30%，漲幅收窄。
租房市場也同步轉冷。
諸葛找房數據研究中心數據顯示：
7月份全國大中城市租金均價為44.19元/平方米/月，環比下跌0.12%；其中，租金上漲城市共有9個，平均漲幅0.64%；租金下跌城市共有11個，平均跌幅0.82%，跌幅擴大。
整體而言，上漲城市數量少於下跌城市，與上月相比，上漲城市的平均漲幅收窄，下跌城市的平均跌幅擴大，租金均價止漲回跌跡象顯現。
與此同時，畢業季帶來的租賃熱潮已經過去，畢業生租房需求大體上釋放完畢，大多數二線城市租金開始下滑，一線城市及部分畢業生多的熱點城市租金還較為堅挺。具體來看，北京、上海、深圳這三個一線城市7月份租金均價為93.39元/平方米/月，價格環比微漲0.11%，漲幅較上月收窄明顯。重點二線城市租金均價為36.04元/平方米/月，環比下跌0.28%，跌幅擴大。
融資持續收緊
58安居客首席分析師張波認為，中央擰緊調控「閘門」，從而延緩了市場成交的節奏。而市場降溫帶動房企銷售下滑。
「近兩個月房地產市場調控政策趨緊，調控面擴大。
具體來看，蘇州加碼調控直接擴大了限售的範圍，新房需要滿3年才可以轉讓；
同時，洛陽重申限價、呼和浩特開啟行業規範自查、寧波規範商品房銷售等政策也讓調控『閘門』沒有一點『放水』的機會。
7月19日，開封取消『限售令』，一天後撤回，則更為清晰向市場傳遞了樓市調控政策從嚴的信號。
在此背景下，購房者的心態亦發生波動，7月購房者信心指數環比下滑1.5%，認為政府會繼續出台政策抑制房價上漲的比例超過53%。」
張波認為，市場成交量減少離不開日漸明顯的集中化趨勢。從成交的趨勢來看，熱點恆熱的現象愈加明顯，例如一線城市的熱點區域、限價造成一二手房嚴重倒掛的成都、杭州等城市，以及包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等在內的供需兩旺的核心二線城市依然是成交熱點。但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量，在以三四線為主的降溫帶動下，房地產市場整體成交量呈現減少態勢。
對於市場未來走向，楊紅旭認為，7月30日的中央政治局會議提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著下半年，中央對房價調控政策將會「咬緊不放鬆」。
對房地產市場最為關鍵的融資環境也在收緊。從2019年4月開始，國內融資渠道針對房地產行業增加了監管，就在前一周，央行三天兩次點名房地產，將持續加強房地產市場資金管控。張波認為，房地產融資持續收緊看似對於行業短期影響有限，實則起到牽一髮而動全身的作用，不但會加速房地產行業集中度的提升，甚至還有可能導致個別房企「大鱷」失色，尤其對負債率高企的房企來說，拿地、開發、銷售等環節都會受到影響。融資政策的大手筆調整也預示著，2019年也將成為行業「去庫存化」向「去產能化」轉型的元年。
同策研究院總監張宏偉說：
「融資渠道導致企業資金面比較緊張，預計下半年市場會呈現『以價換量』的態勢，即企業為了確保現金流的穩定，可能會進行價格上的調整，同時加大銷售力度，因此整體銷售表現可能會重新充實起來。」
房貸收緊信號增強
多地利率上調
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近日，央行多次點名房地產，指出限制違規資金流入房地產，並嚴查首付貸。緊接著，杭州、蘇州、廣州多地傳來房貸利率上調消息，令市場聯想房貸是否即將全面收緊。
21世紀經濟報道記者採訪中發現，近期多個城市確實在收緊房貸。
從近日引發頗多關注的杭州情況看，今年上半年，杭州首套房貸利率普遍執行上浮5％-8％，甚至不少銀行可以申請基準。
而在近日，據報道，杭州多家銀行房貸額度、利率已雙雙收緊。基準上浮5％不再是房貸利率的起步價，不少銀行已經開始執行首套基準上浮8％或者10％的貸款政策，有的甚至還需要搭配一定額度的理財產品。
21世紀經濟報道記者致電杭州銀行與招商銀行杭州某支行時核實了解，杭州銀行已將首套房貸利率調整為上浮8%，二套上浮10%；招行杭州分行也將首套房貸利率上調至上浮8%。此外，沒有發現有銀行繼續給出杭州一手房基準利率的優惠。
