朱昌明：盤活央企存量土地資產機制有待完善

朱昌明：存量土地資產屬於國有資產，也是國企存量資產中的大頭。因此，盤活存量土地資產就要嚴格按照國有資產管理的要求，通過改造、重組、轉讓、置換、處置等方式，提高存量資產的使用效率和價值，實現存量資產盤活和新增投資的良性循環。

國企盤活存量土地資產的路徑很多，需要從土地資產類型屬性出發，結合企業產業基礎、資源稟賦以及新增投資、發展規劃等，選擇合適的盤活方式和實施路徑，而盤活存量土地資產的前提和基礎就是要全面梳理存量土地資產並進行確權辦證，徹底解決存量土地資產的權屬不清、手續不全等歷史遺留問題。

國企盤活存量土地資產的主要路徑包括：

一是通過資本運轉盤活土地資產。國企可以通過基礎設施公募REITs（不動產投資信託基金）、ABS（資產證券化）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）等金融工具，盤活存量土地資產並實現證券化。資本運作不僅可以回收資金用於投資新增項目形成投融資良性循環，還可以助力國有資本帶動更多社會資本，幫助重資產國企實現輕資產運營、優化資產和業務結構。

如湖北交投集團完善土地手續後，以大廣北高速公路為標的啟動首單省屬企業基礎設施公募REIT發行，帶動1.24萬畝土地在內的近40億元高速公路資產整體實現證券化，募集資金超50億元。

二是通過市場化合作盤活土地資產。國企要發揮市場在資源配置中的決定性作用，通過PPP、土地轉讓、土地作價入股、租賃、授權經營等市場化合作盤活土地資產，提升存量土地資產的價值，在市場競爭中實現自身效益最大化。

三是通過改造升級盤活土地資產。國企要強化土地資產的市場屬性和盈利功能，積極適應外部環境變化和市場需求調整，通過改造、優化、升級盤活土地資產，發展新興產業，探索多種收入來源，賦予存量土地資產新的生命力。

比如特許經營高速公路就可以通過挖掘服務區、公路兩邊閒置土地發展分布式光伏等路衍經濟。

四是對外處置盤活土地資產。如果存量土地資產符合「兩非」「兩資」的條件，國企可以通過多樣化市場交易手段，對外處置盤活土地資產，回收閒置資金，優化資源配置。

五是採用組合拳盤活土地資產。在實踐中，國企盤活存量土地資產更多採用組合拳的模式。如採用PPP模式的土地資產盤活項目，若滿足發行公募REITs的基本條件，也可再通過發行公募REITs進行再次融資；又如，盤活存量土地資產可以用於科技創新、產業創新，將存量土地資產盤活與新增投資項目有機結合，可以吸引更多產業鏈、創新鏈上的市場主體參與，有利於提高盤活存量土地資產的效率效益。

經濟觀察報：這項工作，有哪些難點和痛點？

朱昌明：由於土地權屬以登記為準，過往嚴格的土地管理制度一定程度上阻礙土地的盤活，盤活存量土地還缺乏系統性的配套措施、標準、規範，客觀存在土地權屬更名難、辦證難、補手續難的問題。因此，政府要轉變土地管理思維，將土地作為生產要素進行管理，改革土地要素市場管理制度，簡化相關流程，推動土地要素暢通流動、高效配置。

實際上，國企盤活存量土地資產從來不是一項單獨的資產處置工作，而是與深化改革、提質增效、創新發展乃至高質量增長密切相關，實踐中，很多國企盤活土地資產效果不佳就是因為沒有統籌謀劃土地資產盤活工作、盤活方式，路徑單一。因此，國企要強化土地資產盤活的系統性、整體性、協同性，結合企業主責主業、發展戰略，統籌謀劃盤活土地資產與深化改革、創新發展等工作，一體化推進包括盤活土地資產在內的各項改革發展工作。

我認為，國企盤活存量土地資產的機制有待完善。在操作層面，目前存量土地資產的界定和資產評估標準尚不明確，存量土地資產盤活的監管和考核尚不完善，國企還缺乏盤活土地資產的市場化平台和經驗，這些都影響了盤活土地資產的效率和效果。

