1
2019年下半年，南陽樓市又迎來了久別的明星套路。
8月28日，方城山水中央高勝美群星演唱會
8月31日，常綠臥龍府星光大咖匯
10月7日，龍悅城周華健群星演唱會
10月19日，西峽榮耀龍城鳳凰傳奇眾星演唱會
明星集體登陸南陽助陣地產商賣房，這是近幾年來南陽樓市少有的現象。上一波明星熱，似乎還是2013年的時候。
據一份網傳的明星報價，周華健和鳳凰傳奇的出場費報價都在80到90萬之間，開發商舉辦這樣的活動，廣告宣傳費用至少在100萬以上。
明星自帶流量，如近日吳亦凡公開戀情，讓一位南陽網紅，一下子上了全國熱搜。
對於開發商來說，選擇什麼樣的明星，希望達到什麼樣的熱度，利用明星鎖定什麼樣的客戶群體，都需要經過精心的策劃和市場摸底。
周華健為例，其形象溫暖、樸實、陽光，口碑甚好，開發商藉此傳達的商業形象便是：靠譜，質量有保證，物美價廉。
不過，這麼多開發商在2019年入秋之後，煞費苦心地舉辦活動製造熱度，也間接說明南陽樓市第四季度銷售壓力不小。
2
南陽樓市第四季度行情
在判斷南陽樓市之前，我們先看上半年全國的土地交易量增長。
今年上半年，全國土地市場整體保持低速增長，土地供應面積增長5.2%，成交面積增長2.2%。其中，35個大中城市土地成交面積增長8.9%，成交價款增長33.4%，快於全國整體水平。（引自信產部《大數據視角看上半年全國土地市場供求真實狀況》）
從全國土地交易增量看，樓市「遇冷」只是針對兩點而言：
1、各城市房地產冷熱不均；
2、全國土地交易增速同比（比2018年）放緩。
（數據來源：中國指數研究院）
2018年，全國300城市土地供應建築面積合計128437萬平米，同比增長14.77%。
上半年的增速同比增長16%。
無論是全國，還是300城主要數據，2019年上半年，同比都明顯放緩了。
土地面積占比和價款占比
從成交面積占比看，三四五線城市的土地成交面積占到了61.6%，但是二線城市的價款占比達到了50.6%。
可見土地財政的重心，集中在二線城市。
我們從35個大中型城市的數據也能看出。
上半年，35個大中型城市中，14城土地成交面積負增長，深圳等降幅超過50%。
從TOP20城市的區域分布來看，有15個城市屬於東部地區，3個(合肥、鄭州、武漢)屬於中部地區，2個(成都、重慶)屬於西部地區。
全國排名前50的城市，土地成交總價款占到了全國的67.2%。
可見房地產的發展的重心，正在向國家的中心城市集中。就河南來講，毋庸置疑是鄭州以及周邊的洛陽、許昌和開封。
3
下半年房價還能漲嗎？
我們從居民負債率來說明。
今年6月13日，在上海第十一屆陸家嘴論壇，中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清，以官方的身份公開發言，指出：
近年來我國一些城市住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續的水平，更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。
官方這樣表態，非常少見，我們看看數據大概就明白這話說的是什麼。
2008—2017年，我國個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至21.9萬億元，占住戶部門貸款餘額的比例保持在45%~54%。從歷史數據看，住戶部門債務水平與房價呈現較大的關聯（即房價漲債務高）。
（數據來源：CEIC香港環亞經濟數據）
根據統計，我國家庭負債已經達到了7.58萬億美元（54.21萬億人民幣）的規模，我國2018年的GDP總量有90.03萬億，占比60.2%。
據老蠻數據推算，我國城鎮居民購房負擔率達到了110%，就是說居民忙了一整年存下來的錢，還不夠還這一年的房貸和首付。
對於這樣的驚人數據，南陽的老鄉想必更是感同身受——
南陽剛需3000左右的工資，一年3萬出頭的人均可支配收入，購買100萬上下的商品房。掏空六個錢包，估計還要背上一輩子的債務。
（2018年南陽市國民經濟和社會發展統計公報：2014—2018年居民人均可支配收入 單位：元）
