一身簡單的藍色襯衣，頭髮花白，笑容滿面。一個月前正式從深圳大型國企深業集團離職，郝繼霖依然精力充沛，他開始以自由人身份從事商業地產顧問。
「不想再打工了。」有點戲謔，又有一絲悵然。不變的是，他對商業地產依然充滿了熱愛。
2012年初，郝繼霖從廣州太古匯來到深圳加盟深業集團，主要任務是操盤深圳福田區深業上城購物中心。如今這一標杆性商業已開業一年半，郝繼霖轉身離去，亦如當年操盤上海梅龍鎮廣場、廣州太古匯，從不「貪杯戀盞」。
郝繼霖，香港地產「教父」，亦是商業地產界的泰斗，儒雅、充滿光環卻又低調，沒有進攻性。同事眼裡，他睿智、靈活、善良，喜歡做實事，一起做過最多的事情是看商場，討論定位和設計。
20多年前，郝繼霖是第一批從香港到內地發展商業的開拓者。早在1994到1997年間，郝繼霖已作為香港和記黃埔市場營銷總監，參與上海梅龍鎮廣場和重慶大都會廣場的開發建設。彼時，上海的購物中心才剛剛處於萌芽階段。
「當初做梅龍鎮廣場，我把百貨公司放一邊，商店放一邊，也第一次把電影院放到10樓，才能把人流帶上去。」
1997年加入香港太古地產後，郝繼霖再一次作為領軍人物，帶領太古開拓內地市場。2001-2011年，他花了十年時間，打造了太古在內地的第一個商業項目——廣州太古匯。
太古匯是廣州商業地產的標杆項目，也被稱為廣州首個真正意義上的奢侈購物中心，吸引包括Chanel、Giorgio Armani、Tiffany& Co在內的70個商鋪品牌首次進駐，另外還有Hermès、LV、Prada等奢侈品品牌，廣州首家文華東方酒店也落戶於此。
對於郝繼霖而言，太古匯是一張「名片」。從設計到下鋼筋，他全程參與，熟知每一條樓梯的位置。那是一段永遠無法抹去的記憶。
當商業地產在全國掀起熱潮，競爭日趨激烈之時，像郝繼霖這樣的職業經理人便是炙手可熱的人物。憑藉占地12萬平方米、總建築面積約120萬平方米的賽格日立工業區升級改造項目，國企深業集團成功奪得郝繼霖的關注。
七年時間，郝繼霖把一片舊廠房變成了如今深圳年輕人必去的「網紅」打卡地。從朝陽升起到日落西山，到深業上城拍照的人絡繹不絕。
從明亮的色彩小鎮，到全球首家無印良品酒店，再到日本美食街，深業上城是新穎獨特的。街區+mall（商場）+小鎮，兩條廊橋連接筆架山和蓮花山，它打破了人們對購物中心的「刻板印象」。
「梅龍鎮廣場是我90年代的項目，太古匯是00年代的項目，深業上城是10年代的項目，你會看見我自己也在進步中。」
一路走來，作為中國商業地產發展史的親歷者，郝繼霖眼看著購物中心從最開始的百貨公司、商場，再到街區+mall模式的步步演變，也見證了香港、上海、廣州、深圳商業地產的發展過程。
他明顯感覺到，深圳與北京、上海、廣州甚至成都的不同之處在於「沉澱」，不僅僅是歷史文化的沉澱，也是財富的沉澱。
如果說深圳購物中心的目標人群是15到35歲，那麼上海是20到50歲，北京是25-55歲。「深圳是個年輕的城市，並且大部分的年輕人都是來『尋夢』的，所以消費能力和消費模式跟其他城市有點不一樣。」
深圳的年輕人喜歡實在、實惠的東西，又喜歡新鮮玩意。他們的思維天馬行空，可以接受在茶裡面添加任何東西，比如水果、芝士，比如芋泥、奧利奧，這樣的接受能力不是其他城市所能趕得上的。
年輕人推動深圳慢慢形成自己的文化，商業的定位、設計、布局也朝著年輕化方向發展。與此同時，他們的消費能力和消費傾向又限制了深圳商業進一步提升，同質化現象嚴重。
