作者丨韓振銘 編輯丨王英華

來源丨地產資管網（ID：thefutureX）

據統計，國內藍領公寓需求缺口將近一千萬間，巨大的增長空間預示著藍領公寓有著巨大的發展潛力。央視財經也曾統計，藍領公寓的融資額在2018年就已突破100 億元，較2017年的數字翻了一番。在長租公寓這一細分領域下的藍領公寓，已經獲得了不少企業的青睞，從事這個行業的企業也由過去的幾家發展至現在的百家左右，可見這塊蛋糕的面積之大。

與白領公寓不同，藍領公寓雖然也屬於長租公寓範疇，但無論是產品打造，還是日常運營，兩者間還是有一定的差別。藍領公寓沒有花樣繁多的社交活動，卻需時刻關心租客的生活起居，同時滿足企業在財務結算、定製服務等各方面需求。

如果要賦予藍領公寓一張名片，樸實是再合適不過了，在這條賽道上，魔方生活服務集團引起了我們的注意，其在兼顧白領公寓的同時，推出了自己的藍領公寓——9號樓公寓。位於北京酒仙橋北路的魔方798項目，便是其重點打造的項目，此項目究竟在哪些維度能夠實現對藍領們的關懷呢？讓我們一探究竟。

魔方798項目的前身是一個機電廠，後來轉型為園區。最初，園區大部分面積用於辦公，由於缺少住宿方面的供給，魔方遂決定對其進行升級改造。經過改造之後的機電廠，面貌煥然一新。

該項目共有兩條產品線，一個是針對白領（個人）的魔方公寓，另一個是服務於企業客戶的9號樓公寓。魔方公寓共有204間，9號樓公寓有152個床位，每個房間可容納4人。

在公寓智能化方面，其配備了智能門禁系統和人臉識別技術，使租客安全得到了充分的保障。總部的監控設備可以隨時看到每個區域的動態，及時消除安全隱患。在公共區域內，配備有健身房、撞球廳、沙發以及飲料自動售賣機，可以說是融休閒、辦公、健身於一體。

管理人員提供24小時全天候服務，保潔人員會定期打掃，以保持公共空間的整潔。在物業管理方面，水電皆由魔方公寓自主管理，並且上線了APP交費系統，實現網上繳費、物業服務等一站式便捷服務。

項目概況

建築歷史：原為機電廠，後轉型為園區。魔方接手後，改為長租公寓

物業獲取：整棟租賃

改造時間：2017年7月，歷時4個月改造完成

項目體量：10036平方米

產品詳情：該項目共有四棟樓，其中三棟為四層建築，一棟為六層建築。分為兩種房型，白領公寓單室面積25平方米，共有204間；9號樓公寓單室面積28平方米，共有152個床位，每個房間可容納4人，這種化整為零的做法，使其有著很高的回報率。

項目優勢

1. 靠近望京SOHO，且周邊工業園區集中，白領和藍領人群眾多，服務人群精準。

2. 在打造專屬獨立空間的同時，也顧及到了社交、娛樂、商務洽談等方面。

3. 安全、高效的智能化管理系統。

項目基本信息

所處地區情況
大區位

魔方798門店位於北京市朝陽區酒仙橋北路，與798藝術區僅一街之隔。靠近首都機場高速，距離望京SOHO僅2.2千米，周邊有恆通國際創新園、電子城·IT產業園、電通創意廣場等。

小區位

周邊客戶群：魔方公寓所針對的是在望京周邊區域上班的白領，而這類人月收入普遍比較高，追求生活品質，能夠負擔得起高昂的房租費用。9號樓公寓服務於周邊知名企業員工（酒店、餐飲業為主）及其他從事人力密集型產業的員工，此類人群收入不高，但同樣希望有一個價格實惠、安全舒適的居住環境。

周邊環境：毗鄰798藝術區，餐飲主要有小萬食堂、那家小館、蠍梁府石鍋魚等；銀行有華夏銀行24小時自助銀行、中國工商銀行ATM、招商銀行ATM、交通銀行ATM、中國建設銀行；寫字樓有恆通商業園、兆維產業園、電通創意園等，周邊醫療資源、教育資源豐富。

周邊配套設施完善，強化了居住屬性，步行即可滿足一切生活所需。在閒暇時，還能沉浸於798藝術區濃厚的藝術氛圍之中，感受豐富多元的文化。

周邊交通：該項目臨近地鐵14號線將台/望京南站及10號線三元橋站，公交593/403/516/402/418/851/854/117路均可抵達。

公交、地鐵到達路線：地鐵14號線將台站出站坐公交412路到彩虹路下，步行680米，5分鐘可到門店；地鐵14號線望京南站或地鐵10號線三元橋站坐公交403路到北京機電總廠下車，步行150米，2分鐘即達。

酒仙橋區域路網發達，道路通達度很高。形成了駕車、地鐵、公交出行多維立體交通體系，十分便捷。

公共區域

健身房

休閒廳

公共區域特色：公寓整體設計風格清新自然，公共區域內配有高腳凳、舒適沙發、撞球桌、綠色植物等。在公共區域，會定期舉辦一些活動，比如租客生日會、主題沙龍等，遇到重大節日，也會把租客聚集到一起度過美好時光。通過舉辦這些活動，打破了人與人之間的隔閡。

