商業地產進入鑽石時代

2019年風起雲湧，商業地產機會與挑戰並存。消費結構調整、新零售崛起與資產模式之變，為商業地產「淘金」開啟道路。相反，資金壓力、同質競爭、運營困難也對商業地產發起了挑戰。

在2019年觀點商業年會現場北資本董事總經理李川北從投資者角度，講述自己對商業地產的獨特見解。

在他看來，未來對住宅開發而言，進入的是白銀時代，但對商業地產而言，可能進入的卻是鑽石時代。

「這個時代充滿機會，商業地產會更專業，對城市貢獻更大，人的生活也更有品質。」

商業地產一定有機會

做基金管理與投資前，北資本合伙人李川北曾在全球最大的機構投資者之一的中投公司工作，後加入由原中投公司不動產投資團隊核心成員組成的北資本，投融資及資管業務以亞太地區為據點延伸至美國和歐洲。這一經歷，讓他對國內外商業地產有深刻的理解。

在接受觀點地產新媒體採訪時，李川北從投資者角度辯證提出了對中國市場的看法。相比於國外成熟的市場體系，目前中國市場透明度和規範性相對滯後。這也是國外投資人「想進入中國市場，又不太敢」的原因。

「商業地產比住宅開發更講究管理，要通過長期布局實現回報，因此需要相對穩定的市場環境和規範的政策環境。投資者對市場走勢、政策變化和退出機制都要具備前瞻性。」

即便如此，李川北依然對中國市場十分看好。據他介紹，過去五年，北資本在歐洲、美國、澳洲和中國觀察、投資，從中發現「美國太貴」，「歐洲動盪不斷」。雖然中國市場還不完善，但從不規範到規範，從不透明到透明的過程中卻帶來了大量的機會。

「外國投資者對中國長遠發展也是一致看好的，是想進來的，中國的法律環境和市場環境都會慢慢成熟，所以跟著時間慢慢走，一定會有很好的機會。」 同時，李川北透露，未來5-10年，北資本的布局重心也會在中國。

據世邦魏理仕集團的數據顯示，2018年，外資在中國商業地產上的投資激增62%，達到780億元人民幣(91億美元)，創下自2005年以來的最大規模。

專業的人做專業的事

老舊商業物業改造是北資本在城市更新過程中重點關注的商業地產投資模式，為此，北資本與首旅集團聯合發起成立了首北基金。2019年10月25日，由首北基金投資的原北京兆龍飯店經過一年升級改造後正式開業，並更名為「首北兆龍」，成為了凱悅集團旗下以Joie de Vivre為品牌在亞洲的第一家生活方式酒店。

作為改革開放初期國內首批涉外酒店之一，首旅集團旗下的北京兆龍飯店曾廣受市場歡迎，是北京最重要的城市名片之一，後因設施陳舊、經營管理落後等問題在激烈競爭中居於人後，並於2018年停業改造。

同年5月，首北基金進駐兆龍飯店，開始對物業的全面改造和對產業的全新升級，除了引入凱悅酒店集團旗下生活方式酒店品牌Joie de Vivre，還加入了長租公寓、餐飲購物、聯合辦公、藝術展覽、健身娛樂等多種業態，力求打造各業態為一體的高端文化商業綜合體。

「北資本與首旅集團合作，在酒店方面有一些經驗，知道怎麼去規避酒店行業的短板。」李川北說道，酒店行業投資回報率較低，為了降低由此帶來的投資風險，北資本在保留酒店業態的同時，打破了很多傳統酒店行業的「清規戒律」，把單一業態的酒店改造為多種業態共生共贏的商業物業，不僅比單一業態有更大的增值空間，而且也大大降低了單一業態帶來的風險，這種資源整合能力成為了他們的優勢之一。

在談話中，李川北還將物業選擇標準概括為「地段好」，「物業舊」和「管理差」。他認為，作為一家資產管理公司，目標就是實現資產增值。當物業具備上述這些特點時，他們才有機會去增值。

他在採訪中強調，提高坪效是商業地產資產管理過程最重要的工作，而能否獲得持續穩定的現金流則是衡量商業地產項目價值最主要的因素。他指出，正是因為中國住宅開發市場缺少這一商業地產投資的重要因素，因此原來國外機構投資者和專業投資人進入中國房地產市場的比例較低，即便進入也大多以債權的方式進行投資，相信今後在中國商業地產市場規模逐漸擴大的背景下，一定會有更多的國外機構和專業投資人進入。

另一方面，對於城市布局，李川北表達了對一線城市的重視。「北資本投資是循序漸進的，先在一線城市地段比較好的地方投，讓投資者看見回報，再投向其他地方。」李川北說道。

不過，他也認為，一線城市之外，如省會城市、強省會城市、長三角和大灣區等人口密集和商業活動比較豐富的地區，也有機會。

對於下一年的計劃，李川北展現了對上海和大灣區的強烈興趣，他表示「很想抓住機會」。此外，他還透露，對明年的債務市場也非常有興趣，目前正在為國外投資人對接國內開發商資源。

李川北說，中國的商業地產時代才剛剛開始，無論企業是主動轉型或是被動轉型，只要苦煉內功，一定大有機會。

文章來源：工商業地產營銷策劃招商運營管理

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