觀點網2022年上半年，地產行業延續去年下半年以來的下行慣性。
「市場企穩復甦仍存在較大不確定性」，剛剛披露中期業績的頭部房企保利發展在中報里如此描述。
儘管保利發展在中報里處處透露謹慎心態，但前三的實力讓這家央企還是保有較強的韌性，在市場下行中依舊能錄得利潤增長。
報告期內，保利發展收入及利潤保持平穩，實現營業總收入1107.63億元，同比增長23.10%；實現凈利潤149.24億元，同比增長1.60%;歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%。
毛利率則繼續呈下行趨勢，報告期內為25.55%，同比下降6.95個百分點；凈利率為13.47%，同比下降2.85個百分點。
「房地產行業已經告別了一個高毛利時代，這必須是所有的企業都面臨的現實。」在今年5月召開的2021年度股東大會上，保利發展集團董事長劉平就直指這一無法迴避問題。
在行業內橫向對比，保利發展毛利率仍處於相對較高水平，一向以穩健著稱的中海、龍湖上半年毛利率分別為23.5%、21.3%。
節奏
受市場下行影響，上半年保利發展銷售規模同比出現下滑，報告期內實現簽約金額2102.21億元，同比下降26.29%；實現簽約面積1307.31萬平方米，同比下降21.78%。
從全國市場來看，截至6月末，全國商品房銷售金額6.6萬億元，同比下降28.9%；商品房銷售面積6.9億平方米，同比下降22.2%。
在頭部房企中，保利發展銷售下滑幅度相對較低。根據觀點指數報告，1-6月前三房企碧桂園、保利發展和萬科分別錄得權益銷售金額為1848.6億元、1405億元以及1362.4億元，同比下降39%、31.6%、40.9%。
保利發展於中報指出，政策支持力度與頻次加大一定程度上起到了穩市的作用，但市場的回暖僅以核心城市核心區域為主，多數地區銷售去化仍存在較大壓力，市場分化進一步加劇。
反應在城市貢獻度上，上半年保利發展的核心城市貢獻度同比提升2個百分點，38個核心城市銷售貢獻為79%。
銷售貢獻與貨值儲備也大體匹配，近年來保利發展38個核心城市貨值儲備始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%，資源儲備滿足2-3年的開發需求。
在土地市場，保利發展的拓儲規模也有所下降。
2021年上半年，保利發展共計新增84宗地，總拓展成本963億元，新增全口徑建面1651萬平方米。今年上半年數量則縮減為37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。
從市場整體來看，2022年1-6月，全國300城土地市場成交面積2.5億平方米，同比下降51.9%，各月成交面積降幅均超40%;土地市場溢價率僅約3%-5%，保持低位震盪狀態，整體市場表現冷淡。
不過在行業內相比，保利發展上半年的拓儲規模仍處於領先位置。
觀點指數發布的"1-7月房地產企業新增土地儲備報告"顯示，報告期內前50房企新增土地建築面積為5376萬平方米，同比減少81.3%。其中，保利發展新增土儲僅次於中海與招商蛇口。
在地域選擇上，保利加大了在核心城市的投入。報告期內，一二線城市、38個核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個百分點。報告期內，新增住宅貨量占比94%，同比提升8個百分點。
綠檔
債務結構方面，截至報告期末，保利發展扣除預收款的資產負債率為66.45%、凈負債率為64.14%、現金短債比為1.41，均符合「三道紅線」中綠檔企業標準。
債務期限結構也處在合理水平，截至報告期末，保利發展有息負債規模為3635億元，一年內到期的債務占有息負債比重為21%，短期償債壓力可控。
資金回籠率相比去年同期也有所提高，報告期內實現回籠金額1995億元，回籠率為94.9%，2021年上半年為89.6%。同時，在手貨幣資金1571億元，占總資產比重為11%。
2022年上半年，房地產行業資金面相對偏緊，全國房地產開發資金來源總量為7.7萬億元，同比下降25.3%。於本報告期，保利發展融資凈增規模同比減少明顯，體現在籌資活動產生的現金流量凈額上，由去年同期的429.6億元降至100.87億元，同比減少76.52%。
綜合融資成本則由去年同期的4.46%下降至本報告期末的4.32%，較去年末也下降14個基點。據觀點新媒體了解，報告期內保利發展發行公司債65億元、中期票據75億元，平均融資成本僅3.09%。
其中，5月發行的3年期中期票據、8月發行的3+2年期公司債票面利率均僅為2.80%，分別創其發行同類產品的歷史最低利率。銀行端貸款利率方面，報告期內新增貸款平均成本較去年末下降37個基點。
此外，保利發展於中報指出，報告期內公司成立產業管理中心，加強對產業經營及布局的有效管理。同時，多元產業板塊利用與主業在資源、人才等方面的連結，用好市場化手段，建立細分領域優勢，與地產主業形成良性互動協同。
截至報告期末，保利物業在管面積5.23億平方米，合同面積7.32億平方米。2022年上半年實現營業收入64.49億元，同比增長25.16%。
截至報告期末，商業板塊開業購物中心34個，開業面積231萬平方米，在營及籌建項目分布於廣州、上海、武漢等38個城市；酒店管理板塊已開業酒店、會議中心22個，客房數近5700間；公寓板塊開業及籌開項目49個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。