公共休閒區

室內空間配置

魔方公寓室內空間的色調以白色、灰色、米黃色為主，另有各色鮮花作為陪襯，冷暖色調形成鮮明的對比，在沉靜與溫暖之間取得了平衡。

白領公寓室內空間

每個房間配備有電視、衣櫃、沙發、圓桌、讀書燈、空調、洗衣機等配套設施。而且每個房間都配有智能門禁系統，進門時需要經過人臉識別，保障租客安全。

白領公寓內景

周邊環境

所屬商圈同業競爭
魔方798項目周邊的同業競爭者主要有金楓公寓、酒仙公寓、蛋殼公寓、邦舍公寓等。與其他幾家相比，魔方公寓價格略高，但勝在服務反應速度上。

周圍競品坪效對比：

註：由睿和智庫內部測算，非官方數據

周圍競品三大指數對比：

註：由睿和智庫根據公開數據測算

與周邊的邦舍公寓和酒仙公寓相比，魔方798項目在餐飲、超市、藥店等生活指數和五星級酒店、四星級酒店等商務指數上相差不大，交通指數還有待提升。

與同業相比，雖然交通上並不占據優勢，但並沒有影響到入住率，這和魔方的服務有著密切的關係。店長與客服的電話24小時保持暢通，隨叫隨到。在客戶入住之前，只要是有可能與身體各個部位接觸的地方，全部都做了消毒除蟎的處理。冰箱、馬桶、房門在消毒完之後，都會貼上封條。

9號樓公寓室內空間

9號樓公寓公共衛生間

經營管理

9號樓公寓雖然每間房入住人員比白領公寓多，但主打「安全、衛生、共享、有序」等特點保障了租客的基本需求。

安防管理

多採用智能高科技設備，包括大樓入口的人臉識別系統，房間智能門鎖等，實現一人一帳號；公共區域24小時全方位監控，入住人員信息聯網公安系統，訪客一客一登記。

消防管理

煙感噴淋入戶，定期為企業在住員工組織消防安全公開課、消防安全演練等。

衛生管理
實行乾濕分離，保證生活區域乾淨清爽；公共區域每日進行消毒、殺菌、清潔，每周入室保潔、每月統一布草更換清洗。

共享有序
配備智能洗衣機、智能販賣機、公共廚房等生活設施。此外，超大公共區域12小時免費開放，可聯合企業定製員工活動，如才藝繪畫課、宿舍文化節等。

9號樓公寓採取酒店式管理，是面向企業客戶，專為企業定製化提供員工居住服務的產品，按房間向企業（不單獨面向個人）進行出租。在入住者的管理方面，企業員工入住需進行實名登記，並匯總公安戶籍系統；其次，設置完善的服務管理體系：保潔、保安、維修人員、管家和前台；此外，在運營管理標準方面，制定嚴格的入住人員規定條例，包括杜絕使用大功率電器，禁止抽煙，保證24小時都有人值班。

9號樓公寓緊抓安全線，會聘用消防退伍幹部作為消防專項管理人員，每月組織消防培訓與演練，並定期到門店抽查、考核，增強門店防火意識，始終嚴抓安全紅線。

與白領公寓相比，9號樓公寓的坪效比更高。通常企業租住需求長期而穩定，因此位於798的這家9號樓公寓就有不少約期在5年以上的客戶，不但有效地保證了穩定的租客群體，也能夠降低公寓空置風險，擁有穩定的租金收益。

費用詳情

魔方公寓均價6000元左右，9號樓公寓四人間每人1500元左右。

爬坡期及入住率
項目於2018年1月1日正式開業，截止到目前，門店入住率已經達到95%以上，出租率穩定。

管理人員自評

魔方798門店對機電廠的改造是成功的，不僅為周邊的人群解決了租房貴、租房難的問題，而且讓他們住得更加便捷舒適。同時魔方也是一個很好的社交平台，來自於不同職業的人可以一起進行多樣化的娛樂活動，分享彼此的歡樂，而傳統的租賃產品，人與人之間是有距離感的。

小睿有話說

魔方798項目所改造的北京機電廠，是上個世紀五六十年代的工業遺存。作為城市文明中不可再生的文化遺存，它承載著厚重的歷史記憶。魔方在保護原有空間特徵的基礎上，傳承其特有的歷史文脈，在尊重其原有肌理的基礎上，注入了新的使用功能。

魔方融入多種設計元素和現代化的管理理念，對其進行整合、改造、提升。使它從廢棄到重生並富有鮮活的生命力，服務於更多的人群，重新融入到日新月異的現代化城市發展之中。這對城市更新和長租公寓市場來說，都帶來了許多有益的啟示。

目前，各類公寓都在絞盡腦汁地尋找優質物業。而在激烈的競爭環境下，標的稀缺，獲取合適的物業變得愈加困難。另外，藍領公寓由於缺少行業設計規範和消防專項法規予以指導，這將會影響到項目的前期投入成本與後期運營維護成本。

從當前市場的供需情況來看，藍領公寓市場才剛剛起步，作為長租公寓領域內的一種新興力量，未來的發展仍面臨諸多困難。但是相信在白領公寓投石問路的經驗之上，參與市場競爭的各家企業能在新的賽道上找到新的行業突破口，形成規範化的運營體系。