杭州的利率上調並非單獨個例，蘇州也在近日繼續加碼了利率上調。
某蘇州房地產中介人士告訴21世紀經濟報道記者，蘇州近半個月不少銀行繼續上調了利率，基本已由此前的上浮20%調整為上浮22%起，二套房調整後房貸利率普遍上浮接近30%，且放款時間已經也拉長到2-3個月。
從該人士給記者提供的一份十餘家銀行利率調整情況看，工商銀行、建設銀行、農業銀行目前首套房利率為基準上浮22%，中國銀行已上調為基準上浮25%。此外，幾家主要的股份行首套房利率也上調為上浮25%起，且有可能繼續上調。整體看與今年5月份之前的狀況截然不同。
此外，二三線城市中，大連、合肥、南京、成都、青島、南寧、武漢、西安等多地在近期首套房、二套房按揭利率均有不同程度的上調。但在此前，一線城市房貸利率較為穩定。
21世紀經濟報道記者採訪北上廣深四座一線城市銀行信貸與房地產中介人士發現，8月以來，北京上海深圳房貸利率和放款幾乎沒有受到影響，但廣州地區部分銀行也出現了利率的上調。
一位廣州房產中介告訴21世紀經濟報道記者，廣州地區目前國有四大行的利率普遍維持在基準利率上浮10%，與6月持平，但有股份行的房貸利率從6月份的上浮4%上調至了12%，但整體情況保持穩定。
針對這一輪部分城市的房貸利率上調，不少市場人士保持「淡定」，認為雖然部分城市利率上調，但相較去年利率高水平，目前的利率整體還是較低。這一輪上調是對之前過低的房貸利率進行調整，對市場影響不大。
額度緊張，排隊放款重現
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如果房貸利率的上調是從之前過低回歸平衡，額度收緊的信號或許從另一個角度反映市場真實情況。
以杭州為例，除了利率的上調外，另一個收緊表現為額度收緊與放款明顯放緩。一位股份行人士告訴記者，今年上半年很多銀行都可以做到最快7個工作日放款，但是7月份以來放款周期越來越長，不少客戶等款甚至要一個半月到兩個月。而目前的情況是，銀行已經不能承諾放款時間。
華南某股份行珠海分行信貸業務人士也告訴記者，7月第二周之後，該地區房貸額度確實收緊了，一開始是放款周期變長，目前是不能承諾放款時間，有額度就放，沒額度只能等。
而在記者今年5、6月與其交流時，其對房貸業務的評價還是一切平穩。而據該人士表示，這一輪額度的收緊並不只局限在珠海，廣東範圍均受影響。而在利率層面，雖然目前沒有明確的利率上調，但因為額度緊張，銀行對利率的主動權更大，更高利率的客戶將可以獲得優先放款。
這種額度收緊程度令人聯想到2018年初的房貸緊張時期。但不同於當時全國範圍內的額度緊張，這一輪額度的收緊似乎暫時還未在全國範圍內蔓延。
記者諮詢佛山、中山、東莞等地的銀行信貸業務人士，多表示額度有一定收緊，放款周期較上半年額度極為寬鬆時期有所增加，但暫未出現停貸情況。
一線城市看，額度收緊似乎也開始有顯露苗頭。
北京某房地產中介告訴記者，目前北京放款周期在20天左右，並未受到明顯影響，且未接到消息說有停貸或沒有額度的消息。但在21世紀經濟報道記者今年5、6月的採訪中，北京的放款周期在15天左右，這個層面看，似乎放款周期也有所延長。
廣州某房地產中介表示，放款周期沒有太大變化，合作銀行房貸額度還比較寬鬆，客戶辦妥正式的抵押登記後大概1個星期可以收到放款。
但該人士表示，雖然放款未受影響，但在貸前審核上更為嚴格，尤其對首付貸進行嚴查。他指出，對於申請貸款前三個月有小貸記錄的客戶需要核查資金去向，此外放款前也要求客戶提供足額的首付款轉帳憑證，否則將不予批准，貸後一旦發現違規情況也會進行停貸。
對於目前房貸收緊信號是否會持續和擴大，市場多表示樂觀。中原地產首席分析師張大偉接受媒體採訪時表示，對於部分前期寬鬆的銀行房貸利率的回調，不能理解為進一步收緊的要求，大部分銀行房貸利率還是平穩的。央行點名很清楚，是限制違規資金流入房地產，對於正常的按揭貸款，沒有任何收緊，基本沒有影響。此外，他表示，央行提出「保持個人住房貸款合理適度增長」，預計不會進一步收緊。
微信編輯：王婧
監製：蔣春林