中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮
8月7日消息，由觀點地產機構主辦的「2019博鰲房地產論壇」於8月6日-9日在海南舉行。主題為「重構與平衡 地產的多維世界」。中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮，北京大學滙豐金融研究院執行院長巴曙松，招商局蛇口工業區控股股份有限公司董事劉偉等出席並進行了討論。
以下為對話實錄，略有刪節：
巴曙松：這一節討論的是房地產下一步該怎麼辦，是發展模式迷思與出路，大家覺得現在很迷惘，下一步不知道怎麼辦。房地產這麼多年高速的成長，經常引用的一個指標就是銷售額，去年到了15萬億，決策者都很擔心，嚴重地擠壓了社會的資源，社會資源都投到房地產了，哪還有錢去投其他的創新轉型。
但是作為一個正常的行業，它進行排名的時候，比較靠譜的數字肯定是利潤、稅收等等，剛才我們在下面討論說，銷售額可以做假，有哪個老闆會把稅收做假，本來交100億，我非要交200億，這種老闆估計比較少。
反思一下，業界經常用來比的指標，用銷售額這個指標來排名，是不是也是推動房地產行業出現種種迷思、出現種種發展模式迷惘的很重要的推動因素?為什麼我們就不去更多地評估、考慮利潤、稅收這些方面的因素呢?或者說是不是我們在這個轉型期，也就意味著下一步我們要更多地去看他的利潤、稅收，而少看甚至不怎麼看銷售額呢?
陳淮：巴教授有話語「霸權」，我處在被動的狀態，所以我得在有限的資源空間內把我想說的話說一說。
首先他提出的問題說房地產這些年發展到這麼大規模，銷售額這麼大，是不是我們的生產領域製造業的投入和消費都被擠了。我想巴先生顯然不是村長級的，一定是高等的經濟學家，(這件事)不像吃糖，吃一塊少一塊，經濟學不是這麼算帳的。
我們這些年不僅有城鎮化，而且有工業化，工業化和城鎮化都是社會固定資產大規模形成時期，比如鋼鐵生產能力、石化生產能力，和城市的各種公共建築，包括老百姓(603883)住房，這個時期一定需要股市和銀行等金融機構把分散在萬萬千千人們手裡的資源集中起來，用於這樣的建設。
比如鐵路，我們不可能一公里一公里的修，要一次修2000公里的話，那就需要一個大的投資，需要股市的支持。但是中國的金融專家把股市辦成了殘疾人，剩一口氣。這些年我們憑什麼累積起了這些固定資產?我們有一個代償功能，就是房地產。
房地產實現了萬萬千千分散資源集中化的情況下，我們的城市建設固定資產形成過程和工業生產能力固定資產的形成過程，不是被房地產擠了，而是被房地產推動了，應該由你乾的事你沒幹，由別的產業完成了，現在你說房地產業錯了，不知道是腦殘的兒童說的話，還是真的是這樣。
另外是消費這一塊，消費是分階段的，所有的經濟學家都應該懂得，為什麼上海(樓盤)在90年代中期之前，浦東開發之後10年房子賣不出去，因為那個時候老百姓的收入首先要滿足吃穿，住行還在其後，所以房子儘管三四千、五六千一平米，那也沒人買，給藍印戶口外地人也不去，上海人買房免稅也不買，因為那時候的消費首先要集中改善吃和穿。
下一步是累積私人資產，買房就是私人資產的累積過程，中產階級的形成過程。當我們的中產階級形成了，占有一定比重了，新一輪更高層級的消費才能到來。
我們現在一部分中高端人群也已經到了一個新的消費領域，在私人資產領域達到一定程度，這不是一個勻速運動，不是說我們收入增長多少，我們的消費就一定的相應的增長多少，這是有階段性的，這是一個很簡單的道理。
剛才巴教授給我們一大摞資料，這裡頭絕大部分我都非常同意、非常高明，但是有若干點小的地方值得商榷，他說我們有2.4億多套存量住房，雖然說我們還得蓋，雖然說現在差不多了，但是請注意他的分階段，1949年以前的房子到現在，到2019年，已經70年了，那房子還有保留價值嗎?那一段可以忽略不計，那是拆掉的。
1949年到1979年的都是工人新村，都是一排排的房子，那是棚戶區改造的重心所在，那房子也沒有保留價值，備戰備荒的時候建的房子，沒有保留價值。
1979—1999年這20年建的房子，改善老百姓住房條件，城鎮化的住房條件，有很大的作用，但是那個房型的功能滿足了老百姓基本住房需求，也就是你家有件衣服，滿足你遮寒避體，這種功能的衣服您現在還穿嗎?是不是再過5年、10年就要改造了呢?
