從商業角度看，人性本能是什麼？更好的生存，更美的生活。
商業如何滿足人性本能？生存與生活，物慾與情趣，無不取決於財富的多寡。
筆者赴日本考察商業，收穫頗豐。以鄰為鏡，可以曉未來。
商業消費就是花錢的事
商業消費就是花錢的事，有錢才是生活，沒錢只能生存。
日本經濟泡沫破裂後，人們的收入在下降，潛力最大、最具成長性的年輕人收入增長的希望也沒有了。現在，日本年輕人沒錢，未來也沒有錢。
年輕人空有消費意願但乏消費能力，階層固化的社會體制與看不到頭的經濟衰退也使得日本成為一個沒有激情慾望和賺錢動力的社會。
沒有更多的錢，消費什麼呢？
購物中心面積夠大，才談得上體驗
錢再少，飯還是要吃的，衣服還是要穿的，基本的生活用品還是要買的。這就解釋了為什麼日本商業主流業態是百貨、超市、便利店。
儘管很多日本商業具有購物中心的建築形態，但本質上依然是百貨業態、單調乏味。
雖然，日本也發源了很多體驗型業態，比如卡拉OK、動漫遊戲、飲食文化。但現在，體驗型業態並不流行。原因還是沒錢。
所以，日本人先要滿足物質生存，少有餘力去體驗生活。
購物中心其實是在降維，與百貨、超市、便利店同質化競爭，經營壓力之大可想而知。
如果購物中心停留在購物的定位上，與百貨又有多大區別呢？
購物中心必須增加體驗業態的豐富性，才能吸引客流，這就必然要求大型化。日本的購物中心也有大型化趨勢，其平均店鋪面積從2001年的11760平方米提升到2018年的16520平方米。
只有大型化體驗型的購物中心，才能形成與百貨、超市、便利店的差異化。
找准商業消費的主力客
現在，女性已是商業消費的主力軍，未來，女性幾乎就是包括購物和體驗的商業消費者的代名詞。
過去，女人買菜做飯、料理家務、照顧老幼，居家消費都是女人的任務，但開銷的都是小錢。
現在，家庭購物的決策權大多歸屬女性，大宗商品包括家具、購房的決策主導權也逐漸向女性轉移，很多男人除了自己的車和手機，幾乎喪失了購物決策權。
我們過去說過，男人在外打拚，不知道孩子在哪兒上學、老人到哪裡看病、菜場超市是否就近、百貨商場是否方便。
信息不完整，就會失去決策主導權。哪怕是出國旅遊，現在男性也很少出手購物，與其驚喜不成反受埋怨，不如少做一事自免煩惱。
銀座6購物中心的經理說：「女人的消費能力是很恐怖的。所以，凡是經營狀況好的商業無不盯住女人。」
女人既為家庭消費，也為自己消費。無論是白天或是晚上、臨街酒莊或是酒店會所，都有日本年輕女子閨蜜結伴、喝酒聊天。
有人說，孩子也是購物中心的人流發動機。此話不假。但是，誰帶著孩子來呢？還是女人。
從商業角度看，輕鬆愜意的生活、無微不至的呵護、安全無擾的環境、美不勝收的驚喜，都是女人極為享受的。
女人的歡笑是給男人和孩子最好的禮物。但是，只有輕鬆舒心才能笑得出來。
商業需要創造輕鬆購物、舒心休閒的環境，才能讓女人流連忘返、回頭再來。女人需要關照，國內商業粉紅色的女王停車位、母嬰化妝間，深諳女性心理。
在銀座6購物中心的貴賓停車室，大堂經理和門童的服務、寬敞舒適的等候坐凳、阻斷窺視的休閒區，讓女人的安全感、依靠感油然而生。
女人總是很享受被服務、被呵護的感覺。日本的服務可謂是細緻而貼心、尊崇且自然，不由得女人不讚嘆。
女人誇張的表現慾望與生俱來，誇張的讚嘆正是自我感覺良好的急於展示。大阪心齋橋頭的電視大屏上，街上的人們進入了大屏，與在演播廳的主持人疊影互動，牽動行人紛紛拍照、錄影，女人更是尖叫連連。女人喜歡驚喜的感覺。
商業的驚喜不僅來自於用心琢磨、極致創意，還在於精心打磨、開創先河，才能吸引女人的光顧。女人還喜歡結伴行動、並且樂於分享，為出彩的商業點贊更是樂此不疲。一旦商業場所為其所惡，商業口碑有可能就被很誇張地敗壞了。
在競爭激烈的商業戰場上，寧可得罪男人，也絕不要得罪女人。透徹了解女性需求並非易事，真正理解女人之人性其實更難，尤其對於男人來說。所以，做商業的女性操盤手很可能更具天然優勢，女人或許更懂女人。
不過，女性有一點是共同的，那就是：對於流水桃花的美景、色味俱佳的美食，女性是沒有抵抗力的。
女性的消費特點是什麼？買百貨貨比三家，買車子只看漂亮。
打造亮點就能成為潮流
感性的女性天生喜歡綠色、花草、流水、清新自然。
我曾經到湖北考察商業，陪同我的同事是一位年輕媽媽，我問她空閒的時候會帶孩子去哪裡玩？她說如果空氣不好的地方，她不會願意帶孩子去。
