一般成熟的商業地產運營商在合同談判時會先行簽訂商業租賃合同，並在合同中涉及一些物業條款，藉此耗盡承租方談判的耐心後才會將物業服務合同端出來要求乙方審核，此時的承租方限於關注點轉移或相關審核人員麻痹疲憊狀態之下對於合同也是草草簽署。這種合同簽訂策略使得承租方在實際經營中其實處於一種被動地位，老話說買的沒有賣的精，玩套路畢竟還是甲方深一些。所以今天我站在乙方立場對於商業綜合體承租業務時要考慮的部分合同簽署要點進行提示，需要注意的是：此處適用對象是購物中心、寫字樓、商業街三者，其他類型不在於此述。
一、前提背景。
商業地產中存在的具體情形是：開發商與運營方有著千絲萬縷的關聯，實踐中往往是一家企業（非法律上的法律主體概念），而物業公司也會是產權方與運營方的附屬公司。看似在法律主體上是兩家或多家單位，但本質上屬於緊密關聯方。審核合同並非審核單純的租賃合同，實際上面對的是多重圍剿。所以審理時不光面對的是租賃合同，對於物業服務合同也要認真對待。
二、工程服務條款。
通常在商業租賃合同或物業服務合同之中，承租方在涉及工程管理條款洽談判時對於除承租方經營所需專屬設備設施外，其餘部分都希望產權方能夠全部包攬，比如公共區域的空調、排煙、照明、電力、網絡、電梯等，而產權方一般也會主張由產權方建設並實施管理的原則。
商業項目整體運營中所需要的設備設施以及建築物自身維護，也是由產權方進行管理與維護。但如是單供承租方獨自使用的設備實施，如高低壓配電、給排水管網、消防系統、風機房、管道井、水泵房等設施設備，也應當由產權方進行管理和維護。實踐中一些小型開發商不願承擔這些設備的管理成本，任其由承租方使用和維護，可真實情況是承租方基本不做管理和維護。表面看此情況是對承租方有利，但該短視行為結局往往是因設備在承租方撤場時損壞，產權方與承租方各執一詞爭執，鮮有承租方不賠償或扣押保證金後就能妥善撤離的。所以我建議不要貪這個便宜，不好占。務必要求產權方或運營或物業對此進行負責，至少要求在合同中進行責任明確細化。
實踐中對於工程條款糾紛常見點是維護責任邊界界定，通常產權方在租賃合同中不會過多提及，但是在物業服務合同之中則會加大力度。如果承租方合同審核者經驗欠缺（尤其是外聘律師，由於多數看到的信息不連貫，無法理解其中的關聯性）就會忽視該條款。此時嚴格限制產權方（其實就是一家）權利時已不現實，加之專業知識欠缺，無法保障承租方的相關利益。所以承租方在前期談判階段就應當要求明確雙方施工介面、節點以及後期的維護介面問題，如是以成品的中小開間商鋪模式則對產權方物業交付條件、管理維護介面進行書面簽字確認。如果是主力店或整層寫字樓模式，一般都應由產權方提供電力、燃氣、製冷（部分地區有供暖）、給排水至承租方確認的承租區域入戶。入戶之後則屬於承租方管理介面，對於入戶後區域內的相關設施設備，應由承租方自行進行維護維修。
如是運營階段，則承租方實際使用的設施設備，會存在是由產權方與承租方共同完整銜接建設的情形，若發生故障後不經檢查難以迅速界定維修責任，所以這些屬於產權方又直接影響商業運營水電、網絡、製冷、供熱等設施設備，承租方必須約定維修維護條款，如何快速恢復運營狀態為主，在條款中應對承租方自建部分的質量驗收、使用方式、更新費用、維保標準有明確的約定和委託產權方維修速度及收費標準。
在物業服務合同中對於水電、網絡、製冷、供暖價格標準的約定，也應列入工程管理範圍內，很多商業項目採用了二次供電、供水模式和中央空調集中製冷（供暖）。有經驗的承租方會要求按照峰谷平階段進行計價，此類價格標準的約定會被產權方所排斥，雙方可對此價格進行進一步的明確核算和約定（僅限於品牌能力強的強勢承租方）。但由於2018年7月《國家發展改革委辦公廳關於清理規範電網和轉供電環節收費有關事項的通知》的下發，很多商業地產項目不再敢就電價進行加價收費，所以目前有部分商業地產企業企圖以收取設備使用費的名義來補回這部分利益。我個人的建議是已簽訂租賃合同、物業服務合同的企業對此堅決不能同意。如果是正在合同洽商的階段中發現該條款，亦不應同意，迫於開店計劃而被迫簽訂的，則要求產權方就此開具對應的單項專用發票。
在商業項目租賃合同及物業服務合同談判過程中，承租方應儘可能的對涉及到的服務標準進行明確細化，要求產權方給出細化服務標準，所有可收費項均可明確界定服務的頻次、人數、地點、時間、方式和費用標準。如果是主力店或整層寫字樓承租方因租期較長，更應當細化。但審核人員不應過度糾纏細節，以免耽誤合同的成交。
