2018年，國內商品房精裝修面積規模為34926萬平方米，滲透率是23.61%，發展潛力巨大。政策和風口推動下，這一數字在未來會持續上升。
蛋糕很大，但並不是所有人都能分一碗羹。
有的房企精裝修是重要溢價點；有的房企一做精裝修就賠錢，沒能成為「溢價點」，反而成為了「投訴點」。
這是為什麼？很多人會回答：這是因為成本和品質控制不到位！
但實際上，答案遠遠沒有這麼簡單。從最初的設計，采招，再到最後的施工維護，很多房企更多缺少的是一種關於精裝修的標準和戰略！具體表現為以下3個方面：
開發商想要做精裝修，卻在設計環節就走偏了。沒有標準導致雜亂無章，不從客戶出發，「砸牆」是常有之事，還怎麼保障你的裝修品質、甚至產品品質？
沒有設計上的標準設定，必然導致了採購環節的戰略走位。一味地以價格決定供應商顯然並不合適，但目前很多房企並沒有真的改變這一觀念。毫無供應鏈戰略，還怎麼開展精裝修業務？
落地到施工環節，根本防不住進一步「走位」。從最初的設想，到最後實現，早已十萬八千里。多少精裝修項目，「贏在營銷，死在工地」？
這些問題的答案是什麼？接下來，明源君就為你展開講講。
「標準缺失」：
從客戶開始逆推式設計
供方參與設計很重要
最後要與戶型標準化結合
目前國內建築業的現狀是什麼？
先有建築設計，再有室內設計，最後是各種的部品部件入廠，為消費者做功能的定製。幾乎都是這個流程——是以建築為先的。
這會造成什麼裝修窘境？
客戶在做裝修的時候難免「砸牆」！據統計，70%的毛坯房交付都會現場砸牆。如果房企做精裝房也是這樣，代價可就大了。
又是什麼造成如此窘境？
除了國內在建築領域沒有形成系統化標準之外，還在於房企在精裝修房上整個設計邏輯的走偏！
那要如何走出這樣的窘境？
以萬科為例，在萬科的設計理念中，並不是要室內設計去適應戶型設計，而是從客群角度出發，讓兩者緊密結合。
此外，供方參與前期設計、最後內置進入到戶型標準化中，都是房企在做精裝修中必須考慮的問題。
一、以客戶驅動，逆推式設計，從而建立標準
大多數時候，房企都是成本驅動的。而隨著買方市場的到來，未來一定是客戶驅動的。
先研究人，再研究人的需求，用標準的工業部品滿足人的需求，再通過整個的空間動線把所有的部品對方的最合理的位置，再來重新評估整個的建築規範，窗放在哪兒，門放在哪兒。
這樣「反向」的設計，最典型的例子就是萬科，萬科提出「一站式定製精裝」，將部品設計放到戶型設計中去考量，從客戶的日常居住、使用習慣去倒推部品組合和戶型設計。以鞋櫃為例，對於180平方米的空間，在前期戶型設計階段就要測算住多少人，換季時會有多少雙鞋子。相應的，考慮鞋櫃應該做多大，各類鞋子怎麼合理歸置，玄關應該做多大。
二、設計階段就要納入供應商，做一些價值工程
在製造業中，價值工程很常見。企業通常會用來做「功能分析」，用最小的成本實現最大的功能價值。與此同時，還會通過創新，來製造一些新的價值。
而房企精裝修鏈條中的許多供應商，就是製造業。
他們會從新技術、新材料上面來去研發，為房企提供服務。以德國貝朗為例，他們在做廚衛區的內裝產品，會聯合開發商需求，將廚衛與控制系統整合起來，比如背後管線的預留等，為開發商現場施工提供便利。
貝朗還對浴室空間的9大功能進行了研究，將空間價值規劃出來，在產品標準上進行加減。無疑，這是開發商能從供應鏈上能拿到的實實在在的價值。
德國貝朗針對不同客群的產品標準
三、規模房企最後一定會形成整體戶型與裝修的標準化
達到一定規模的房企，一定會有相對應地標準化，包括精裝項目。
招商地產用31個衛生間和16個廚房，就覆蓋了全國所有的項目。這就是精裝項目的模塊化，只要模塊化形成，精裝成本就很好計算了：幾個模塊無外乎就是天、地、牆、廚房、衛生間等，材料的採購成本*材料利用率+工時工費，精裝成本就全部出來了，而且全線可控。
因此，標準化最重要的就是檔次統一。不同項目的品質在同一水平線，前提必須是統一的材料，統一的施工工藝和統一的管理水平。比如同條產品線的項目所採用品牌水準要一致。
此外，菜單式選配也賦予了標準化相對的靈活性。
目前，保利、碧桂園、中海等標杆都實行了這樣的全套戶型標準化系統。
「戰略高度不夠」：
集采彈性空間有限
最根本是要改變比價思維
如果你要規模化地做精裝項目，卻沒有做到以上的設計標準規劃；那麼你在採購這一環節，8成也是要荒腔走板的。
相對於其他項目，精裝項目要採購的品類要複雜得多，這為採購工作帶來了挑戰。
做精裝修項目的採購最重要的是：先要摒棄之前單純的比價思維，再站在標準化體系的基礎上形成相應的採購系統。
怎麼樣擺脫「比價思維」？
就是用大成本的視角來看待採購。企業經營不僅有採購成本，還有稅務成本、資金成本等等，這些成本都在供應鏈管理這一條線上，體現了供應鏈的價值。如果一味地講究「低價」，難免會增長其他成本。
