特色小鎮開發模式與運營模式

特色小鎮開發模式

特色小鎮的發展是一個系統工程，一個成功的特色小鎮，規劃、開發、投融資、運營必須統籌規劃，缺一不可。同時，也要結合當地實情，「一鎮一策」。

特色小鎮的開發基於三個基礎，三者缺一不可。一是特色產業的落地。特色小鎮在自身產業的基礎上與旅遊、教育等結合，完善產業結構，這是構成人口要素的基礎。二是長期居住人口的聚集。長期居住人口的聚集會產生生活、娛樂、休閒、教育、醫療等多種需求，會催生居住社區、醫院、商業街、商業綜合體、銀行等一系列的生活配套設施和服務機構。從而帶來基建、環保等宜居所需要的投資機會。三是外來消費人口的聚集。特色小鎮通過旅遊的方式吸引外來流動消費人口。通過外來流動人口帶動小鎮吃、住、行、游、娛、購、康（健康）、體（運動）、學（獲得知識）九大要素的發展。

烏鎮夜景圖

特色小鎮的三大基礎決定了特色小鎮的開發核心是產業與旅遊雙輪驅動。從住建部出台的第一批特色小鎮統計來看，類型上也是分為產業型小鎮和旅遊型小鎮兩種類型。其中產業型小鎮又分為六大類：1、特色產業型（嘉善巧克力甜蜜小鎮、平陽寵物小鎮）2、新興產業型（雲棲小鎮、夢想小鎮等）3、高端製造型（機器人小鎮等）4、航空產業型（安吉航空小鎮、蕭山空港小鎮等）5、金融創新型（上城玉皇山南基金小鎮、房山基金小鎮等）6、時尚產業型（餘杭藝尚小鎮、西湖藝創小鎮等）；旅遊型小鎮分為四大類：1、生態旅遊型（仙居神仙氧吧小鎮、杭州灣花田小鎮等）2、資源獨特型（磐安江南藥鎮、西湖龍塢茶小鎮等）3、歷史文化型（北京市密雲區古北口鎮等）4、城郊休閒型（太湖健康蜜月小鎮、臨安頤養小鎮等）。

磐安江南藥鎮

所有類型的小鎮核心都在於人口的聚集。以長期居民和外來消費人口兩條基本邏輯來進行特色小鎮開發，特色小鎮開發一般都包含六個部分：

1、特色小鎮產業開發。這是形成長期人口的關鍵。特色小鎮的產業以當地產業實情為基礎，一般以新興產業或者特色產業為主。

2、配套產業園開發：將特色產業集中在配套的產業園。產業園裡包含研發、製造等功能。

3、旅遊產業開發：這是吸引外來消費人口的關鍵。旅遊的開發包括多個旅遊景點的開發、旅遊文化的開發、特色街區的開發等等，通過旅遊開發帶來流動外來人口來小鎮消費。

4、休閒消費區開發：通過開發各種休閒項目給消費人口帶來吃、住、行、游、娛、購、康、體、學九要素的體驗，擴大消費，帶動小鎮經濟。

5、居住社區：居住社區包括了原當地城鎮農村居民、產業聚集人口居住以及外來消費人口的居住。

6、生活配套設施：醫院、商業街、商業綜合體、銀行等配套生活設施。

特色小鎮開發六部分

特色小鎮盈利與運營模式

特色小鎮長期發展，盈利和運營非常重要。從目前正在運營的特色小鎮來看，特色小鎮的盈利與運營也非常清晰，是基於小鎮土地的多級多層次開發，大致可以分為五類：

1、一級土地開發：進行一級土地開發，政府會給予一定的補貼，企業享受土地升值收益。

2、二級房產開發：包括六大房產結構：一居所地產、商鋪型地產、客棧公寓型地產、二居所地產（周末）、三居所地產（度假）、養老地產。通過銷售或者租賃的方式實現盈利。

3、產業項目開發：一是特色產業項目開發，科技產業、文化創意產業等導入及產業園、孵化園等對產業本身進行開發；二是旅遊產業項目開發，包括主題公園、演藝廣場等（例如麗江千古情等）；通過項目的運營獲得收益。