這三段的房子，或者現在，或者用不了多長時間，那都是沒用的資源。咱就把您這2.4萬億套房子說明白。
另外巴教授給我們講了房價收入比，這是媒體重複了十幾二十年的老話題，房價收入比不僅看收入和房價之間的靜態的橫斷面的比較關係，還要看收入增長速度。
美國人比得過中國城鎮居民的收入增長速度嗎?先整明白經濟學家，別以為用加減乘除四則運算應用題就能預測。還要看房價收入彈性。什麼叫收入彈性?比如說收入增長30%，房價支出能力可以增長100%甚至200%。比如說3000塊錢月收入能買房付月供嗎?每月他最多拿出600塊錢用於住房消費，租房住，他漲到4000塊錢，每個月拿出1200用於住房消費。也就是說收入增長30%，住房消費能力就可以增長百分之百。簡單用收入房價比，那都是趙本山糊弄范偉那種腦筋急轉彎問題。
發展模式，城鎮化，給我們講了已開發國家、歐美國家，他沒有給你講國美國家是因為它過度集聚於少數超大城市，包括日本在中間的位置，日本也是過疏化和過密化並存，所以它比拉美強一點，比已開發國家差的人均GDP和收入的比值關係。歐美的大中小城市協調發展的比例比較多。所以巴教授給我們一張圖，2015年主要集中的是沿海城市，現在擠到中部的很多城市，將來還要往西部擴展，大中小城市的協調發展，最終解決房價問題。全中國人都住在上海、北京、無論如何也住不下，都想娶章子怡，無論如何也嫁不出來。
巴曙松：真像是談判，為了吵架而吵架，把我問的問題都忘了。
陳淮：你問的是，房地產投資是不是擠占了投資和消費。
巴曙松：我問的是新的形勢下用什麼東西評估房地產消費比較合適。
陳淮：這個事你大概得上寧波(樓盤)普陀山，只有救苦救難大慈大悲有求必應觀世音菩薩能解答。我們在這裡15年了，年年談冰點、困境，2018年房地產房價、銷售額、銷售規模都創新高，是還是不是?
巴曙松：在過去這麼多年，資本市場起起落落，在每當比較健康的時候，大家講PE，比較瘋狂的時候就講PEG，加一個字母，其實還是加減乘除，說要看利潤增長率。說這個利潤增長率高，可以承擔的市盈率更高。這麼簡單的一個邏輯，但是每一次我們見到市場跌下來的時候，就發現好像是無論你的利潤、收入增長多快，最後掙的錢總是要還是一樣的，資本市場凡是講PEG的，最後都摔得很慘。
陳淮：我想起巴教授問的問題，用一句話就可以回答，過去地方政府賣地儘量把價格賣得更高，一次性收入高，現在地方政府也轉型了，不一定出價高的那個我賣給你，將來能持續帶來現金流的，就是你剛才說的稅收、利潤，特別是稅收部分，能夠持續穩定地帶來稅收的，這樣的地你拿了要幹什麼，比如干旅遊地產，而且是真旅遊地產的話，可能它就會更為關注。如果說巴教授說對了一條，也就是這個。
巴曙松：剛才說要觀世音菩薩才能答，自己又等不及，又跳出來當觀世音菩薩。
劉偉：今天上午好幾位經濟學家都說了趨勢上的判斷，我們在實際操作當中經常都被經濟學家給誤導，有各種各樣的觀點。
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文章來源:新浪財經