曆數成都商業地產長達20多年發展歷程，如果將社區底商模式視為第一輪商業崛起熱潮，城市綜合體等商業井噴帶來了第二、三波商業熱潮，特色商業街所代表的「都市特色生活體」模式崛起，則帶來一場偉大的「城市進化史」。本文，飆馬商業地產以錦里為例，從多維度分析其特色發展路徑。
開發背景
2004年，武侯祠博物館與一家文化廣告公司合資組建了成都武侯祠錦里旅遊文化經營管理有限公司。「錦里古街」的品牌、土地和所有店面的所有權屬於博物館，經營權屬於管理公司。這種體制、機制上的創新，解決了武侯祠與錦里古街共享文化資源的問題，有助於古街的可持續發展，同時也讓古街逐步形成了一整套市場化運作模式。
項目概況
1、總體概況。
有「成都版清明上河圖」之稱的錦里於2004年11月1日正式開市，對各地遊客開放。古街位於成都市武侯祠旁，是成都市首座以傳統川西古鎮為建築風格的旅遊休閒街區，是一條集中展示巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的風情街。
錦里古街的前身是成都武侯祠旁的一條名為「曹營壩」的小巷。「錦里古街」 由舊民房改造而來，是一個建築、風俗、民生高度融合的佳例，對於舊城改建重建和城市功能再生有重要的參考作用。
古街以蜀漢文化為主線，使更多的人們了解、熟悉蜀漢文化，進而深入知曉蜀漢文化的延續、發展，同時也能達到旅遊者觀光、購物、食宿並參與有關文化活動。
規劃中的建築採用清代風格，一切視覺範圍內的內容，均具有古樸的、歷史的情趣。
2、區位交通。
「三國文化」打造區，城市副中心
錦里位於成都市中心一環路以內，成都武侯祠大街中段，西靠武候祠劉備殿、三義廟、荷花池等，環境優美；東、北臨611研究所，為普通現代多層建築，環境視覺欠佳；南面緊接物候祠大街，交通便利。
此街可直達市中心天府廣場，西接一環路西一段，東鄰漿洗街洗面橋街（商務辦公為主），該片區屬於政府的「三國文化」打造區，也是屬於城市副中心，周邊消費人群較為高端，以政商人群為主；
地鐵：近3號線地鐵高升橋站
項目定位
商業定位：民俗休閒步行商業街區（巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化），號稱」成都版的清明上河圖」
業態定位：以民俗技藝類業態為主，休閒娛樂及配套類業態為輔
建築定位：明末清初風格
功能定位：滿足成都中高端消費者以及到訪成都的旅遊者多元化的消費需求
經營定位：中檔時尚消費
業態構成
錦里古街目前規劃主要包括酒吧休閒購物區、餐飲名小吃、府第客棧區、特色旅遊工藝品等四大部分，濃縮了成都生活的精華；街區全長350餘米，集合了茶坊、客棧、酒樓、酒吧、戲台、各種風味小吃、工藝品、土特產等等，業態集旅遊購物、休閒娛樂為一體。
錦里通過空間上的巧妙分割，將不足400米的商業街分割成為相得益彰的動靜業態區域。商業街規劃設計共分為四個板塊，分別為1錦繡文華區、2餐飲娛樂區、3名特小吃區和4市井生活區。
同時，在業態比例上，錦里商業街中餐飲約占16％，購物約占56％，休閒娛樂約占18％，其它約占10％。
1、錦里部分。
錦里部分業態主要以文創類商店為主，其它各業態商家為輔，民俗技藝類花車較為集中。
錦里品牌商家一覽表
2、英雄三國部分。
英雄三國為美食集中區域，餐飲為主，其它業態為輔，內部動線較為複雜，部分商家展示較差，由代理公司經營管理，其商家形象相對於錦里自己打造的區域較差。
英雄三國品牌商家一覽表
3、商家展示（部分）。
零售
體驗
住宿
休閒娛樂
特色餐飲
特色體驗
4、面臨的問題。
較多遊客反映錦里古街的小吃、軟飲等價格高但服務水準低，商家品牌引進力度較弱，無法保證經營的可持續性，只逛不消費的情況較明顯，長期以來無法保證商家利潤；
除了酒吧、餐飲、酒樓，其餘大部分店鋪底層只有一室，進深普遍較淺，無法再往後作空間延伸，無法呈現「前店後坊」、「前店後宅」的街市商業形式，只做到情景展示營銷，無法做到體驗式營銷。
建築設計
1、整體規劃。
