據不完全統計，目前瑤海區龍崗板塊共有17個樓盤（包括未入市的地塊）聚集，開發商的壓力可想而知……
那麼，區域內樓盤現狀如何？近日，我實探了龍崗板塊的7個樓盤，其中大髮長安融悅四季現售均價僅1.25萬/㎡，而禹洲瓏玥灣均價達1.6萬/㎡。
是否高價盤一定比低價盤好？相信是眾多置業者的關注重點，下面我將揭曉答案。
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NO.1|壹
1.25萬/㎡！6盤最新銷售動態！
大髮長安融悅四季 ：
項目位於瑤海區長江東路與大眾路交匯處，總建築面積7.3萬㎡，體量較小。整體規劃7棟住宅、1棟商業，共計533戶。定位剛需。
銷售動態：據置業顧問介紹，目前在售8#（23F），戶型面積97㎡、107㎡，兩梯四戶，剩餘30餘套房源，毛坯均價1.25萬/㎡。
圖｜大髮長安融悅四季沙盤
項目點評：大髮長安融悅四季在售均價1.25萬/㎡，是整個瑤海在售項目最低價；且作為大發在合肥的第一個項目，以高端融悅系列打造，主打口碑；更是純正地鐵盤，距離地鐵2號線首發站——三十埠站僅有170米。
禹洲郎溪上里：
項目位於瑤海區郎溪路與明皇路交口東北角，總建築面積32萬㎡。整體規劃23棟住宅樓（18F-30F）、1所12班幼兒園和6000㎡的鄰里中心，共計2010戶。
圖｜禹洲郎溪上里沙盤
銷售動態：產品方面，項目分為平層和躍層兩種形態。目前在售21#、22#、23#、16#、8#、9#六棟樓，平層戶型面積90㎡、105㎡，躍層122㎡。其中平層均價1.55萬/㎡，躍層均價1.65萬/㎡。
項目點評：不同大髮長安融悅四季，禹洲郎溪上里定位改善人群，打造的躍層產品在瑤海區比較稀少。周邊配套一般，附近大型綜合體僅有瑤海萬達。
新力東園：
項目位於明皇路與王崗路交口西北角，總建築面積約8.3萬㎡，總體規劃1棟高層（24F）、6棟小高層（28F）和4棟洋房（7F、8F），其中高層戶型面積93—104㎡，洋房108㎡。
圖｜新力東園沙盤
項目點評：純新盤，目前並未備案，是否毛坯入市並不確定。其容積率為1.8，整體居住舒適度較高。且周邊成熟小區眾多，生活氛圍較為濃厚。
公園天著：
項目位於瑤海區龍崗路與樂水路交口，由大發、旭輝、陽光城三家房企聯合打造。項目總建築面積約15萬㎡，容積率2.2，規劃10棟高層、3棟小高層和4棟洋房。
銷售動態：目前在售高層5#、6#、7#，戶型面積95㎡、108㎡，毛坯交付，均價1.32萬/㎡。3#樓（18F）預計本月月底加推。
圖｜公園天著
項目點評：該項目的主要賣點有3個。品牌開發商聯合打造、1.32萬/㎡的價格以及項目毗鄰瑤海灣濕地公園。
禹洲瓏玥灣：
項目位於瑤海區新安江路與天門山路交口，總建築面積約8.1萬㎡，容積率2.5，規劃2棟高層和8棟躍層。
銷售動態：目前項目在售高層1#、躍層4#，高層面積105㎡、119㎡，躍層面積114㎡、128㎡，毛坯交付。高層銷售均價1.6萬/㎡，躍層銷售均價1.6萬-1.7萬/㎡。
圖｜禹洲瓏玥灣
項目點評：該項目於2016年4月28日拿地，樓麵價高達12120元/㎡，時隔3年多才開，也是目前龍崗板塊售價最高的樓盤之一。項目東側就是月亮灣公園，主打的躍層也是市面上比較稀缺的戶型。
城建琥珀東華府：
項目位於瑤海區襄水路與半塔路交口西北角，總建築面積約27萬㎡，分兩期開發，容積率2.5。一期規劃4棟洋房、3棟躍層和5棟高層。