於是國家出台了一系列限制資金流入樓市的方法，定向放水。對於地產商來說，就是融資越來越難了。
萬科要裁員了，恆大要轉型做機器人了，碧桂園盤銷售壓力大了，三四線城市房子不好賣了，二線城市不再是守株待兔就能把房子賣了。
所以，從2019年的大行情來看，我們可以得出以下幾點結論：
1、2019第四季度到2020年，全國經濟下行壓力大，樓市土地交易量增長放緩；
2、地產投資整體向二線和區域中心城市轉移；
3、中國家庭已經到了負債的臨界點，房價不能再出現2016到2018年上半年的大漲。否則我國經濟就要出現嚴重問題。
4、我國未來城市的發展格局，是向區域中心城市集中，側重都市區化發展。說通俗點，就是向區域省會和周邊衛星城發展。
7月，中央政治局會議強調：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」
國家信息中心還對2019年下半年的房地產進行了預判：
注重穩發展和防風險的平衡。
政策以逆周期調節和維穩為主。
市場期待貨幣注水的預期落空。
加大融資信貸監管，預計後期房地產投資和銷售均會受到影響。
官方釋放的信號態度明確：
短期炒房不可能了；地產的長期經濟調節作用還在；短期內國家要出台政策，抑制地產過熱了。
說這麼多，其實就一句話：要確保實體經濟的發展。
房地產算是實體經濟嗎？從過去十年的經歷來看，它更像是金融產品。
4
嚴格調控下，南陽樓市是個例外？
南陽作為三線城市，樓市的健康發展，在於有節奏放地。很明顯，2019年至今，南陽的放地節奏逐步加快，地王頻現，白河南異常熱鬧，讓人目不暇接。
南陽「爛尾之都」的特殊行情，讓南陽樓市成為河南，乃至全國極為特殊的個例。
南陽樓市未來幾年何去何從？
八個字：穩住樓市，盤活爛尾。
政府出台了一系列整治爛尾樓的重拳，如土地補手續、容缺辦理、城投介入、收回資產重新拍賣等。
這些措施的實質，是在用政府「看得見的手」來處理南陽樓市的不良資產，不再任由失靈的自由市場去消化。
即是將原來不可交易的資產，通過政府的審核和擔保，變成可交易資產，這更像是一種變相「國有化」。
在這種特殊的「國有化」過程中，南陽樓市只有穩住節奏，穩住土地總交易增量，保持平穩增長，才有希望成功拆除地方經濟暴雷。
我們從四年來南陽土地供應計劃總量便可看出端倪：
（數據來源：國信房地產信息網，華經產業研究院整理）
從全市土地成交面積來看，南陽2018年土地交易量同比增長21.3%，但從市轄區的土地成交面積看，近兩年的成交面積較之2015和2016年，均有大幅度下降。這也正好吻合市區內整治爛尾樓的節奏——
提高入行門檻，抑制過熱發展。吸引品牌房企入駐，規範行業運作。
大環境雖然遇冷，但南陽樓市健康、平穩發展的大趨勢不會變，不然，怎麼發展新區，怎麼盤活爛尾樓呢？
5
支撐南陽樓市的「武器」
近日，央行出台了新的利率浮動政策（LPR），其中城市銀行和農村銀行都參與到了利率報價之中，未來不同城市的利率報價將更加市場化，這也有利於三線城市主動調控，體現了樓市調控的因城施策。
對於三線城市來講，新的利率報價，避免了貸款政策的一刀切，地方具有了更大的主動權和靈活性。
對於南陽，樓市的需求支撐還有非常重要的三點：
剛需群體足夠大：公務員群體，周邊縣區中產群體。
郊區化將郊區村落人口納入城市。南陽市區正在經歷快速擴張，不斷地「吃下」郊區人口，市區人口逐年增加。
鄭萬高鐵促進區域聯動:鄭萬高鐵將促進方城、鄧州和新野的人口，向南陽市區的流動。
不過，這三點支撐究竟能夠發揮多大作用，根本在於南陽市區能夠提供什麼樣的就業環境，什麼樣的創業環境、投資環境和安居環境。
如果一個來自周邊縣城的個體商販，在南陽處處受到的是壓榨、驅趕、貸款困難，孩子上學處處碰壁，買房處處是坑，店面裝修遇到的是地痞訛詐，做生意處處遇到的是賒帳和拖欠，低三下四去要帳，處處碰到的是冷臉和找不到人，我想，這些人很可能會用腳投票，最終離開南陽。
結論:
明星代言體現了三線城市樓市的下行壓力，但南陽市場依然有足夠的手段調控，有充足的需求支撐來拉動。
明星一晃而過，是大趨勢下的小波瀾。大水漫灌的時代過去了，南陽會有自己的小氣候。