2020年百強企業研究報告：百強企業市場份額提升至61.5%

3月17日，中國指數研究院中國房地產TOP10研究組發布《2020中國房地產百強企業研究報告》。

研究顯示，十七年來，中國房地產百強企業砥礪奮進、發展迅猛，銷售額均值實現了八十多倍的增長，市場份額超過60%。百強企業一方面緊抓城市群及熱點城市發展機遇，把握市場主流需求、加大營銷力度助力規模的增長；另一方面注重品質與管理、科學決策精準投資，防範經營風險，朝著高質量發展階段邁進。

百強企業市場份額持續擴大：2019年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達98179.3億元、72458.3萬平方米，同比增長16.3%和13.5%；百強企業銷售額市場份額穩步上升至61.5%，較上年提高5.2個百分點，行業集中度進一步提升。

百強企業營收與凈利潤保持增長態勢：百強企業銷售業績的穩步增長帶動其營業收入和凈利潤的持續增加，2019年，百強企業營業收入均值達546.4億元，凈利潤均值達69.0億元，分別同比增長24.2%、19.5%，增速較上年減少11.6、20.4個百分點。受房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業周轉速度的下降，百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值分別為11.1%、15.9%，同比降低0.4、0.8個百分點。

百強企業謹慎投資、強化資金管控防風險：投資方面，百強企業保持謹慎態度，量入為出，加大一二線核心城市布局力度，精準投資降低資金風險，保障企業未來發展；財務方面，百強企業由「去槓桿」轉為「穩槓桿」，資產負債率均值為78.7%，較上年微增0.2個百分點，有效負債率均值為49.0%與上年保持持平，流動比率均值為1.52，百強企業整體負債水平和短期償債能力保持穩定。

2.2 百強企業整體發展特點分析

（1）銷售業績增速放緩，市場份額升逾六成

2019年，百強企業通過精準把握市場需求、匠心打造高性價比產品、適度加大營銷推盤力度等策略，銷售規模穩步提升，銷售總額、銷售面積分別達98179.3億元、72458.3萬平方米，同比增長16.3%和13.5%，增長率分別高於同期全國增幅9.8、13.6個百分點，持續跑贏大勢。

百強企業市場份額持續擴大至六成，行業集中度進一步提升。2019年，百強企業銷售額市場份額穩步上升至61.5%，較上年提高5.2個百分點。其中，綜合實力TOP10企業銷售額市場份額為27.7%，較上年提高1.3個百分點。

（2）把握市場機遇因城施策，優產品強營銷保增長

2019年，全國房地產市場調控政策整體偏緊，百強企業積極把握熱點城市市場機遇，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市受地產相關需求回暖等因素影響，銷售額占比較上年小幅上升0.7個百分點至14.6%；二線城市占比為44.5%，較上年下降2.2個百分點；三四線城市受城鎮化進程提速、房企加快出貨等因素影響，銷售額占比增長1.5個百分點至40.9%。

2019年，百強企業加大首改類產品的推出比例，支撐企業銷售業績的穩步增長。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比來看：90-140平米首改類產品銷售額占比達56.1%，較上年提升2.8個百分點；90平米以下首置類、200平米以上高端類及140-200平米改善類產品的銷售額貢獻率分別為15.5%、8.8%、19.6%，較上年分別降低2.0、0.7、0.1個百分點。此外，百強企業回歸產品本身，聚焦產品力及服務質量的提升，全方位滿足「美好生活」需求。

百強企業通過多盤聯動、打造購房節、全民營銷等渠道為銷售造勢、蓄客，通過加大優惠、提高佣金等方式實現項目有效去化。一方面，百強企業通過多盤聯動為營銷活動造勢，另一方面，百強企業通過打造購房節、全民營銷等進一步拓寬營銷流量。

（3）行業盈利能力整體下降，優秀企業逆勢提升

2019年百強企業營業收入與凈利潤保持增長態勢，增速較上年有所放緩。銷售業績的穩步增長帶動營業收入和凈利潤的持續增加，百強企業營業收入均值達546.4億元，凈利潤均值達69.0億元，分別同比增長24.2%、19.5%，增速較上年減少11.6、20.4個百分點。由於營業成本上漲及銷售溢價率下降等因素，百強企業凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，出現「增收不增利」現象。

2019年，百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為11.1%、15.9%，盈利能力小幅下降。受房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業周轉速度的下降，百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降0.5、0.8個百分點。未來行業利潤率仍面臨較大下行壓力，百強企業應提前做好應對策略，決勝低利潤率時代。

