一般而言，三月底是上市房企公布去年業績的截止日期，但是有近30家房企群體性「躺平」表示,難以如期發布2021年度公司業績，前所未有。
然而，「躺平」得了初一，「躺平」不過十五。拒絕面對現實的「躺平」行為，終是危險的。
樓市資本論發現，拒絕躺平並拿出一套組合拳打法的正榮地產如期公布了2021年度經審核的業績財報，報告期內，累計合約銷售金額為1456億元，同比增長2.6%；實現營收369.92億元，同比增長2.4%；其中實現毛利53.82億元，歸屬股東凈利潤8.09億元，核心純利22.84億元。
正榮地產董事長黃仙枝在業績會上，直接表態：「我相信正榮人在面對困難時不會躺平。」
針對備受關注的正榮財務情況，黃仙枝也正面回應，截止2021年末，一年內到期的境外債約大概65億元，公司已經將其中的62億元展期到2023年的3月份，大大減少短期流動性的壓力，並表示正榮地產已準備好一套組合拳——保交付、搶回款、售資產、緩拿地、調結構、活債務，來走出財務困境，公司可以逐步穩定經營，改善現金流。
樓市資本論了解到，就房企目前最重要的事「保交付」而言，正榮在2021年共實現63個項目、88個批次、5萬多戶的交付；而在今年一季度也已順利完成4600多戶的交付，預計二季度交付量會超過19000戶。
的確，只要房企能保證產品的順利交付，就能盤活資金、改善現金流、緩解償債壓力，就還有美好未來。
【一】穩健基本面：總資產2538億增15%可售貨值4300億
樓市資本論了解到，一直堅持全國化布局的正榮基本面保持良好，從長三角、海西、中西部、環渤海、珠三角等國家戰略發展的六大活力區域都有長期布局。財報顯示，截止2021年底，正榮總土儲為2595萬平方米，對應的貨值約為4300億。土儲當中有82%位於購房需求較為旺盛的一二線核心城市，並於2021年補充了430萬平米的土儲，確保了未來可持續的銷售增長空間。
此外，正榮長期在專研提升產品力，面向市場上主流的客戶群，已形成正榮府、正榮潤宸、正榮紫闕和正榮源邸4大標準產品，對銷售計劃的落地實施十分有利。
正榮在土儲布局和產品結構的優勢規劃，在業績方面體現為，2021年合約銷售為1,456億元，基本完成年初所制定的目標。全年營收369.92億，同比微增，凈利潤12億，核心利潤22.8億。特別是預收帳款大幅增長50%至910億，總資產穩步增長15%到2538億。
與此同時，在經營方面，正榮聚焦有序生產經營和回款兩大工作，對外是以保交付、保供貨、保品質、促銷售、促回款為5大核心目標。對內則落實在內部管理上，積極實施「精總部、實區域、提效能」組織架構改革，堅持精簡人員，降本增效，確保了正榮目前核心管理團隊的高效穩定。
正是良好的基本面和高質量的土儲，讓正榮地產保持住了一貫的經營穩定，也對推動銷售回款，起到實際的保障作用。報告期內，正榮的新開工面積達到506萬平方米，竣工面積接近800萬平方米，年底在建1901萬平方米。2021年正榮已合計交付63個項目、88個批次、5萬多戶，2022年一季度順利完成4600多戶的交付，預計二季度交付量會超過19000戶。
樓市資本論認為，穩健經營和「保交付」其實就是房企「活下去」和「活得久」的一體兩面，也是房企開創新局面的基本盤，正榮在這一點上還是讓人放心的。
【二】積極財務面：在手現金391億在途資金120億
基本面的穩健讓正榮在解決財務困境時，有了更多可操作、轉圜的空間，也讓資本市場的投資人對正榮積極改善的財務面有了更多信心。
樓市資本論發現，由於過去兩年並表的比例有所增加，截至2021年底，正榮總借款增長10.2%至741億元，其中短期債務344.3億元，現金及銀行結餘為391.2億元，現金短債比為1.14倍。在手現金可以覆蓋短期債務。其資產負債率相比2020年度下降了1.7個百分點至74.9%，凈負債率為85.5%，加權平均借貸利率6.8%，保持平穩趨勢。
業績會上，正榮也對近期備受關注的美元債情況處理做了回應。3月29號已經完成了5筆優先票據，一筆永續債，大概是將近12億美元的債務展期到2023年，大幅減少了短期流動性壓力，促進了企業的穩定經營局面。
在境內債方面，正榮也表示到現在沒有出現違約的情況，並於3月份完成了一筆ABS展期，接下來會繼續跟境內、境外的金融機構、銀行進行友好的協商，努力解決流動性風險和壓力，力求現金流穩定。