歷史底蘊的缺失，也使得港資、外資企業忽視了深圳的商業市場，少有外資、港資企業進入深圳。從另一個角度來看，以前深圳好像除了萬象城，缺乏好的購物中心作為行業的標杆。
「現在是最困難的時候，所有的發展商都希望商業的水平可以提高，但事實上，雖然GDP一直在增長，個人可以花的錢卻並沒有增長得太多，大家想提高又怕提高，會有這樣的矛盾。」
深圳的商業規模仍在不斷擴大。數據統計，2018年深圳新開業商業項目約16個，新增商業體量約115萬平方米。2019年上半年，全市共有5個商業項目開業，新增商業體量約19萬平方米，下半年，預計將有18個項目入市，體量高達142.3萬平方米。
「我有擔心的，擔心供應量太多，也擔心（水平）能不能夠有所突破。」郝繼霖覺得，深圳整個城市的文化是「快文化」，強調的是「賺快錢」，不是沒有辦法提高深圳的商業水平，只是需要時間，也需要耐性。
他認為，發展商要有長遠的目光，要有能力去堅持，也要願意等待。用一句通俗的話來講，就是要捨得花時間和精力去「養」購物中心。或許發展商今天不一定能得到想要的回報，但是因為堅持，當有一天整體的商業水平都上來後，你的mall就有可能成為領先者。
「給自己時間做商業，然後按照自己的定位，堅持下去，用心去培養。不要只看到當前的利潤，要著重將來的價值。」縱橫商界幾十年，這是郝繼霖得到的最大感悟，也是他最想要給發展商的忠告。
講這些話的時候，郝繼霖的神情嚴肅認真，像是一位老師對學生的諄諄告誡，直擊心靈，又讓人莫名感動。
「我希望深圳不要以30多年去論英雄。」衡量一個商業項目成不成功，有多個維度的因素，包括好的設計理念和新的設計元素，但郝繼霖反覆強調的只有一點：重複的目標顧客。
這是他的「一把尺子」。在郝繼霖看來，無論距離多遠，無論什麼原因，顧客都願意重複回來，這就是購物中心的價值所在。以香港太古廣場為例，太古廣場不需要700萬的人流量，只需要有25萬人，每個星期或者每兩個星期去一次，每次都消費一定的額度，這就夠了。購物中心的輻射範圍有多大，覆蓋人群有多廣，假如沒有贏得目標中所想要的「回頭客」，都是沒有意義的。
購物中心利用服務留住顧客，因為有了重複的目標顧客，商鋪租戶可以不斷提升自己的水平。租戶水平越來越高後，顧客願意花更多的錢，租戶的收入就能增加，租金自然也上漲，購物中心的價值也因此得到提升。這是一種文化，也是郝繼霖透露出購物中心實現更大價值的秘訣所在。
而要想贏得顧客，深圳是時候應該補足短板了。相比於硬體設施，軟體設施同樣重要。這裡所指的「軟體」，第一是環保，第二是藝術。舉例來說，日本的很多商場裡不僅有展覽館，還有演藝廳、劇場，每次商場還沒開門，已經有人在排隊進入展覽館，晚上七點多，又有人在排隊進劇場。
「為什麼一定要集中在一個地方做藝術，或者集中做商業？藝術和商業之間能不能消除隔閡？商場裡能不能做一些跟商業無關的東西？」這些問題一直縈繞在郝繼霖的腦海里。
「我不是魔術師。」郝繼霖認為，自己的強項還是在商業定位和設計上，也希望能在這方面多學習。如果再有合適的項目，大家又有共同的理念，只會以顧問的身份一起合作，未來不會再做「操盤手」。
同事說，他沒有退休年齡，如果願意，他可以做到90歲。
文章來源：介面樓談
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