接下來，又如何在原有標準化系統上，形成採購系統呢？
一、分檔形成材料庫，對材料進行集采
將分散式的採購進行集中化，才有可能進一步的控制成本。完全分散式的採購，不僅成本更高，相對的招標時間也更長。
集采的一個前提就是形成精裝修材料的標準化，形成材料庫。
以中海為例，中海根據項目主產品線歸類梳理出高檔（每平米1500-3000元）、中檔（每平米1000-1500元）、低檔（每平米500-800元）3個等級，每個級別都有對應的設計風格、項目主材總價和材料部品配置標準，明確不同檔次精裝項目採購相對應的品牌。
儘管集采「以量換價」帶來了價格上的優勢，但這種優勢的彈性空間並不大。
採購成本的主要影響因素是：採購量、採購的品質和結算方式。只要把這3個方面講清楚了，基本報價就出來了；如果你講不清楚，報價也是白報的。
二、工程採購實行戰采，讓你的精裝修也形成採購系統
採用「戰略採購」的房企不在少數，在自己的資源庫中，建立起長期的合作關係和信用評級。這往往是形成強大供應鏈的必經之路：
戰略合作因為存在長期關係，在時間維度上壓低了成本。
避免「一錘子買賣」會存在的那種質量問題，降低後期的維修成本。
不需要每次都招標，提高運營效率，降低管理成本和運營成本。
從單項招標發展戰略供方，其實更多是從工程的領域著手。
材料設備標準化的部件，更多是以集中採購的方式來推行；而工程領域很難產生規模效應，更多會從戰略供方這個角度去落地。
這樣的歸納和分類，對集中採購和戰略採購的善加利用，最後無非是要形成一條能夠支撐精裝修項目的供應鏈條。
要知道，在整個精裝修項目中，採購成本是個大頭，它的每一點進步，都是一個質的飛躍。
「死在工地」：
材料利用率上不去
施工管理不到位
成品保護也做不好
精裝修項目最怕的是：「贏在營銷，死在工地」。批量精裝修項目對項目統籌要求較高：
1）精裝修項目施工單位眾多，存在多種工序交叉作業，對工序的安排、進度要求高，需要詳細的前期策劃。
2）每層樓實施工序不同，建材不同，如果不能嚴格做到現場管控，很容易出現項目整體崩潰，質量問題頻發。
這都為精裝修項目的施工帶來了難度。
除了常規的施工管理，以下3點或許就是你與標杆的差別所在：
一、材料利用率不高？風口或許在裝配式內裝
2016年之前，萬科進場的瓷磚切割率達到50%，就是100片瓷磚進場切割要達到50片，最後扔到外面去的是15%。而現在，萬科進場的瓷磚切割率已經控制在15%，損耗率控制在3%以內。
由此，萬科700到800塊錢的C標，很多地產公司1000塊錢做不下來，就是因為材料損耗率特別的低。
這是什麼原因？
因為不同的施工方法會產生的工時工費是不同的。以萬科採用的裝配式內裝為例，裝配式內裝是通過標準化的組件，包括吊頂系統、牆面系統、地面系統、整體衛浴、集成廚房、分電器、分水器等等，在現場進行裝配。
它所節省的是時間成本，一旦你最初的戶型設計成型，相應的裝配式內裝會很快達成非裝配式所不能達成的裝修效果。
二、工程控制要有章可循、突出重點，還要注重事後驗收
工程移交到乙方裝飾公司手中，不等於甲方就能當甩手掌柜了，對工程質量的把控應該貫穿整個施工過程。
綠城專門編制了《綠城精裝修重要節點管理辦法》和《精裝修隱蔽工程管理辦法》，指導項目管理人員如何進行管理和驗收，並有明文規定，在樣板間施工前，三項工程必須編制專項施工方案，供施工人員參照執行。
為了讓管理落到實處，綠城不僅將石材幹掛、陽台和衛生間防水納入精裝管理的重點，還將這幾項管理工作列為管理人員年度績效考核的重點得分項。也就是說，管理人員想要在年度考核中拿個好成績，必須保證項目的隱蔽工程和防水部位不要出岔子。
此外，規範化驗收也很重要。
綠城將裝修施工的驗收劃分為表觀質量驗收、量化驗收和專業第三方檢測三類。以牆面牆磚、石材工程為例，外觀問題和裂縫這兩項肉眼可見的瑕疵通過目測觀察來驗收，而空鼓、平整度、垂直角等均要求採取專業工具進行測量檢測。
綠城驗收標準化
三、成品保護不到位，就會誘發交付缺陷
2018年，明源供應鏈研究院通過調研收集到了387746套精裝房的交付數據，結果顯示，成品保護不到位是誘發交付缺陷的罪魁禍首。
比如戶內門，僅破損、劃傷兩項投訴就占到反饋總量比例的 31%以上；塗料投訴位列第一的問題是污染，占到21%，破損的占比也達到10%，主要也是由於施工過程保護不當造成的。
這導致了精裝修的維護成本陡然上升。
有業內人士就曾告訴明源君，很多項目精裝修的維護成本達到總成本的10-20%，使得開發商好不容易賺來的利潤又蒸發了。
要如何對精裝項目進行有效的成品保護？
（作者：明源地產研究院 老羅；感謝深圳家協住宅精裝研究院院長關永康，為本文提供部分觀點）