文/周末
編輯/姜來
8月18日，碧桂園發布業績預告，截至2022年6月30日，公司預計其核心凈利潤介乎45億元至50億元，股東應占凈利潤介乎2億元至10億元。
儘管預告顯示中期盈利下降，但均實現正收益，換句話說，雖然碧桂園賺錢的速度變慢了，但還在保持盈利。
作為頭部房企，這份成績預告單瞬間引起資本市場廣泛關注，18日午間，碧桂園集團總裁莫斌在投資者會上回應了本次中期盈利下降，他指出，本次下降主要是受新冠疫情的限制性措施影響，交付規模下降，減慢了項目結算的進度，導致收入規模下降並影響了結算毛利及利潤的規模。
《財經天下》周刊也在行業人士口中證實了上述說法，「在行業如此艱難的情況下，能活下來就不容易。碧桂園還能盈利，還能保交樓，已經很不錯了。」
統計顯示，上半年碧桂園共計交付1070個批次、25萬套房屋，其中438個項目首月交付率達75%及以上。
要知道，從上半年全行業的表現看，在行業收入和融資端雙重持續承壓背景下，部分規模房企甚至還出現了債務違約、工程停工等問題。而且百強房企銷售額皆遭腰斬，業績錄得虧損的房企較往年大幅增多。
據不完全統計，目前已有超過50家房企發布上半年業績預虧公告。
仍在盈利，持續性優化債務結構
2021年以來，房地產行業利潤增速繼續下行，直到今年上半年，不論中小房企還是規模房企，沒有一家能夠獨善其身。
國家統計局數據顯示，4-7月房地產開發投資增速連續4月負增長，房屋施工、新開工、竣工面積同時下降。
在此情形下，碧桂園依舊占據銷售規模排名的頭把交椅。第三方統計顯示，1-7月碧桂園累計全口徑銷售額2854.9億元，權益銷售額2152.1億元，規模居於榜首。
而且，《財經天下》周刊注意到，碧桂園雖然核心凈利潤和歸母凈利潤在下降，但實際仍保持盈利。
談及變化原因，莫斌坦言，去年下半年以來，地產行業的發展面臨著很多挑戰，也在碧桂園的利潤表中，產生了直接的影響。
的確，行業正在調整，市場下⾏疊加⼯程進度減緩，碧桂園已出售物業確認的收⼊減少。
其次，作為房地產開發主力的大型民營房企，碧桂園也存在部分低⽑利項⽬結轉，導致房地產業務結轉⽑利率下降的情況。
與此同時，碧桂園表示，出於審慎原則對物業項⽬計提的減值增加，以及外匯波動造成預期凈匯兌損失也造成利潤下降。
現在，幾乎所有房企人都有一個共識，行業正在經歷最難最痛的時刻。許多在2018年-2019年拿的高價地開始進入結轉期，然而面對市場壓力，各大房企不得不低價出貨，甚至出現甩貨現象，這也使得房企的利潤空間被再度擠壓。
有行業人士表示，隨著房地產進入「黑鐵時代」，地產業務結轉⽑利率下降成為整個行業的共同趨勢。
穩字當頭，穿越周期
一直以來，「穩」是碧桂園發展一切的基礎。這一點也體現在上半年的財務數據上。
今年前6個月，碧桂園共實現權益銷售金額1851億元，權益回款率為92%，連續7年回款率保持90%以上的高位。
據內部人士介紹，今年以來，碧桂園開始壓縮一切不必要的開支，通過經營性現金流去償還高成本短久期的融資，進一步優化負債結構。
具體來看，在債務結構方面，截至2021年底，碧桂園總負債中無息的預收樓款7093億元，占比高達43%。凈負債率一直維持在50%以下，現金短債比在2倍左右。
一位熟悉碧桂園的行業人士表示，「在目前嚴苛的大環境之下，碧桂園成為目前僅存的少數幾家優質民企之一，不僅能活下來，還能做到提前償還境外債。」
另外，在融資方面，監管層已看到碧桂園的穩健實力。今年5月，碧桂園成為國內首批發行附帶信用保護工具公司債的示範性民營房企，成功發行5億元公司債。
據了解，2021年下半年至今，碧桂園在境內發行公司債及中票合計61億元，發行供應鏈ABS及ABN產品合計87億元。此外，碧桂園在銀行間市場交易商協會的50億元中票也已經獲批，待擇機發行。
近日，有市場消息稱，監管部門計劃指示增信機構擬為示範性房企提供中票擔保，並支持示範性房企人民幣債券新發，而碧桂園作為示範房企被納入考慮範圍內。
一位接近碧桂園的人士透露，目前公司正在和監管保持密切溝通中，具體以公告為準。
在投資者會上，莫斌表示，公司已將未來可能遇到的各個風險點都納入現金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測試。中長期按季度、短期按周進行滾動更新，務求實現「削峰平谷」，以平滑可能存在的階段性波動，留足緩衝墊以應對外部的不確定性。