我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐好！想賣沌口金色港灣三期9棟260平的頂樓複式，目前做了十個房間租給芒果公寓，裝修10萬元，合同還有一年半到期，可以裝電梯（目前一樓不同意），金色港灣大戶型不好賣。問題，1：適合哪類買房客群？是否需有針對性的進行裝修，如：可以改成中空複式，開牆將平14平的獨立露台改花園，2：不改造報價多少合適？3.：在租期間如何看房？謝謝！
回答：沌口老破大目前屬於窮人買不起，富人瞧不上系列產品，總價高 單價低，比較難賣。這類產品主要是沌口板塊內部的自循環。賣出建議把賣房科技樹用上。借你的問題說說老破大適合哪類人群，應該如何挑選？老破大的特點：
1.槓桿高 但並不是所有的老破大槓桿都高，下手之前要做好充分的預評估工作，且和銀行關係到位，才能實現真正低利率長年限的優質高槓桿。
2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正確的運營關係很大，如果運營的方法不對，也出不了高租金。
3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，絕大多數是本來市場就只認可那個價格，所謂的「折扣」來自硬傷的折損。專業的眼光，加上專業的找房、談房，才可能獲取到一定的折扣，但也不要對這塊期望值太大，現在市場信息如此透明，指望在非債務風險房中找到折扣大的房子，根本不現實，行為期望值更可能是負的。
4.超額漲幅 這塊就更加考驗眼光了，有的老破大甚至可能還沒有折舊到位，未來與板式帶有小區環境的次新房價差還可能進一步拉大，很多人總以為單價越低漲的越快，卻不懂更加底層本質的規律，就容易吃藥。
5.超賣溢價
專業人士才能實現高於市場價賣房獲利，這需要一套系統打法，關注很多細節，由各種細節組合成最終好的結果，也絕非普通人能輕易實現的。綜上：老破大很像股市中的「垃圾股」，更適合我們這些專業人士，或普通人在專業人士的全程指導下操作，不適合普通人獨自貿然操作。
6.老破大適合的人群
底倉充足，可以放棄流動性，接受N年不漲。通常情況下，二線城市老破大不如一線城市。
根據你的裝修報價在1.3-1.6左右可入。
出租期間約定周末集中看房。
提問：新人首問，美麗的房姐，我是襄陽人，女兒今年剛到光谷上學，已拿到房票，現準備為女兒買200左右的房產做為嫁妝，現款買入，不能超過240，投資自住都要考慮，請問在武漢哪裡買比較合適。謝謝！
回答：你好，分析過很多次，買房一定不要全款。 買房最重要的就是槓桿，資產是彈性的，負債是剛性的，只有負債才能保護你的財富。 簡單說沒錢了就使勁印鈔，貨幣超發導致通貨膨脹，我們每個人都是受害者。 不要短視，錢也是有價格的，10年前的100萬和現在的100萬價值完全不同。 我們普通人能做的只有用負債抵制通過膨脹。 子彈200，入手2套單價1.5的潛力盤，剩餘子彈100+，足夠還5年月供，5年後武漢大機率房價會增長50%以上。 建議優先搶倒掛網紅盤，有確定收益。
提問：房姐好【新人首問】有剛需資格小孩5歲半 相信光谷東，但還是想問買中心城算不算賭未來 創新天地140怎麼樣，區域內較少大面積，價相對高，其他似乎不具備武漢天地地緣資源獨特性，能成為下一個武漢天地？區域內改善三房市場前景、流動性？ 中心城小學好像開班不全，師資投入會不會受影響，現階段就讀的家庭屬於哪類人群，明年升小學，可是年底才交房，交房前能讀嗎？聽說二手房要落戶後一到幾年才能就讀，有這回事 買房要充分利用首房首貸儘量翹槓桿？8月交了雲璽剛需，下月會開盤嗎，中糧祥雲也在關注，不超過這個首付月供三環內有沒有其他推薦 夫妻一方有公積金，轉武漢加代繳的有8萬多，代繳好批嗎，社保和代發做了4個月
回答：1.光谷東現階段就是賭未來，需要等待5年左右人口導入。 龍湖沒有學區優勢，不可能成為下一個武漢天地，不過大盤的好處就是開盤價會水漲船高。 新區沒有畢業生，教育質量都不好說。每個區的入學政策不一樣，光谷東需要提前1年。
2.自住可以買瑞安，但是從投資的角度看，超過1.8的光谷東肯定會站崗。中糧性價比更高。 買入8折筍可以用高槓桿，但是買瑞安這種站崗盤，沒必要呢，站崗很久，資金成本太大。 我們追求的是確定收益。
3.武漢公積金必須繳納滿6個月才可以申請，可以用拖延流。
