樓市是有周期的。
業內有一個常說的房價上漲順序：深圳先漲、上海其次，北京最晚。
近期，深圳新房的火熱交易場面不斷登上熱搜，市場呈現出了2015年的跡象。
樓市資本論研究院觀察到，9月，深圳新房成交4871套，創下近7年來9月份成交新高，出現不少「日光」盤。在國慶期間，深圳新建住宅再次成交411套，同比上漲15%。網友戲稱，深圳不少新盤營銷中心「跟菜市場」一樣，被「打新」客擠滿。
在上海同樣如此。9月，上海新房和二手房成交量均達到全年最高值，二手房成交量更是創下四年新高。
從近期深圳樓市率先有了大幅上漲勢頭後，上海也緊跟熱銷潮流。樓市資本論認為，從上個深滬京樓市大漲周期看，這次上漲周期已然到來。
那麼，在深滬大漲之後，北京樓市回暖，還遠嗎？
【一】上一輪深滬京上漲周期
在上一次房價上漲運動中，樓市資本論便觀察到了「深圳先漲、上海其次，北京最晚」這樣的大漲規律。
深圳啟動最早，大概在2015年的3月份。從3月份的29436元/平方米，年底便達到41494元/平方米的高價，漲幅40.9%。其中，深圳50個主要片區房價普遍大漲，70%的片區(35個)漲幅超過30%，40%的片區(20個)漲幅超過35%。
樓市資本論發現，在此之前的5年時間裡，全國樓市基本都是冰凍期，房價基本不漲不跌，大多橫盤狀態。但是，這一切，都在330政策的刺激之後，開始發生變化。
而深圳的這個啟動時間是完全跟政策吻合的，深圳有著當時一線城市最寬鬆的購房政策，外地人交一年社保就可以購房。
深圳的房價停漲是在2016年的3月份。這跟3月份出台的深圳對外地人的購房限制有很大關係，社保從1年調整到3年，到2016年10月份又調整到5年。
上海的啟動時間，是在2015年的5月份左右，一直持續到2016年。大致來看，比深圳晚了大概兩個月左右。
如果按政策來講的話，上一輪行情開始時，上海對於外地人的社保限制是兩年，而深圳只有一年。
2016年3月25日，上海有一個限購政策，規定外地人想要有上海購房資格，就必須滿足五年社保或納稅（之前是兩年）。這個限購政策出台後，需求被打壓，上海的樓市進入了三到四個月的平穩期。而之後一直到9月份，房價又有了10%左右的上漲。這種小幅的上漲，我們可以理解為慣性上漲。
北京的啟動時間，大概在2016年4月份。北京的房產市場整體啟動，之後幾個月成交價格迅速拉升，形成暴漲行情。
深圳先漲、上海其次，北京最晚。上一輪樓市大漲大致形成這樣的一個規律。
【二】深滬樓市開啟火爆局勢
不難發現，這次樓市大漲周期，依舊是從深圳開始，上海隨後。
1.深圳樓市火爆上熱搜
在年初，大部分城市都陷入到「零成交」模式，房企哭窮的聲音此起彼伏，伴隨著售樓部關停，百強房企銷售額下降幅度高達43%，土地成交也降到一年以來的低點。
轉折點發生在7月份，從7月至今，短短3個多月時間，全國共有44個省市67次推出房地產相關政策。
同樣的，深圳出台了715新政。
而自7.15新政後，深圳新房市場出現了反轉，新房的火熱交易場面不斷登上熱搜。
數據顯示，8月份新房成交套數破4000套，而9月一手住宅共成交4871套，環比上漲19.5%，同比去年同期2823套的成交套數，更是大幅上漲72.5%。
10月1日-7日，深圳新建住宅成交411套，較2019年同期的358套，同比上漲15%。國慶期間深圳日均銷售面積為0.58萬平方米，同比上升16.4%。市場呈現出了2015年的瘋狂。
不僅如此，深圳還有更多新盤在路上。
根據深圳市住房和建設局發布顯示，截至9月，年內深圳市計劃入市的住宅及商務公寓項目64個，預計供應房源35881套，這就意味著10月至12月，深圳還有3.5萬套左右的新增供應。
樓市資本論認為，目前深圳新房住宅推售量處於今年較高水平，且10月計劃入市項目較多，預計後期新房成交會持續上升。
2.上海二手房創四年新高
上海樓市的回暖也已全面鋪開！
樓市資本論觀察數據，上海樓市9月成交量為38112套, 環比上漲5.18%, 同比上漲41.46%。新房和二手房成交量均達到全年最高值，新房成交8773套，二手成交29339套。
10月新房均價重回6字頭。國慶8天，上海成交爆表達到1228套，同比增長453.2%，首周網簽1000套，後續第二周成交依然更是高達1671套，甚至個別樓盤再次出現千人認籌、千人搖號。
與此同時，二手房待售已達約5.6萬套，而9月成交約3.1萬套，環比增長4.2％，同比增長46.8％，是2017年以來的歷史高位，10月首周成交網簽900餘套，均價也是上漲至5.7萬/平米左右。
樓市資本論分析發現，上漲原因主要還是供需關係及政策因素。
據了解，隨著新房去化速度加快，上海的庫存量去化周期也在縮短，目前的可售面積是747萬平米，59806套，如果按照現在的去化速度，庫存周期只有不到8個月了。
同樣的，今年上海新房的限價有明顯放鬆的趨勢，所以很多新樓盤的開盤價都有明顯漲幅。看最近一年來，上海的網簽價格也是一路上升，相比去年9月，從4.97萬/平到5.65萬/平，平均漲了快7000元/平。
深圳上海樓市大漲，接下來就輪到北京了。
【三】周期輪動，北京樓市回暖進行時
按照上一輪「深圳先漲、上海其次，北京最晚」的上漲規律，在深圳上海雙雙大漲之後北京樓市的回暖正在路上。
先來看一組數據。
9月份，北京住宅成交量同比上漲76%，二手房住宅成交量達17259套，在8月份的16057套基礎上環比上漲7.5％。
鏈家數據也顯示，10月1-8日鏈家共成交1539套，與2019年10月1-8日的553套同比上漲178%，與2018年10月1-8日的698套同比上漲120%。
限競房成交已超去年全年，這個9月北京市場拿下了漂亮的市場數據，新房網簽量同比上漲超過76% 。
北京樓市一改過去三年中秋季成交疲軟的狀態，整個金九銀十成交熱度逆勢上揚。
樓市資本論認為，未來，北京樓市仍有一個較為明顯的漲幅。
分析如下：
1.不難發現，北京市場的普遍規律如下：除個別大漲年量價是一路攀升絕不回頭，大部分年份中成交量價高點大都出現在春季3-5月。然而今年的世界時勢大變，本應是小陽春時節的時候全國上下人心惶惶，大家都在居家隔離，自然會導致整個市場的原有節奏被大幅度延後。
但市場的需求只會延後不會消失，隨著疫情的逐步平息，需求將被大量釋放。
2.前幾年持續供應的限競房項目，對北京房價的緩慢下降起到很大作用。隨著調控效果達到預期，限競房供應接近尾聲，新供應的不限價商品房地塊逐漸增加，這讓限競房的性價比有所提高，市場交易明顯活躍，推動成交量的增加。
如果分析成真，這又是一次樓市周期的輪動。在市場開啟一輪上漲潮之際，那意味著留給在京買房人的時間不多了。未抓住上次深滬京大漲的機遇，這次你還想錯過嗎？