在實踐中由於承租方的裝修行為，往往可能會對於一些產權方設備設施或隱蔽工程進行遮擋。對此應當在前期進行書面約定，確認產權方在何種形勢下會影響承租方的正常經營或對裝修進行破壞，並明確雙方的維修時間、介面管控和費用補償。需要注意的是，在影響公共安全或緊急情況下，承租方不得對該類檢修維護行為進行阻攔（如消防、恐暴、緊急避險等）並預留檢修口，同時產權方亦應當提供場地內部管線分布、強弱電線路布局圖等作為承租方參照，以避免施工或後期的損害出現時無法確定責任。
二、保潔條款。
在物業服務合同中的保潔條款里主要分岐一般集中在兩點：
1、產權方與承租方對於各自的衛生保潔區域界定劃分，此類劃分原則上是以承租區域為界。但也存在特殊情形，如按照北方某些城市中存在的義務掃雪辦法等一批地方規定要求是由產權方掃除，但在實踐中往往存在城管部門或相關街道組織要求承租方也參與掃除。對此建議予以配合，畢竟正常經營才是第一要務，尤其是商業綜合體中有室外商業街中的商戶。
2、衛生保潔區域的實施質量標準。實踐中對於保潔服務往往是由產權方外包給相關的專業保潔公司進行相關作業，在選定時已有相應的服務標準，所以承租方可以放心大膽的要求產權方將此類標準予以提供以作為合同附件。但考慮到服務標準是由產權方提供，則在合同中對於違約責任或不達標責任予以約定。同時對於實施細節可適當關注，如保潔的頻次、化油池清理標準、煙道清理費用標準或提前告知清洗的時間，產權方、運營方或物業方均不得無故要求不經協商通告情況下影響承租方的實際經營。
在對於存在多層承租或承租面積較大的情況時，對於承租方所承租範圍內的衛生間、電梯門、消防樓梯等公共場地，應要求出租方予以提供保潔服務。但如是承租方完全封閉獨自使用的場所，則應當由承租方考慮自聘保潔人員予以負責衛生保潔，以確保資產安全。但如是獨棟或多棟由承租方獨立使用的建築物時，項目外立面清潔則應當由產權方予以負責。
關於產生較多垃圾的企業來說（如餐飲、商超、影院等），保潔垃圾清運服務必須明確一些細節問題，如涉及垃圾分類回收點、存儲點以及乾濕垃圾房的配置和清運時間。這些應當作為合同附件予以明確，以避免因產權方並未提供相應軟硬體服務而導致的內部處罰或行政處罰。
三、安保服務條款。
在商業地產項目中，各類安全保障條款其實非常重要。可由於一般承租方的忽視，對於此類條款並沒有給予過多關注，但真正面對其所產生的問題之後才發現各類漏洞與缺失。部分有經驗的承租方或有著完善體系流程的品牌則會有的自己的應對措施，但此數少例。所以在涉及安全管理條款的談判時，承租方關注的核心點應該聚焦在四個方面：承租方的財產和人身安全保護、運營中的紛爭以及協助、消防及危急時間的管理、控場及通道管理這四個方面。
對承租方財產及人身安全的保護，是承租方首先關注的要點，尤其是對於商超類、零售類、餐飲類企業來說尤其重要。其中安保工作做的最好的是商超企業，一般都設有內保人員並輔以電子監控等技術手段和報警系統，甚至與公安機關有著直接聯網的系統。而常規零售企業（珠寶黃金銷售類除外）與餐飲企業，則只有靠監控和男員工數量作為主要的保護措施了。理論上承租方一定會是要求產權方的責任無限擴大，產權方多數措施是無視或不在租賃合同中提示，僅在物業服務合同中略有提及，而經驗欠缺的承租方往往忽視這些。實踐中的合理應對方案是承租方要對合同中明確安全管理責任，白天靠自己，晚上靠產權方的安保措施。承租方一定要主動盡到安保防範管理，產權方必須盡到協防責任。尤其是在空間範圍上明確承租範圍之內由承租方主責產權方協助，再輔以購買商業保險進行自我保護。對承租方因進出場貨品在卸貨區出現問題時，承租方應要求產權方有明確的監控和管理責任，所有貨品僅限於承租方與供貨方之間自行交接。
承租方在運營之中，往往會出現各類紛爭問題，甚至會出現人身傷害事件，這時出現此類情況時往往需要產權方提供專業的安保服務。對此承租方應當需要注意的是，商業綜合體或寫字樓項目中中所聘用的安保人員一般分為內保人員與外保人員兩種，通常內保屬於產權方或產權方所委託的商管物業公司自行聘用，外保則屬於向專業的安保公司委託後被派遣的安保人員。這兩類安保人員均不具有任何執法權限，僅作為維持場地秩序的作用，但代表的責任並不相同。內保人員的行為責任方是產權方或商管物業公司，外保人員多數是由外部安保公司來承擔其行為後果責任。所以對於相關合同中的責任約定產權方在出現糾紛或需要藉助產權方的安保力量時，必須明確是由那類安保人員負責協助處理，何時處理、反應機制以及處理措施。
