摘要：「是否存在流動性風險」（歡迎關注閨蜜財經）
撰文|蜜姐
這是@閨蜜財經的第1271篇原創
2022年華僑城巨虧109億，近期再次受到監管部門的關注。
此前，華僑城曾因2022年預虧80億—110億收到深交所關注函。
顯然，此前的回覆並不能讓監管部門滿意和放心。
4月22日，深交所再發問詢函，提出了11個「靈魂拷問」。要求華僑城5月5日前予以回復和公開披露相關信息。
去年的大行情，不用刻意了解，想必蜜友們也能感受到。房企巨虧都算不上新聞了。
但如果是一家老牌央企，去年前三季度還在盈利，第四季度就巨虧110億，難免讓人生疑。
投資者們真正關心的，恐怕是華僑城去年巨虧百億是甩掉了歷史包袱，還是危機的顯現？
01
此次深交所的問詢函第一問就是要求華僑城解釋業績「變臉」的主要原因及合理性，以及發出「靈魂拷問」：「分析你公司短期及長期償債能力，是否存在流動性風險」。
首先來看華僑城2022年的成績單概況：
實現營收767.67億元，同比下滑25%；
歸屬凈利潤凈虧109.05億元，同比大降387%；
扣非凈利潤巨虧116.44億元，同比爆降607%；
經營活動產生的現金流量凈額-5.75億元，同比減少103%。
近年來，房地產行業經歷了下行周期和深刻的調整。一批以央國企為代表的穩健房企逆勢增長，華僑城也是其中的典型代表之一。
2022年，華僑城2大主營業務的業績高於行業平均水平：
2021年，華僑城歸屬凈利潤達38億元；2022前三季度依然保持了盈利，實現歸屬凈利潤1.26億元。
儘管去年前三季度，華僑城的扣非凈利潤已經為負，但也僅為-2.46億元。但去年第四季度，其畫風突變，歸屬凈利潤凈虧110.31億元，扣非凈利潤更是凈虧113.98億元。
占總營收比例達64%的房地產業務，營收降幅不到2成，毛利率還微增的情況，凈利潤卻大額虧損，這種情況合理嗎？
02
去年房企大額計提減值準備幾乎都是常見做法了，行業大環境不好，乘機甩掉「歷史包袱」。好歹一個低的基數，2023年的業績增長也容易一些。
華僑城的巨額虧損也主要來自於計提減值。
深交所的問詢函中第2問至第6問，均在要求華僑城說明各項計提減值準備的詳細情況，包括涉及哪些項目、項目業態、開發建設狀態、可比公司情況等。
2022年報中，華僑城房地產開發項目計提存貨跌價準備高達115.07億元。
但2021年同樣是面臨行業深度調整+疫情衝擊，華僑城僅計提約12.57億元存貨跌價準備。僅僅1年後，計提存貨跌價準備增加了8倍多。
此外，華僑城還對固定資產計提減值準備6.73億元，對投資性房地產計提減值準備1.03億元，對長期股權投資減值計提準備1.39億元，對在建工程計提減值準備1.67億元，對使用權資產計提減值準備1.09億元。
上述計提的主要資產減值準備，減少了華僑城2022年合併凈利潤127億元，減少歸屬凈利潤98.7億元。
而年報及此前的計提資產減值準備的公告中，除了披露長期股權投資主要受易居控股減值計提準備影響外，對於存貨跌價準備並未披露具體項目的情況。
在建工程計是對雲南華僑城項目計提減值準備了1.67億元，但並未說明該項目具體減值的合理性及進度等情況。
另外，華僑城的第2大部分業務：旅遊綜合同樣進行了計提減值，主要涉及旅遊景區資產計提減值準備。但同樣的，對於具體的情況年報中並未給出說明。
據年報顯示，2022年，華僑城的文旅項目共接待遊客6,184.9萬人次，為2021年同期 69%水平；2019年同期155%水平（含增量項目接待遊客人次）；如按剔除增量項目的可比口徑，則為2019年同期53%水平。
旅遊業近年來所受衝擊，蜜友們是有目共睹。
但上市公司如何進行計提減值準備，卻不能憑感覺，否則高管們幾十上百萬的年薪也太好拿了，而投資者也太容易被「割韭菜」了。
03
問詢函中第7至9問，則關注到了華僑城年報中的費用、收入及遞延所得稅資產下降的情況。
其中，2022年華僑城的投資收益為-24.2億元，同比下滑324.15%。該項收益占其利潤總額比例達24.5%，可見其對巨額虧損的影響。
年報中稱這主要受聯合營公司投資收益影響，並不具有可持續性。也就說2023年可能就不會存在這二十多億的虧損了。
對此，深交所的要求很明確，要求華僑城結合聯營、合營業企業的經營狀況、 財務狀況等，說明投資收益的確認依據、測算過程及合理性；以及請年審機構核查並發表明確意見。
對比來看，費用方面的影響似乎小多了，但有的項目變化較為「詭異」。
2022年，華僑城的銷售下滑，銷售費用和管理費用也相應減少，但這兩項中的「其他費用」卻在增長，具體是什麼內容卻未披露。
期內，其銷售費用中的「其他費用」是除市場拓展費用外占比第二多的，達2.18億元，比2021年增長了34.16%；同期管理費用中占據第二位的「其他費用」7.21億元，同比增長6.39%。
此外，值得關注的是其現金流驟降和流動性問題。
年報披露，2022年華僑城經營活動產生的現金流量凈額為-5.75億元，同比下滑103%。
對比來看，2021年華僑城收到其他與經營活動有關的現金為1184.38億元，2022年大幅降低至105.87億元。其中，2021年，其往來款為246.52億元，20202降至43.03億元。
2021年，華僑城支付其他與經營活動有關的現金分別為1125.82億元，2022年驟降至118.9億元。
其中，2021年、2022年的往來款項分別為215.71億元和36.71億元；其他付現費用分別為 47.28億元、27.97億元。
此前，有輿論質疑華僑城2022年報存在「業績洗澡」。
深交所的問詢函直接要求其說明，上述經營活動相關現金大幅減少的「原因及合理性」，質疑其「是否構成財務資助或非經營性資金占用」......
2022年，華僑城的現金及現金等價物減少259.73億元，期末現金及現金等價物餘額由2021年末的672.85億元降至413.12億元。
華僑城在年報中稱，截至去年底，其現金短債比維持1.53，有較好的安全邊際。但債務壓力並不輕鬆。
2022年末，華僑城的資產負債率74.39%，比2021年僅微降0.45%；有息負債餘額1281億元，其中公司短期債務213億，占有息負債比17%，較年初僅下降3個百分點。
另外，其與關聯方的往來款也引起深交所的關注，要求其解釋「相關款項是否構成財務資助或者非經營性資金占用」等問題。
從此次問詢函的內容來看，華僑城要想用計提減值來甩掉「歷史包袱」並不容易。
從近期公布的今年3月經營業績來看，則已出現改善。
但公告中卻有明顯錯誤，連續出現了兩次「3月份」的銷售業績，而第二次出現的應該為今年1-3月的累積銷售面積及銷售額。
作為一家老牌上市央企，截至2022年底，華僑城有約11.27萬普通股股東。希望其能真正梳理、審查各項目及財務數據的情況，以嚴謹的態度對待財報和公告，不辜負這些投資者的支持。
本文未註明數據均來自於華僑城財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。
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