京都有很多這樣的小巷餐廳，清新雅致、美輪美奐，充滿情調，引來眾多戀花蝴蝶般的女子。
東京Shibuya Stream購物中心濱水景觀，圖片來源：東急集團官網
硬朗的石板、青翠的綠植、濕潤的潔凈，竹管滴水、石缽回聲、開門迎客，無論男女，無不歡欣。現在，日本越來越多地把美景引入購物中心。
新宿OIOI購物中心幾乎就是百貨店的翻版，唯一不同之處或許就是8樓之上可以舉辦小型婚禮的屋頂花園。雖然，屋頂有點熱、風機聲也有點吵，我還是坐下來安安靜靜地寫了幾個小時。
很多購物中心都有著非常龐大的水池噴泉，不僅成本巨大，而且難以靠近。但是，人類天性是親水的，如果不能走進小溪、觸摸流水、親近自然，這些水景的意義就會大打折扣。
東京二子玉川RISE
二子玉川RISE綜合體的屋頂花園完美縮微了二子玉川的自然河流生態，把河中小魚移入屋頂河道，還與東京大學聯合培育瀕臨滅絕的河床花草。
真正好的商業要從差異化創意和人性化細節入手，才能牽動客流腳步、留住消費客群。
選擇好最能聚客流的位置
商業需要客流。但是，客流是建立在人流的基礎之上的。哪裡的人流最密集？
顯而易見的是大城市的地鐵站。這是因為大都市的人們買車買得起、停車停不起。未來不只是國內的一線城市，二三線城市停車費也會越收越貴。如果地鐵發達，養車的人會越來越少。
擁有地利優勢的日本地鐵公司做了很多地鐵站購物中心，看中的當然就是熙熙攘攘、南來北往的人流。但是，並非人流多就一定客流多。
地鐵站客流未必都是消費客流，也許只是穿城而過。因為日本人非常注重個人隱私，所以，他們並沒有使用人臉識別，也就不知道客流的最終真實走向。人們往往不願意在車站停留，因為人多嘈雜，而且來車站的人們目的單一：就是出行。
漫行才會有更多消費。如何能夠拖慢行人的腳步？
東京汐留的地下商業步行體統
聰明的大阪站時空廣場建造了巨大多層平台，敞亮、漂亮，如果設置多一些的藝術展示和趣味座椅的休閒區，人們會更願意逗留，甚至當作旅途中的溫馨休憩地，也會帶來更多的客流轉化率。
客聚客散、人去人來，商業如何能讓客人不自覺地停下行色匆匆的腳步？這是「玩商業」最具魅力的地方。
難波公園地鐵站每年人流量高達4000萬人次，其中進入商業的客流約1200萬人次，客流轉化率高達30%。如此高的客流轉化率不全是因為車站地利，也並非商業本身，而是天生麗質、美景留人。
最能吸客流的商業，除了地鐵站商業體，還有哪裡？都市圈城郊的大型商業體。
大都市的土地寸土寸金，建造大型購物中心頗為不易，反倒是都市圈城郊購物中心越做越大。
東京郊區的越谷湖城是日本連鎖超市永旺旗下的日本最大綜合性購物中心，3大主題mall圍著一個湖，商業面積不過25萬㎡，年吸客卻高達5000萬人次。為什麼越谷湖城能吸引這麼多的客流？
首先，越谷湖城距離東京市中心不算很遠，從皇宮出發，開車大約40多分鐘。如果是公交，也只要1個半小時左右就可以到達，這是大都市人們習以為常的地鐵生活。中小城市的停車費沒有那麼貴、養車容易，項目周邊開車過去1小時不算遠。
客戶定位於都心區乘坐地鐵和周邊有車一族的年輕家庭和個人消費者。其次，越谷湖城規模為日本最大級別，商業定位生活創造型購物中心，擁有700多家商鋪，大大提升了商業可逛性。
越谷湖城不設大型主力店是聰明之舉，可以幫助它與無法提供超大空間、缺乏自然景觀、人滿為患的都心區購物中心、百貨店錯位競爭。
業態聚焦全方位消費體驗，美容區、體育及戶外區、新生家庭區、汽車汽配區、休閒區都針對休閒度假，服裝、餐飲、影院、教育、醫療、藝術雕塑、湖畔風景更頗具特色，家庭、朋友可以共度一天歡樂時光。
更重要的是，打折非常厲害，折扣非常高，尤其吸引囊中羞澀的年輕家庭和年輕人。
第三，越谷湖城以水、森林、環保為主題，聚集5000名當地居民在購物中心周邊種植了5萬棵苗木，形成了森林模樣。
大都市城郊的土地相對多、建設成本低，所以，永旺喜歡在城郊建設購物中心。城郊項目的土地便宜，租金就可以便宜，商家也可以提供相對便宜的產品和服務，就可以吸引更多客流。
只要交通便利、項目大、有主題、有特色、夠便宜，城郊購物中心就可以與市中心的項目差異化，就能吸引足夠多的人流，而且人流幾乎等於客流。
客流多的地方才有市，不鬧不成市，越大越鬧越吸引人。
文章來源：歐陽先聲(xc_oyxs) ，已獲得原作者授權，在此表示感謝。