（4）企業換倉回歸一二線，多渠道融資促穩健發展

百強企業拿地態度謹慎，拿地金額占銷售額比重延續下降趨勢。2019年，50家百強代表企業拿地金額占銷售額比重較上年降低2.7個百分點至26.7%。前10企業及11-30企業的拿地金額占銷售額比重則分別降低2.3個、5.2個百分點至25.3%、27.7%；31-50企業是拿地金額占銷售額比重出現增長的唯一層級，其比重較上年增長3.8個百分點至26.9%；51-100企業的拿地金額占銷售額比重為34.7%，較上年降低1.1個百分點。

百強企業的國內信用債發行總量減少，公司債略有增長，中期票據回落明顯，此外海外債發行量有所回升。2019年，百強企業國內信用債發行規模為2036.4億元，同比減少16.7%，其中公司債發行規模超1400億元，同比增長7.7%，占百強企業信用債發行總量六成以上；中期票據發行降溫，發行量同比減少58.0%；短期融資券發行量同比回落11.8%。在境內融資受阻的情況下，百強企業積極尋求海外市場融資渠道，海外債發行規模同比增長8.8%至3388.1億元。

百強企業ABS發行規模占房地產企業發行總量的62.4%，其中供應鏈保理ABS占比最高。2019年，百強企業的ABS發行規模同比增長13.4%，共計1797.3億元，占房地產ABS發行總量的62.4%。供應鏈ABS是百強企業發行ABS的主要類型，發行規模為1094.0億元，占百強企業ABS發行量的60.9%，大型企業在供應鏈ABS發行方面占據優勢，恆大、碧桂園、萬科三家發行量均超百億。

（5）「去槓桿」轉為「穩槓桿」，強化管控保障現金流

百強企業由「去槓桿」轉為「穩槓桿」，負債水平仍處於高位。2019年，百強企業資產負債率均值為78.7%，較上年微增0.2個百分點；剔除預收帳款後，有效負債率均值為49.0%，與上年保持持平，百強企業整體負債水平保持穩定。從債務期限結構來看，百強企業債務期限結構略有改善，短債長債比較上年略有下降0.01，其中，規模較大企業債務期限結構更為合理，前10企業短債長債比均值為0.40。而短期債務占比較高的企業應警惕短期內資金風險。

百強企業加強現金流管控，經營性現金流明顯改善，為資金安全保駕護航。2019年，百強企業經營活動產生的現金流量凈額均值為52.1億元，較上年增加1.9億元。

（6）快速去化緩解高價地壓力，精準投資降低資金風險

百強企業歷史高價地開盤率近四成，企業規模越大其高價地開盤程度越高。為分析百強企業高價地去化情況，研究組整理了百強企業近三年所拿高價地及其開盤情況。結果顯示：百強企業新增高價地694宗，其中267宗目前已經開盤，三年開盤率達到38.5%。百強各層級企業的高價地開盤情況呈現明顯遞減趨勢，前10企業的高價地開盤率最高達41.6%；11-30企業、31-50企業的高價地開盤率分別為40.5%、25.0%。

研究組基於2016-2019年百強代表企業的新增土儲情況、城市的土地消化周期，對其可售貨值結構進行分析研究。結果顯示：百強代表企業的可售貨值結構良好，去化周期在2年之內的儲貨占比超七成，其中，45.9%可在1年內去化，31.3%可在1-2年內去化，得益於全國性布局的深化，百強代表企業的可售貨值結構整體良好，去化壓力較小，充足的貨值儲備為企業的業績發展提供重要支撐。

（7）持續參與精準扶貧，全面履行企業公民責任

2019年，百強企業積極依法納稅，納稅額穩步增加，百強企業納稅額均值達70.6億元，同比增長19.8%，其中稅金及附加均值為35.7億元，所得稅均值為34.9億元，同比分別增長19.2%、20.4%。百強企業憑藉資金、技術、市場、管理等優勢，不斷改進扶貧工作方法，探索扶貧新模式，注重提高扶貧效果的可持續性，為精準扶貧貢獻房企智慧。