經濟觀察報：國企存量土地資產存在多年了，為什麼現在才處於啟動階段？

朱昌明：中國經濟發展已經進入新發展階段，告別了過往以資本和勞動力投入為主要驅動力的增長方式，加快轉向依靠創新驅動和提高全要素生產率的內涵型增長，發展結構由增量擴張為主轉向調整存量、做優增量並舉。

因此，國企在堅持創新驅動的同時，還必須盤活巨額的存量資產才能提高全要素生產率，並實現國有資本向戰略新興產業的集中，國企盤活土地資產必要性進一步突顯。

其次，盤活存量土地資產離不開土地要素市場的改革，自2020年《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》發布以來，要素市場化改革持續前行、配套政策日益完善，而三中全會又進一步要求「完善要素市場制度和規則」、「構建城鄉統一的建設用地市場」，「優化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地」，這為國企盤活存量土地資產創造了良好的環境。

盤活存量土地資產也是國企防範化解風險的需要，近年來部分國企經營風險較高：一方面存在大量低效、無效的土地資產，一方面又背負巨額債務、面臨著較大的資金壓力。因此，通過盤活存量土地資產，企業可以回收資金、緩解資金壓力，這是國企防範化解債務風險、優化資產結構的重要手段。因此，擁有巨額土地資產同時債務較重的國企對盤活存量土地資產的緊迫性已經充分認識。

經濟觀察報：通過專項基金盤活存量土地資產的路徑，可不可行？為什麼？

朱昌明：目前國企盤活存量土地資產缺的就是市場化盤活機制和市場化盤活資金。因此，發揮國有資本運營公司、專業資產管理公司的功能作用和豐富經驗，藉助基金等金融工具，可以有效賦能國有企業，加快引入市場化機制和資金助力盤活土地資產，進而推動國有經濟布局優化和結構調整。

專項基金具有市場化、專業化的優勢，是產融結合和金融資本支持實體產業的紐帶，專項基金通過市場化方式整合社會資本，對於後續存量土地盤活具有積極作用。

經濟觀察報：在現在的時間節點上，盤活土地存量資產對於國央企來說意味著什麼？對於行業來說，又意味著什麼？

朱昌明：盤活存量土地資產關係到「布局優化和結構調整」的改革大局。國有企業擁有龐大存量資產，其中土地資產是重要組成部分，土地資產的盤活效果，不僅決定了國有資產的保值增值，更決定了國有資產結構是否優化甚至「國有經濟布局優化和結構調整」的成效。

其次，盤活存量土地資產關係到新增投資的規模和可持續性。目前，國資央企都在加大「三新投入」力度，與此同時國企整體資產負債率還要保持穩定，這就倒逼國企必須盤活存量資產回收資金用於新增投資，實現存量資產盤活和新增投資的良性循環，其中土地資產是存量資產的大頭，盤活存量土地資產關係到新增投資的規模和可持續性。

對於房地產行業而言，國企盤活土地存量資產也釋放了積極信號。過往幾年房地產大周期下行，不可避免形成了以房地產為主的不良資產，這是前所未有的現象，僅僅是金融機構參與此類不良資產處理是遠遠不夠的。所以，國企進場盤活土地，在房地產市場持續調整的關鍵時刻將起到「穩預期」的作用，這也是國企服務國家戰略核心功能的體現，有助於推動土地資源的高效利用和房地產市場的穩定發展。

經濟觀察報：什麼樣的路徑，才是真正市場化、專業化盤活存量土地資產的有效路徑？

朱昌明：盤活土地資產不是處理閒置資產的臨時性任務，而是重新整合土地要素資源、實現資源配置效益最大化的系統工程和長期工程。

下一步，國企要建立包括土地資產在內的存量資產管理機構、常態化管理機制和專業管理團隊，將資產盤活工作納入企業發展戰略和日常運營管理。

其次，國企需要摸清存量資產的家底，明晰資產狀態、潛力和盈利屬性等，建立存量資產的動態管理體系，為盤活存量資產提供及時、有效的數據。在此基礎上對不同類型存量資產的盤活路徑和方式進行論證，結合融資潛力、產業協同、估值、稅務測算等因素最終確定存量資產盤活方案。

資產盤活過程中，國企需要引入市場化機制、市場化平台、市場化資金，結合企業實際對盤活路徑和方式進行組合創新，其中通過資本市場開展資本運作盤活資產將成為主要的盤活路徑和方式。