車位，該買還是租？

目前我國大城市小汽車與停車位的比例約為1：0.8，中小城市約為1：0.5，而已開發國家約為1：1.3。保守估計我國停車位缺口超過5000萬個。

「搖號買車位」、「天價車位，一位難求」、「有車無位，欲哭無淚」...這樣的報道層出不窮。

消費升級時代，隨著購車需求的不斷增加，車位供需矛盾也被日益激化。

「物以稀為貴」，一系列大數據和搶位大戰的背後，是車位稀缺現象的真實反映，還是市場輿論造勢，投資客的虛張聲勢？

車位 「剛需」族

經濟能力是首先要考慮的問題。下面我們從經濟角度來算一筆帳。

例：某小區車位價格8萬，物業管理費：50元/月，車位租賃費：280元/月，產權按70年計算。

購買車位支出：合計12.44萬元。

購買車位支出＝車位8萬+契稅8萬×3%+70年管理費（50元/月x12月x70年）=8+0.24+4.2=12.44萬元，70年平均攤下來每個月148元/月。

租車位支出：合計23萬元。

70年的車位租金=280元×12個月×70年=23萬元。

*每個小區情況不同，大家可根據自身實際情況計算，比較租和買哪個更划算。

車位「投資」族

而對於經濟相對寬裕的人，投資才是車位最具爭議的那一面。那麼我們該怎樣判斷車位的價值呢？

1.了解供求

通過小區車位比係數，了解整個小區車位供求關係。

例：某小區一共1000戶人家，平均每戶人家1輛車，小區一共有1300個停車位，車位比係數：1300/1000=1.3。

通常車位比係數在1.2以下，該小區的車位值得投資，係數越高，投資價值越小。

2.了解停車位的歸屬問題

住宅小區停車位的權屬，依法有如下三種情況：

A 所有權和收益權歸開發商所有：產權車位

開發時規劃為停車場地並符合產權登記技術規範，且建設費用未列入開發成本和分攤面積出售給購房人，此類車位的所有權和收益權均屬開發公司，買受人也可辦理產權證。一般情況下，車位的產權期限在40-70年之間。

這樣的車位常見於地下停車位，是開發商利用地下空間而建造的，可以用來出租和出售。

B 所有權和使用權歸全體業主所有：公攤車位

如建設費已經列入開發成本或分攤面積之中，即開發商已從售房款中收回了停車位的建設費用，此類車位的所有權就應當屬於全體業主，其租金收入亦應歸全體業主分配，開發公司無權出售，如售出也無法辦理產權證。公攤車位的日常收益，應由物管公司收取並用於補充維修基金、物管等費用，以表明其業主群體的共有性質。

這類車位常見於小區地面停車位，是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批准同意的，用明確的標識劃分出來的停車位。

C 開發商僅擁有使用權：人防車位

人防車位是給人防工程單獨規劃的車位，一般也常見於地下車位。按照《物權法》中「誰投資、誰受益」的原則，在不妨礙防空功能的前提下，人防車位是可以提供給業主使用的。所以這類車位對於開發商來說，也是只能出租使用，不能銷售的。

綜上，大家在考慮買車位前，一定要弄清楚車位的產權信息，只有產權車位可以賣，其他的兩類車位（公攤車位和人防車位）只能租不能賣。

3.考慮其他因素

如小區入住率、小區人群消費水平、及小區周邊停車環境。若從使用的角度出發，你擁有汽車的價值和車位的價值是否成正比，也是一個很重要的考慮因素。

買 OR 租？

買車位：

利：車子固定安全停放，買個方便和安心，投資門檻低，易管理

弊：必須全款

租車位：

利：剛需首選，可緩解短期資金壓力

弊：存在租金上漲、有車無位的風險

Q:停車位能否向小區居民以外的人出售或租賃？

我們首先需要了解住宅小區停車位的法律性質及其特殊性：

1.附屬性

住宅小區的停車位是作為小區公共配套設施納入小區規劃，同時報建、同時施工、同時交付使用的，停車位與小區的主體建築具有密不可分的主從關係，不能脫離小區住宅房屋單獨買賣。

2.規劃性和專用性

按照建設部住宅小區規劃建設的有關規定，住宅小區市政公用基礎設施和公用配套設施的配建水平，必須與居住人口規模相對應。

可見，住宅小區停車位具有規劃性和專用性。開發商無權因小區業主暫時無力購買或不需購買停車位而擅自將多餘車位對外出售。

所以，若發現此類情況，業主可第一時間拿起法律武器維護自身的合法權益。

相關法律法規：

根據國務院制定的《物業管理條例》第六條規定：「房屋的所有權人為業主，業主在物業管理活動中，享有下列權利：」其中第（八）項規定：「對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權」。

《物業管理條例》第27條明確規定：「業主依法享有的物業共用部位，共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分」。這實際上規定了開發商無權擅自向小區外的非業主出售車位，而只有業主大會才有權作出決定，否則，就是侵害了業主的利益。

《物業管理條例》第58條還規定：「違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任」。

小編認為，響應房住不炒，車位也應掩去投資的光環，恢復其最原本的使用屬性。在城市資源稀缺，車位投資緊俏的大背景下，我們還是應該根據小區和自身需求情況，進行科學分析，理性消費而非盲目投資。

來源：蘇州市物業管理協會