亞布力智庫專家武亮認為，得益於近年來對融資結構持續不斷地優化，如減少對單一融資渠道的依賴，目前正榮傳統的銀行貸款占50%左右，非銀的比例大概是14%，資本市場融資包括美元債占總體的35%。應該說，正榮現有的債務結構相對比較合理，對其走出短期的財務困境很有信心。
事實上，為最大程度保存現金，正榮還暫緩了今年的新增拿地。同時，正榮也從內部管理、資產盤活等方面，進一步加快回籠資金，緩解流動性困難。正榮執行董事兼董事會副主席劉偉亮表示：「年底時仍有120億元在途資金，我們會加快在途資金的回籠，確保經營穩定，爭取受限資金比例逐步降低，安排資金儘快回籠。」
樓市資本論了解到，正榮持有投資性物業12個，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商業綜合體、購物中心、辦公樓為主，總建築面積接近80萬平方米。據測算，這些投資性物業的公允價值接近100億元，扣除貸款後的凈值約在40多億元。正榮還在就20-30個合作項目，與國企、央企等背景的合作方洽談股權轉讓。如果這些項目和資產順利出售，正榮可以提早回籠的資金將更為可觀。
在樓市資本論認為，從如期發布財報到組合拳式保交付、促回款，正榮的目標都很積極，就是盡最大努力解決現金流危機，結合財報看，正榮從態度到業績仍然算給投資人交上了一份可以接受的答卷。
【三】堅定戰略面：深耕熱點城市，堅持產品力長期主義
穩健的基本面和積極改善的財務面都是最基礎的，想要成為真正能打的硬核房企，還得有智慧的頭腦，具體體現就是清晰明確的發展路徑和英明全面的戰略預見。
針對2022年的行業發展趨勢，黃仙枝表示，目前政策已經見底，後續預計會慢慢回暖，整體市場的恢復及信心重建可能還需要三到五個月的時間。正是基於這樣的戰略考量，正榮高層通過了今年不設任何具體的銷售目標的決策，戰略聚焦至更為必要的措施促銷售、促回籠，儘快降槓桿。
而研讀年報，也讓樓市資本論對正榮的兩個長期發展戰略深有感觸。
第一，堅持提升產品力優先的長期主義。
正榮深深懂得「唯有好產品才能賣的好」的道理。
創辦20餘年來，正榮始終專注於產品的打造，在業內有「改善大師」的稱號，為了適應不同城市、區域以及不同家庭結構對居住的需求，正榮從生活方式、價值觀、思維方式等更深層次出發，進行住宅產品線梳理及輸出，目前已形成正榮府、潤宸系、紫闕系、源邸系四大產品系列，滿足改善人群不同層次居住需求。
針對後疫情時代，用戶對於住宅的敏感點、購房觀念發生的明顯變化，正榮錨定「健康建築」領域，又將綠色發展理念融入產品、運營、施工全過程，在實現產品升級的過程中，也讓服務更上層樓。
這從更早些公布的正榮服務業績就可以驗證。3月15日，正榮服務發布2021年業績公告，其合約建築面積同比增長19.1%至1.04億平方米，在管總建築面積則同比增長72%至7100萬平方米。同期，正榮服務營收同比增長21.1%至13.36億元，凈利潤則增長1.4%至1.78億元。
第二，專注國家戰略長期深耕熱點城市群。
想要賣得好，除了產品好，規模銷售的人群匹配也要精準。
財報顯示，在正榮1456億的合約銷售中，來自一、二線核心城市的銷售占比高達90.8%。
以區域劃分來看，銷售貢獻最大的區域依然是長三角，占比約54%，主要包括南京、蘇州、合肥、上海等城市；第二大貢獻的區域是海峽西岸，占比約25%，主要是福州、泉州、南昌等城市；中西部的銷售貢獻約13%，主要包括武漢、長沙、西安等城市；剩餘的9%來自環渤海和珠三角。
這與正榮的土儲布局相一致，也很好的實現了正榮從深耕熱點區域到項目實現人氣銷售的戰略目標。
正榮年內可售貨值達1300億元，主要分布在南京、蘇州，福州、武漢、杭州、廈門以及廣州等強一、二線城市。這些城市有大量的人口規模，客戶需求相對穩定，對銷售比較有保障。
在樓市資本論看來，像正榮集團領導層一樣，能夠在變化莫測的世界中，總是有著清晰明確的發展路徑，並持續堅決執行的人才是具有大智慧的。這樣的企業，也必不會因一時的困難、挫折就一蹶不振。
站在2022年初的節點上回望，對比諸多房企同行，歷經行業面臨重大挑戰和深刻變局的2021年，跨過千億門檻的正榮，業績答卷實則不錯。即使在遭遇資本市場頻發的黑天鵝事件後，正榮的表現也可圈可點。
樓市資本論認為，立足困難重重的當下，管理層直面問題，給予投資人與市場以坦誠的回應和切實的解決辦法，並已經積極行動起來的正榮，2022年仍然值得大家信任。