美東時間10月7日，長租公寓服務商「青客公寓」正式向美國證券交易委員會遞交了F-1招股文件，欲以發行ADS（美國存托股票）的形式募資至多為1億美元。青客公寓預計將以「QK「為交易代碼登陸納斯達克，摩根史坦利和中金公司將共同擔任本次IPO的承銷商。
這也意味著，青客公寓或將比之前同樣被傳出赴美上市計劃的蛋殼公寓和自如更早一步，成為長租公寓海外上市的第一股。
青客公寓2012年成立於上海，成立後很快拿到了紐信創投的天使投資，此後拿到達晨、賽富、凱欣資本、摩根史坦利等機構的投資。到2018年C輪融資完成，青客公寓四輪股權融資總規模超過了一億美元。
青客公寓融資史，來源：投中CVSource數據終端
招股文件顯示，目前青客公寓最大的外部投資方為凱欣資本，持股比例為28.1%。此外，紐信創投、賽富投資基金和摩根史坦利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。達晨創投未出現在主要股東名單中，不過達晨財智總裁肖冰為青客公寓董事。
截至2012年12月31日，即青客公寓成立運營的第一年，其可供出租的房間數為940間，且全部位於上海；截至2018年12月31日，青客公寓運營覆蓋6座城市的共計91234間房間，復合年增長率為114.4%。
青客公寓主要運營數據
招股文件顯示，青客公寓2018財年凈收入8.9億元，虧損5億元；以2019年6月30日為止的9個月時間，凈收入9億元，虧損3.7億元。
按2019年6月30日為止97621家租戶計算，青客公寓每租出一間房虧損3800元。當然，與2018年每間房虧損5180元相比，虧損幅度有所收窄。
青客公寓利潤表
EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）指標同樣顯示，青客公寓的利潤狀況在改善中。以2019年6月30日為止的9個月，青客公寓的EBITDA為-1.46億元，而上年同期為-1.62億元。
青客公寓EBITDA數據
與其他長租公寓公司一樣，青客公寓也依賴所謂「N+1」的模式，即將房子長租之後，對其進行改造增加一個房間，以多容納一戶租客。通過「N+1」，青客公寓能獲得看似不錯的租金價差。截至2019年6月的9個月，青客公寓的平均租金價差率為25.1%，計算預付租金折扣後價差率為20%。以1100元左右的平均月租金計算，價差空間約200元。
但是，青客公寓對房源的裝修，平均每個出租單位（即一個房間）需花費1.47萬元。2018年這一數字更高，為2萬元。這意味著按目前的運營效率，需要6年才能回本。
根據灼識諮詢的報告，就總租賃房間價值和數量計算，青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位；招股書還援引灼識諮詢的數據稱，國內約80%的租客都希望租賃月租金小於2000元的房間，而若以該類房間數計算，其實則為行業第一位。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率為91.6%和92.4%，同樣為行業最高。
雖然這一指標表現優秀，但租客流動性指標卻相當弱。截至2019年6月30日止9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長於12個月。
不過，在同一時期內，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，入住超過1周後停止合同就將被扣除保證金，只有5.1%的租戶選擇了續租。2018年，每一租戶的平均入住時間為8.5個月，截至2019年6月30日止9個月，每一租戶的平均入住時間為7.7個月。青客公寓援引諮詢機構報告稱，其平均租期在行業內居於前列。
不到一年的平均租期，近半的租戶退租房，個位數的續租率，是長租公寓共同的尷尬。頻繁換租不僅意味著公寓空置成本、獲客成本的增加，也反映出長租公寓服務的客戶滿意度尚有較大提升空間。
（來源：綜合整理自IPO早知道、投中網等）