提問：新人首問：名下一套都會軒高層98平兩房，2017年底購入，婚後財產，純商貸160W，剩100W，老公貸款人，19年1月精裝完未入住。19年孩子出生，考慮到都會軒為商業區，學區一般，以後都不會住那，想賣掉換武漢天地，自住加小孩上學加增值。家庭年收入拿到手20W+。公婆名下有一套房濱江苑一期老房全款。子彈都用於提前還商貸了，手上無多餘子彈。問：1、賣掉都會軒，換武漢天地，什麼時候買入，什麼時候賣出，推薦幾期，什麼價格合適，2房or小3房，兩人每月公積金有7k，兩人公積金貸款未用？2、公婆住都會軒，濱江苑老房裝修後，我們去住？ 3、賣掉濱江苑，買武漢天地？4、怎麼優化房產有沒有其他建議。盼回復。謝謝
回答：你好，武漢天地屬於純自住消費型產品，升值潛力不如1W+的剛需盤。 投資角度分析，同樣是單價5萬，一線城市天花板更高。 濱江苑不是有學區嗎？老人房子對敲給你掛學區+自住。 純自住可以考慮出手濱江苑換武漢天地。 年底淘淘筍，入手價控制在5萬左右最優。 明年初6月之前都是比較好的賣房時機，把賣房科技樹用上。
提問：新人首問！美麗智慧的房姐，1.保利城四期5樓102平三房備案價，交CS費16萬，是都值得購買？2.臥龍墨水湖邊88平125萬兩房新證是否筍？
回答：保利城加上茶水單價多少？ 現在保利城二手房低樓層也能淘到單價2萬的盤。 臥龍墨水湖邊單價1.5可入，稅費可以通過54大法和業主配合滿二的方式免除。
提問：房姐你好，我們夫妻兩人18年購買城投瀚城璞岸161平房子，單價24800，首付4層，貸款30年，利率上浮30%，現在月供14800左右，這個貸款成本算不算高，有沒有辦法降低貸款利率。
回答：按揭是哪個銀行？ 降利率要看銀行有沒有下調窗口，一般需要配合買銀行的保險或者理財產品。 目前武漢二套利率大部分新盤都要求上浮30%
提問：您好！現有資金120.想買一套自住十投資，另一套純投資，主要在武昌和漢口，自住十投資我看中了城投瀚城璞岸，純投資看中了光谷未來城，新城璞樾門弟，您怎麼看？這點資金我應怎樣操作才能都做到
回答：光谷未來城開發商非常垃圾，自住迴避。 城投自住可入。 新城單價高於周邊新盤，投資迴避。 光谷東中糧，中建，瑞園都比新城適合投資。
提問：房姐好，買二手房時房東有60萬貸款的房子，想做高評，簽合同時有什麼需要注意的？
回答：讓業主自己結清尾款 做高評可以先首付一部分，高評多餘的一部分，寫個欠條，在合同內寫明就好了。 如果貸款沒有通過，三方免責，定金退還。 儘量把自己每一個付款時間節點寫寬鬆，違約金寫低。
提問：房姐你好！目前無深圳戶口，想買深圳盤，你說的婚轉如何操作？之前有問中介，說買二手可以沒有深戶也可以買，不過是要花錢走國土資源的gx .1 婚轉如何操作 2中介的這個操作可行性如何，安全嗎 3 目前在看深圳沙井、福永的房子，還有深圳後亭華僑城四海雲亭這個盤如何，89平385萬划算嗎？ZD150
回答：你好，婚轉就是我們常說的54大法，跟有深圳有購房資格的人結離婚買房。 有以下幾個注意事項： 注意年齡差距，不要過大 注意是否需要雙簽，價格不一樣 注意戶口本婚姻狀態的更改，離異狀態 注意婚票的戶口地點管制嚴格與否，目前福田坪山松一些。 注意離婚協議簽訂， 注意付款節奏。 國土資源局是通過內部資源硬過戶，試錯成本比較高，風險自己把控。 華僑四海雲亭，最近問這個樓盤的很多，沙井，關外，接近東莞了，被農民房和小工廠包圍，之前一直是一個以雜亂差的地方，而且樓盤也太袖珍，四海雲亭項目占地面積約 2 萬平米，總建築面積約 12 萬平米，只有4棟33層的超高層住宅圍合組成。 但是，能買的理由也很多
1.價格不低，現在可以還淘到單價4萬的毛坯，華僑城的品牌。
2.地鐵口物業，後亭到南山也就20分鐘左右，沙井這樣看來也不算遠。
3.沙井片區未來有25箇舊改。星河、鴻榮源、海岸城等等大牌都有份參與。現在的四海雲亭周邊未來也會還有一些舊改。隨著這些舊改的進行，沙井整個城市的面貌必將發生翻天覆地的變化，各種配套也必然會逐步跟上。
4.大空港規劃覆蓋區域主要包括沙井、福永的西部濱海地區，屬於深圳城市總體規劃中為城市重點發展的17個片區之一。深圳發展西進，持續開發前海-大空港西部發展走廊已成為深圳的戰略性舉措，城市發展的主攻方向，大空港未來將成為「十三五」深圳經濟的重要增長極。
我的建議是：剛需自住和投資都可以入，完美主義自住者繞行。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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