摘要：安全房企的新分水嶺
落在企業身上的一束光，卻能在行業里折射出更多色彩。
9月30日，國際評級機構穆迪（Moody’s）發布評級報告，確認龍湖集團的發行人和高級無擔保評級維持「Baa2」，展望穩定。
結合此前標普給予的BBB穩定評級，以及惠譽給予的BBB穩定評級，龍湖集團已是連續5年保持境內外機構的「全投資」評級。在評級報告中，穆迪表示，Baa2評級反映了龍湖集團的強勢品牌、優質的土地儲備、強勁的流動性和穩健的經營和財務管理記錄，龍湖集團不斷增長的投資物業組合也將增加其經常性租金收入。
一直以來，龍湖集團堅守嚴格的財務管理紀律，保持健康的財務盤面。截至今年上半年末，龍湖集團連續六年保持「三道紅線」綠檔，一系列財務指標均維持行業內的較高水準。其中現金短債比4.07，平均帳期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進一步下降至3.99%，與中海、華潤、金茂共同成為行業僅有的融資成本低於4%的四家企業之一。
基於國際評級機構的挑剔眼光，穆迪的報告一定程度上印證了龍湖集團自身經營和財務的安全性。另據統計顯示，目前國內「全投資級」房企僅有7家，除龍湖集團外，分別為中國海外發展、華潤置地、萬科A、保利發展、中國金茂及越秀集團。
今年以來，市場的周期波動加速了行業洗牌，部分房企甚至不乏一些頭部國企均暴露出了債務風險。從穆迪等評級機構觀察的維度可以看出，布局、管理、運營等硬實力，均是其考量企業安全度的範疇，而與企業性質並無絕對關係。具體到指標上，則是高能級城市的布局，商業、物業等經營性收入，以及低於行業的融資成本等等。
9月初，摩根大通的一份研報也對國內房企的安全度做了劃分。
摩根大通將國內房地產開發商分為五大類，分別為「防禦一類」、「防禦二類」、「倖存者」、「邊緣化」和「出險」房企。「防禦一類」房企，指的是國企開發商，或是由國資入股、有國資背景的房企，以華潤置地為代表；「防禦二類」房企則是信貸評級屬投資級別的開發商，包括萬科和龍湖；而旭輝和碧桂園、遠洋集團一同被摩根大通選入「倖存者」房企；其他2023年違約風險高及已出現債務違約或展期的房企，被分別劃分至「邊緣化」和「出險」類。
摩根大通認為，「倖存者」、「邊緣化」類別的房企，通過配股融資風的險更高。而對於流動性擔憂較少的防禦型公司，配售有助於改善信貸指標，為拿地和併購提供更多空間。
事實上，在市場全面築底階段，上述被劃歸為防禦型且保持「全投資級」的幾家房企正撐起市場的活力。例如在接近尾聲的第三輪土拍中，中海於北京強勢斬獲三宗熱門地塊；華潤置地繼續在深圳攬儲，以封頂價競得寶安區福海街道地塊；保利發展延續上半年勢頭，競得上海徐匯區龍華街道等地塊。此外，龍湖集團也在土地市場表現活躍，於上海松江區廣富林街道、北京順義區順義新城、以及安徽合肥經開區，合計獲得3幅地塊，合計金額超過51億元。
中金公司分析師預計，隨著支持購房需求和「保交樓、穩預期」相關政策的進一步發力，以市場預期及基本面指標將得以提振和加速修復，在這一過程中財務穩健、土儲優質、拿地積極的均好型房企將受益較大。
（本文僅作者觀點分享，非投資建議）