銷售動態：目前在售高層7#、11#、15#，戶型面積107㎡-132㎡，毛坯均價1.55萬-1.57萬/㎡；在售躍層2#、6#，戶型面積120㎡-134㎡，毛坯均價1.68萬/㎡；在售洋房1#、9#，戶型面積122㎡、124㎡，毛坯均價1.75萬/㎡。
圖｜城建琥珀東華府
項目點評：項目距地鐵2號線王崗站約500m，與龍湖瑤海天街也僅一路之隔，距合肥十中新校區、三十八中都非常近，區位條件優越。值得一提的是，該項目有市政冷暖雙供，居住舒適度更高。
翡麗東方：
項目位於瑤海區半塔北路與豐樂亭路交口東北角，總建築面積約16萬㎡，其中包含1280㎡商業。今日爆出戶型圖，建築面積約95-103㎡，高層房源。剛需置業者可關注下。
NO.2|貳
2大公園+龍湖天街！項目配套全解析
自從東部新中心規劃建設啟動以來，作為規劃主要區域的瑤海區也是備受關注。去年，瑤海區集中開工的57 個重大項目總投資達203 億元，將極大地促進瑤海發展；但是，以重工業起家的瑤海區也面臨著城中村改造難、環境欠佳等一系列問題，目前仍有多箇舊改項目沒有能夠拆遷掃尾完成……可以說，站在轉折點的瑤海區，是挑戰與機遇並存的。
而龍崗板塊則是瑤海區目前唯一的「嶄新板塊」，不用大費周章拆遷，發展成本低，再加上東部新中心的規劃，龍崗率先「騰飛」是板上釘釘的事。
回到項目本身，六大項目分為長江東路以北和長江東路以南兩區，具體配套如下。
圖｜長江東路以北圖
1、交通
區域內現有地鐵2號線和6號線（規劃）、9號線（規劃）經過。
其中，長江東路以北大髮長安融悅四季距離2號線三十埠站最近，僅約170m；新力東園距地鐵2號線王崗約1.5km，而禹洲郎溪上里距離東二十埠站約1.7km。
長江東路以南地區城建琥珀東華府距王崗站較近，約500m；禹洲瓏玥灣距王崗站、龍崗站約1.2km；而公園天著距地鐵2號線龍崗站最遠，約2.1km。
除地鐵外，瑤海區還分布新安江路、長江東路、郎溪路等主幹道，交通便捷。
2、公園
長江東路以北項目中，公園主要為周邊成熟小區代建，現已投入使用。其中禹洲郎溪上里臨近文一雲河灣公園；新力東園附近有瑞泰公園、華凌遊園兩大公園。
而長江東路以南建設的文一月亮灣公園、瑤海灣濕地公園，體量較大。
其中文一月亮灣公園分布在禹洲瓏玥灣東側，現已開放，占地面積達25萬㎡，是集文化、休閒、健身、娛樂等為一體的公共休閒場所。
圖｜月亮灣公園
而正在建設中的瑤海灣濕地公園，分布在公園天著的東北側，總占地面積約5400畝，分五期建設，是集綠色生態、休閒遊憩、共享體驗、城市風貌展示於一體的地標式城市級生態公園。
3、學校
長江東路以北項目中。大髮長安融悅四季東側分布大店小學，禹洲郎溪上里一路之隔有郎溪路小學，而新力東園附近有琥珀名城小學（明皇校區）......如果按照2019年最新學區劃分範圍，該三大項目初中學區均為五十五中東校區，其中大髮長安融悅四季距其最近。
長江東路以南區域內，已投入使用合肥十中、馬崗小學等。如果按照2019年最新學區劃分範圍，琥珀東華府學區為和平小學三小（襄河路校區）+合肥市第三十八中東校區，禹洲瓏玥灣為馬崗實驗小學＋三十八中東校區。其中三十八中東校區將於今年9月份開學。
此外公園天著北側還有建設中的瑤海灣中小學，占地74.2畝，規劃小學班級24個、中學班級30個，可新增學位2580個。
4、商業
區域內有瑤海萬達、保利廣場、龍湖天街三個大型商業綜合體。其中25萬㎡瑤海天街將於今年10月正式開業，現已引入美吉姆兒童早教中心、永輝超市、博納國際影城等多種業態。