在2019年以前按我國消防法規的規定，所有商業地產項目均應獲得消防審核後才可正式營業，這導致了消防部門具有實質的一票否決權。我帶項目時深受其苦，為了達成消防合規真是備受煎熬。2019年7月開始我國開展了消防改革並出具了《關於深化消防執法改革的意見》後，消防驗收流程和驗收主體發生了改變，但不可否認的是消防安全仍然是會是未來一把斬殺商業項目的利劍。所以今後產權方不應仍以消防安全管理條款作為束死承租方的繩索，不得以未經報批、審核為由加重承租方責任，更不得以非政府法定機構名義來進行處罰或加大違約責任，審核該類合同時應當進行明確。
控場及通道管理，包括承租方所使用的營業通道、貨品運輸路線實際的控制者多數情況下是產權方。同時由於商業地產項目的實際經營業態錯綜複雜，運營時間各不相同。所以承租方應當根據自身實際經營需要而對於通道、電梯的開放時間要求相應明確約定，其次產權方對於各類安全檢查有清晰明確的執行措施，此類文件應當作為合同附件或前期審核文件，以避免後期出現責任時無法追責。
四、二次裝修現場監督條款。
實踐之中在簽訂完租賃合同、物業服務合同之後，承租方實際會入場進行裝修。而各家商業項目的二次裝修流程五花八門，導致承租方叫苦不堪。此處提示審核人或合同談判者均應在前期就對此進行明確約定，常見的焦點集中於四處：
1、裝修流程及申請的審批。
承租方在進行裝修工程前必須要去產權方或其委託的商管物業管理部門辦理裝修手續並提供有關裝修資料（如公司營業執照、公司資質證、防火安全員資格證、電工資格證、焊工資格證、購買工程一切險及第三者責任險之發票），裝修方案及圖紙等經管理處審批後方可動工，此為實踐之中多數裝修的流程措施。但亦有部分不規範的產權方或其委託的商管物業管理部門毫無章法的臨時提出各類不合理要求，所以在前期合同談判階段就應對於相關流程進行明確，並作為合同附件。
2、裝修審查。
成熟商業地產產權方或運營方在裝修階段，一般會要求為承租方按照商業項目整體風格、色彩、氛圍進行符合整體項目調性的外立面或裝修風格，個別產權方甚至要求對店內陳設也進行管控。出於管控的需求，我個人認為這個要求合理，但是作為很多承租方前期並不知曉這一要求以致耽誤了開業時間，故在合同談判前期應當要求產權方提供該類標準，以避免開業時間的延誤。
3、裝修管理制度。
各類商業地產項目都有著自己的裝修管理制度，此類管理制度中常常存在著大量的違約責任、處罰條款，簡單粗暴而且不合法。比如常見的產權方或其委託的商管物業管理部門發出的《整改通知單》、《處罰決定》嚴格來說根本沒有法律效力，但在實踐比比皆是。建議承租方在簽訂合同前應當要求其進行提供書面要求並予以審核，以避免後期的糾紛。
4、裝修押金的收取與退還。
承租方在辦理裝修手續時會被要求繳付裝修保證金，此保證金通常是由實際的裝修工程隊伍來繳付，以建築面積平方米來計價。常見的糾紛點是後期保證金的退還問題，往往由於產權方個別人員或其委託的商管物業管理部門人員未按期退還相關保證金，甚至以各種理由苛扣，導致施工方向承租方去試壓要求結算。建議在簽訂租賃合同或物業服務合同時，一定要加入投訴條款甚至違約責任，以避免被動或裝修隊伍與承租方之間的糾紛。
本文是站在乙方角度對商業地產項目在簽署租賃物業服務合同之時常見的要點，此類要點非常容易被忽視，但確實是在實踐中對乙方造成不暢的小坑點。商業地產租賃中其實對於法律風險要求是很有限的，更多是屬於策略技巧。沒有經驗的審核人員僅會關注租賃合同的合法合規性審查，對於背後邏輯理解不到位。進而會存在著輕視物業服務合同這種小類別合同的情況，殊不知我們甲方套路真的會深一些，實操中還有更加多的手段來管控。但我個人認為，只有本著相互尊重、互惠互利角度才是真正做好商業地產的關鍵，技巧再多也不如坦誠合作。畢竟套路只是技巧，不是大道。
由於我個人經驗淺薄水平有限，文中難免出現錯誤，還請大家多多指正批評。
文章來源：商業地產與法務
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