觀點網 完成對賭協議的招商積余還沒鬆一口氣，毛利率低於行業均值難題又擺在面前。
8月26日，招商局積余產業運營服務股份有限公司如約交上了今年上半年的「成績單」。期內，該公司實現營收56.46億元，同比增長18.16%；歸母凈利潤實現3.31億元，同比增幅33.49%；扣非凈利潤實現2.62億元，較去年同期增長16.74%。
觀點新媒體觀察到，本次招商積余歸母利潤增幅大於營收增幅，扣非凈利潤卻與營收增幅相近的原因之一是，今年1月將直接及間接持有的中航城投資、崑山中航及贛州九方100%股權出售給招商蛇口的下屬企業，產生的約3370.17萬元列入非經常性損益中。
招商積余在報告中指出，歸母凈利潤的較大增幅，一方面是公司的物業管理業務、商業運營管理業務利潤同比增加，另一方面是由於遺留房地產開發業務同比虧損減少。
截至報告期末，招商積余總資產為 169.33億元，歸屬於上市公司股東的凈資產為 88.86億元，資產負債率為 48.00%。
上半年，其通過收併購和招投標市場上，快速獲取項目及規模成長的同時，一併提升的人效和管理成本，也導致了毛利潤下滑，招商難「積余」的毛利率承壓難題，依舊難以解決。
物管板塊穩健向前
得益於集團的「沃土雲林」商業模式，招商積余繼續深耕物業基礎管理沃土，逐步實現高密度布局，以規模化發展形成集約效應，物管板塊穩中有進，積極拓展第三方項目。
今年上半年，招商積余實現基礎物業管理營收44.03億元，同比增長22.77%，平台增值業務實現營業收入 2億元，較上年同期增長 136.20%；專業增值業務實現營業收入 8.32億元，較上年同期增長 8.90%
由此可見，招商積餘96.29%的收入仍來自物業管理。其中，基礎物業管理為營收核心業務，占物管業務收入的80.99%，隨著上半年在物業管理項目增長以及新拓展市場化物業管理項目增加，其核心營收業務有較快的增速。
上半年，招商積余較去年末新增項目86個，累計在管項目1803個，在管面積約3.01億平方米，較去年末增長7%；年度合同額15.95億元，較去年同期增長17%。其中，深圳、廣東（不含深圳）、江蘇、山東、四川5個營業收入靠前的區域管理面積合計為1.76億平方米，占比58%。
第三方項目拓展增速明顯，上半年，招商積余新增第三方非住宅項目57個，在管面積較去年末增長10%，至1.82億平方米；新簽年度合同額13.57億元，較去年同期增長23%。主要拓展方式是來自於市場投標、總對總以及合資合作。
近三年及今年上半年，招商積余物管項目來自控股股東的比例分別為32.88%、35.04%、36.22%、36.43%，在項目對控股股東依賴程度上保持3成至4成左右的比例，呈現緩慢增長的趨勢。報告期內，新增來自招商蛇口的物業管理面積為882.70萬平方米，累計面積則是9952.56萬平方米。
商業運營方面，截至 2022 年 6 月末，招商積余在管商業項目 47 個（含籌備項目），管理面積 233.1 萬平方米，其中管理公司自持項目 3 個，受託管理控股股東招商蛇口持有項目 39 個，第三方品牌輸出項目 5 個。報告期內，其持有物業出租總體出租率為 98%。
上半年，由於受疫情影響，購物中心經營、酒店出租經營等持有型物業收入減少，以及按國家政策減免房產租金，招商積余資產管理業務較去年同期下滑 20.25%，至2.15億元。2022 年上半年減免租金 4530 萬元，全年預計減免租金約 8629 萬元。
在其他業務中也較上年同期下降 108.68%，虧損624萬元，主要因為報告期內房地產尾盤收入減少以及成都中航國際廣場已銷售的兩套商鋪退回所致。
「規模為王」仍是物管圈唯一準則。上半年，招商積余將項目擴展重心放在非住宅領域，背靠母公司保持著穩定的項目輸出及占比的同時，積極拓展第三方項目，在城市服務、醫院、住宅、高校等重點細分市場中均有項目拓展。總體呈現物管業務穩定增長，資管業務受疫情及相關調整略有虧損的態勢。
毛利率依舊難題待解
今年上半年，招商積余的物管毛利率下滑至10.98%，較去年同期的10.7%略有回升，業績及規模不斷上升的招商積余陷入了「增規模增收不增利」的魔咒。
上半年招商積余保持不錯的增速，營收雖然上漲，但是其毛利率持續保持行業低位。自2019年重組後，招商積余的整體毛利表現分別為19年的18.26%，20年的13.63%，21年的13.76%以及今年上半年的12.73%，下滑趨勢雖然在去年得到短暫緩解，但在上半年再次出現下滑。
從具體營收板塊上看，上半年，占招商積余總收入9成的物管收入的毛利率為10.98%，其中，住宅板塊、非住宅板塊、平台增值服務以及專業增值服務的毛利率分別為8.55%、12.10%、5.23%、14.08% ，物業管理業務整體毛利水平為11.24%。
以招商積余目前的毛利水平，無論是整體毛利還是核心營收業務毛利均遠低於行業平均毛利25%左右的水平。招商積余的低毛利問題，很大程度上是來自與其在管項目以非住宅業態中的辦公、園區、公共物業等為主。
上半年，招商積余物管業務的非住宅細分業態上，辦公、園區、公共、政府及學校業態占非住業務營業收入比重分別為36.86%、13.09%、13.33%、12.91%、9.62，累計占比85.81%。這類公建板塊項目競爭較大的同時，疊加上招商積余追求規模的基礎上，勢必會壓縮了項目的定價及自身利潤空間。
在今年6月，招商積余對新中物業67%股權的收購事件上看，此次收購的被新中物業主要為銀行類金融機構客戶提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務的企業。由此可見招商積余的重心聚焦在與其有著業務類型相近的標的，不斷搶占在其優勢領域的市場份額。
再者，增值服務一直是其他主流上市物企的營收及利潤支撐，而招商積余卻以公建板塊項目為主，相關增值服務開展困難。2022年上半年，其平台及專業增值服務也僅占物管業務收入的19.01%，也是低於行業平均水平。
而以招商積余為代表的國央企物管平台在人事福利的投入較大，人工成本較高，疊加近期較快擴展的第三方項目及國央企較為穩定的發展基調，也導致了招商積余陷入"增規增收不增利"的困局。
今年1-6月，招商積余管理費用同比增長30.73%，至2.06億元，究其原因就是收併購業務產生的中介費增加及經營規模擴大導致的費用增加。與收併購及項目拓展同時而來的籌資活動產生的現金流量凈額和現金及現金等價物凈增加額分別較去年增加189.49%、177.14%。
對於自身毛利率較低的問題，在今年年初的2021年度業績會上，招商積余董事長聶黎明也指出，將在2022年「一業態一模板」為抓手，通過精細化管控，推進人效提升。在成本端持續推進一體化集采、低效資產清理、新技術降低成本。收入端將推進酌量項目管理費提價，發展增值服務等綜合措施，逐步提升效能。
上半年，招商積余也落實推進低效資產清理以及資產「瘦身」持續打造輕資產，今年1月將中航城投資、崑山中航及贛州九方的部分資產處置，累計回款3370.17萬元。
現階段，招商積余雖然面臨著後疫情時代下，人力成本上升及規模擴展導致的毛利承壓，但隨著招商積余資產結構的重組、低效資產清理以及人效和管理上的不斷優化，其毛利及盈利空間也勢必將迎來逐步回調。