圖｜龍湖瑤海天街沙盤
NO.3|叄
五大項目PK
因新力東園的建築面積以及戶型圖尚未曝光，所以我重點比較下五個在售項目。大髮長安融悅四季、禹洲郎溪上里、公園天著、城建琥珀東華和禹洲瓏玥灣。
項目體量：其中禹洲郎溪上里總建築面積最大，32萬㎡，約為大發融悅四季建築面積的4.4倍。其次城建琥珀東華府體量總建築面積約27萬㎡；再者為公園天著，總建築面積約15㎡；禹洲瓏玥灣體量偏小，建築面積約8.3萬㎡。
品牌：
大發：大發集團成立於2002年，上海上市公司，全國百強房企，並且位列華東房地產公司品牌TOP10，在全國代表作有大發融悅四季（上海）、大發中山雋府（寧波）、大發融悅東方（溫州），因站在用戶角度設計生活場景，被稱為「情景地產」。
禹洲：禹洲地產成立於1994年，擁有房地產開發和物業管理雙一級資質，位列全國房企37名。是合肥目前唯一開發3個單盤體量超百萬方的房企，操盤經驗豐富。
旭輝：自2007年進入合肥市場以來已開發20個項目，如鉑悅廬州府、湖山源著等，均為口碑佳作，二手房價格明顯高於區域均價。
城建：安徽省第一家房地產上市公司，也是最早具有國家一級開發資質和AAA級信用評價等級的房地產企業。
長安：長安開元地產成立於2001年，「中國優秀品牌房企」。在合肥開發的項目有長安·薩爾斯堡、長安天璽、長安一品、長安東郡以及長安·假日公館，品牌優勢並不明顯。
陽光城：世界500強企業，2019百強房企Top14。於2018年首入合肥，目前在合肥分布兩個項目，陽光城悅瀾府與公園天著。
戶型：
因5個項目戶型較多，此次我將著重比較高層面積段相似的戶型。
大髮長安融悅四季107㎡（邊戶）：經典三開間朝南，採光更加充足；同時雙陽台開間更大，直接拓寬活動區域；主臥配套獨立衛浴，私密性更高。
圖｜大髮長安融悅四季107㎡戶型
禹洲郎溪上里105㎡（邊戶）：相比大發僅兩開間朝南，但整體空間利用率較高。餐客一體並連接陽台，整個活動區域更廣；此外客衛三段式設計，保證乾濕分離；另主臥配套獨立衛浴和衣帽間，尊貴感更強。値得一提的是公攤僅17%，得房率較高。
圖｜禹洲郎溪上里105㎡戶型
公園天著高層108㎡（中間戶）：2+1的靈動戶型設計，改造後可做成三房。三開間朝南，主臥套房設計，隱私性好；南北雙陽台，通風采光條件好。
圖|公園天著高層108㎡戶型
禹洲瓏玥灣高層105㎡（中間戶）：三房兩廳一衛，戶型方正，動靜分離；臥室均帶有飄窗，擴大室內面積的同時採光條件更好。
圖| 禹洲瓏玥灣高層105㎡戶型
城建琥珀東華府高層107㎡（中間戶）：三房兩廳一衛設計，陽台開間大，採光觀景條件好。
圖| 城建琥珀東華府高層107㎡戶型
總體來看，五個戶型中除去禹洲郎溪上里均是三開間朝南，採光相對充足。其中大髮長安融悅四季、公園天著、禹洲郎溪上里為三室兩廳兩衛設計，功能性較強。
NO.4|肆
結語
對於置業者而言，瑤海區一直是剛需的主力戰場，現區內可供選擇項目較多。如和悅風華、公園天著、大髮長安融悅四季，均價低於1.32萬/㎡，若純新盤文一錦門雲棲新語、新力東園和翡麗東方以毛坯入市，1.32萬/㎡的房源將超3800套。
但這對高價盤來說，情形並不樂觀，首先需等待上述庫存清空才能入市；其次1.6萬/㎡的售價可買經開區、高新區等認可度更高樓盤。且高價拿地，利潤空間小，產品是否匹配上價值還需市場檢驗。
當然價格僅僅只是一個維度，最終如何選擇，還要結合品牌、配套和自身需求等多種因素考量。