錦里古街中的建築以清明建築風格為主，並具有傳統川西古鎮特色。錦里非常注重對古文化的尊重和繼承，並充分的利用文化優勢進行打造，這也成為了該街道的一個強有力的吸引點。
項目將主入口大門設在南側武候祠大街一面，並設門，其前後設人流集散位置，既方便人員進出又兼為武候祠消防通道。從第一區至第三區廣場，路寬4米，可滿足消防車進出，再從廣場西側通過消防通道大門進入武候祠後區，方便消防。從第三區戲台開始設約2米寬街，使人步行在街上有繁華熱鬧之感。中間和後面設廣場，可供 人流集散。路面用青、紅砂石鋪地，與古樸環境相諧調。
2、平面布局。
錦里古街採用「步行街—廣場—步行街—廣場」的整體線性發展完成商業空間營造。分割出的動靜空間交融組織出了「開端—發展—高潮過渡」。
街道形態是一種線性的動態空間，店鋪以線性排列為主，通過小廣場進行連接，並在重要的位置，中間穿插景觀小品，使整條街更加生動靈趣。
3、空間布局。
空間規劃相對街道較為開闊，並設有戲台，步行街景觀的營造中借鑑了中國傳統園林的空間營造技巧，利用對景、框景、借景等手法，在有限的空間中創造了豐富的意境，讓中心的廣場不僅僅是聚會和表演的中心還是一個可以停留休息的街道節點。其中半邊圍合半邊和自然環境相結合，將水體引入商業街，呼應了中國古典傳統文化觀念中天人合一的追求。
街道寬度最寬處6米，平均寬度為3-4米，地塊呈狹長條狀，對聚集人流起到了關鍵作用。
4、建築形象。
錦里建築只有一層和二層，以黑，白，灰為主色調，既體現了蜀漢時期的文化內涵，又具有典型的明清時期的建築風格。以黑色的柱子，簡潔的構圖體現漢代雄渾，簡練的風格。
5、建築結構。
結構主要是」穿斗式木構架」，白色抹灰牆面，磚砌山牆，青瓦屋面,簡潔而不陋,臨街一側利用挑檐形成出廊，成為公共空間，並且也採用了虛實對比。
景觀分析
錦里古街非常注重空間節點的營造，細膩的規劃給人以不同的視覺享受和感官衝擊。同時通過建築、鋪地、水體、雕塑、牌坊及小品等景觀設計，增加整街亮點及觀賞性。
綠植景觀
互動裝置
景觀小品
夜間燈光
運營管理
1、細節統一，保持古街整體風格。
各個商家統一的三國風情店招、小吃后街上統一的有錦里標識的餐具……諸多細節，會讓人忽略87個個體，而把這條街看成一個整體。這便是錦里完善的管理體系為商業業態持續保持活力提供有力保障的最真實寫照。
2、末位淘汰制，保證整體服務質量。
錦里的管理團隊通過實行嚴格監督管理，對商家實行末位淘汰制度，以保證商業街的整體環境與服務質量，使錦里能夠保持自開始運營以來都備受讚譽的良好狀態。
城市價值
1、城市地標，承擔著傳承發揚西蜀文化和市井文化的使命。
錦里取「錦上添花·里藏乾坤」之義。它是秦漢三國時期成都售錦、織錦最著名的街坊，南方絲綢之路的起點，是西蜀歷史上最古老、最具有商業氣息的街道之一，早在秦漢、三國時期便聞名全國。
而今天的錦里，作為成都市三大歷史文化保護區之一，承擔著傳承發揚西蜀文化和市井文化的使命，它依託成都武侯祠，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風貌作外衣，川西民風民俗為內容，擴大了三國文化的外延。十四年的運營發展使錦里成為外地遊客來成都遊玩體驗的打卡地之一。
不論是外地遊客還是本地人，來到錦里都會有不一樣的感受，這裡道路曲折，與園林一樣又不一樣，橋與水搭配，樹與建築的融合，文化與歷史的結合，民俗與高雅的互補，創意不失趣味。它的古色，它的繁華，它的精緻，它的韻味，都承載著這座最大的敬意。
小結
文化是魂，建築是體，商業是心。古老傳統的文化街區，有自己的歷史和文化底蘊，使「人、商業、建築、傳統文化」完美結合，呈現「風情濃郁，尺度宜人，地域性強」的特色。錦里正是將成都這個城市的休閒姿態運用到極致，不管是本地人還是外地人，都可以在錦里將川西好玩的，好吃的，好看的，一網打盡，體驗這座城市濃郁的休閒氣質。
文章來源：思睿地產
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