（8）積極出手抗擊疫情，多舉措做好防控工作

百強企業以人民生命安全為中心，採取各類疫情防控措施。物業服務是擋住疫情進入居民住宅的最後一道門，融創、保利等企業對小區進行全面消毒消殺、加強進出人員管控、加強防疫宣傳工作，為業主提供防疫和便民服務，配合相關部門做好疫情排查工作，築牢社區防疫牆；百強企業遵照防疫要求，為保證客戶和城市防疫安全，關閉售樓處全力配合疫情防控，為租戶減免租金，攜手共度難關。此外，百強企業積極踐行企業公民責任，捐贈各類物資支援抗疫，參與防疫設施建設貢獻力量。

2.3 2020中國房地產百強企業TOP10研究

中國房地產TOP10研究組在百強企業研究的基礎上，基於對企業規模性、盈利性、成長性等方面的深入研究，評價產生了2020中國房地產百強企業「綜合實力TOP10」「規模性TOP10」「盈利性TOP10」「成長性TOP10」「穩健性TOP10」「融資能力TOP10」「運營效率TOP10」「年度社會責任感企業」和「年度扶貧標杆企業」。

2019年，全國商品房市場銷售額增速繼續放緩，銷售面積同比下降，市場競爭激烈，綜合實力TOP10企業把握市場機遇，業績穩步增長，經營質量居於領先地位，行業地位穩固。

2019年，規模性TOP10企業的資產和銷售規模持續擴大，總資產均值11358億元，同比增長18.3%，銷售額及營業收入均值分別為3857.1億元和2253.6億元，強者恆強態勢依舊。規模性TOP10企業充分把握城鎮化進程持續推進以及城市結構性輪動帶來的發展機遇，通過打造適銷對路的高性價比產品、精準把握市場發展節奏積極促銷，實現了企業整體規模的持續增長。

2019年，盈利性TOP10企業的利潤水平穩步提升，凈利潤均值同比增長20.7%至148.2億元，是同期百強企業凈利潤均值的2.1倍。同時，盈利性TOP10企業擁有較好盈利質量，凈資產收益率均值為17.4%，高出百強企業均值1.5個百分點。當前行業利潤空間進一步被侵蝕，盈利性TOP10企業通過多元化拿地、發揮融資優勢、加強成本管控等方式降本增效，提升盈利空間。

2019年，成長性TOP10企業銷售額均值增長率為22.6%，營業收入均值增長率達35.7%，超過同期百強企業均值11.5個百分點，成長性TOP10企業在衝擊業績規模的同時，加大營銷力度，加快資金回籠，同時注重產品的打造，並繼續完善全國化布局，合理擴充優質土地資源，為企業發展儲備動力。

2019年，穩健性TOP10企業資產負債率均值為74.1%，低於同期百強企業均值4.6個百分點，槓桿率低於行業平均水平；穩健性TOP10企業在2019年的速動比率均值為0.69，顯著高於同期百強企業平均水平，短期償債能力較強。

2019年，針對房地產行業的融資環境未見寬鬆，在各類融資渠道監管從嚴的背景之下，融資能力TOP10企業藉助自身綜合實力優勢，與金融機構達成合作、積極發行海外債，同時堅持探索資產證券化等新型融資渠道，為企業尋求穩定資金來源。

2019年，運營效率TOP10企業因城施策把握主流需求，專注提升產品力，實現快速回款，同時企業通過優化運營模式推進高質量增長，提升企業運營效率。2019年，運營效率TOP10企業通過推進網際網路化運營體系建設和創新營銷模式，加快去化速度，保障運營效率提升。

2019年，年度社會責任感企業持續投入社會公益活動，積極履行納稅義務，聚焦城市更新、保障房、疫情捐贈等多領域開展公益活動，持續回饋社會。此外，年度社會責任感企業面臨新冠疫情衝擊，全方位投入抗擊疫情行動，與全國人民一道打贏抗擊疫情戰役。

2019年，標杆扶貧企業繼續加大對扶貧的投入，同時改進扶貧模式進一步促進區域全面有效的發展，激發貧困區域的內生動力，使其經濟增長實現可持續發展。

結語

展望未來，中國房地產市場仍具有較大發展空間，但市場發展的邏輯已變，已從過去高速增長轉向高質量發展，行業的競爭從規模性競爭向以產品力、運營力等為核心的企業綜合實力的競爭轉變，這無疑對百強企業的發展提出了更高的要求。2020年是全面建成小康社會的決勝之年，百強企業應不忘初心，牢牢把握歷史機遇，加大對布局城市的研究，以客戶為中心，以需求為導向，努力打造更契合需求的高品質產品，並在此過程中不斷提升自身經營水平，實現企業綜合實力的進一步提升。