4、產業鏈整合開發：特色小鎮的兩大產業鏈為泛旅遊產業鏈和特色產業鏈；兩大產業鏈相互支撐，構建區域產業生態圈，包括金融、教育、居住人群、城市化機構和政府政策等。

5、城鎮建設開發：包括基礎設施與公共服務。交通運輸、水利、通燃氣等工程及後續運營盈利。公共服務如醫院、學校等通過運營盈利。

案例：棕櫚股份潯龍河項目

湖南長沙潯龍河項目全稱長沙縣潯龍河生態藝術小鎮，是新型城鎮化建設的創新型樣本之一。項目規劃占地面積14700餘畝，計劃投資140億元。自2009年啟動建設以來，項目依託潯龍河便捷區位交通優勢、優美生態環境優勢、深厚人文底蘊優勢，從盤活鄉村資源和促進民生兩部分入手，率先破題城鄉發展瓶頸，推進城市公共服務向農村覆蓋、城市基礎設施向農村延伸、城市現代文明向農村輻射。

通過對鄉村環境、鄉村文化等「鄉愁」予以保留，大力發展農村綜合產業，形成「教育產業為核心、生態產業為基礎、文化產業為靈魂、康養產業為配套、旅遊產業為抓手」的產業格局，打造「望得見山，看得見水，記得住鄉愁」的詩意棲居，實現全民安居、樂業、樂享生活。

1、項目區位便捷。

項目所處地交通十分便捷，長沙縣主幹道黃興大道北延線（東八線）貫穿整個項目，黃興大道從長沙高鐵站起先後與勞動路、人民路、機場高速、長永高速交匯，形成與長沙市的無縫對接，車程至長沙縣10分鐘，至市區25分鐘，至黃花國際機場25分鐘，至長沙高鐵站30分鐘。

潯龍河項目區位

2、項目資源豐富。

自然資源：三條河環繞，水質無污染，無工業污染，具有豐富的青山綠水生態資源；

人文資源：田漢故鄉，具有很好的人文底蘊；

政策優勢：國家新型城鎮化建設——「美麗鄉村」建設試點項目，湖南省試點第一村；資本優勢：16個億一期專項定增，6個億首期銀行授信，100個億的PPP戰略授信；區位優勢：毗鄰長沙市縣，長沙市總人口近800萬人，其中100萬是可接受基礎教育人口。長沙縣2015年位列全國縣域經濟百強縣第8，中西部第1。

3、項目規劃。

項目總體定位為「城鎮化的鄉村、鄉村式的城鎮」。產業規劃包括兩帶、四心、五軸：其中兩大景觀帶包括小鎮封面景觀帶，潯龍河大道景觀帶；四大布局核心包括生態藝術小鎮中心，潯龍島獨家酒店集中區，頤養休閒集中區，藝術職教中心配套區；五大產業軸線包括水墨瀟湘（瀟湘文化水墨商街），StarPark（生態親子公園集群），原築湘澗本草龍丘（綠色建築示範空間），農創工場（現代農業創業園區），百藝山源（職教文創藝術基地）。

潯龍河項目產業布局

生態產業：潯龍河成立農業公司和新型供銷社，完善體系，搭建網上平台，打造潯龍河品牌農產品；攜手長沙縣政府、天津綠茵生態，打造田園綜合體。

教育產業：潯龍河引進北京師範大學長沙附屬學校，打造幼兒園至高中的基礎教育；建設七大主題研學園區，開展研學教育；建設鄉村培訓中心，開展企業家、黨員、新型農民等培訓教育。

文化產業：潯龍河引進星光集團，打造田漢文化園與田漢國際戲劇小鎮項目。引進湖南衛視金鷹卡通頻道，成為線下節目拍攝基地，共同打造麥咭親子文化園。深耕本土文化，寫小說、拍電視劇、編村志，建設的湖湘文化街，已成為湖湘文化的重要窗口。

旅遊產業：潯龍河建設有湖湘民俗風情街、民宿酒店集群、「櫻花谷」項目，截至2017年底，已接待遊客174萬人次。引進嘉兆國際集團，打造甜甜灣自然探索中心、萌寵公園、動物孵化基地、水上世界，都市海洋館；引進律騰國際控股集團負責景區招商運營與旅遊資源整合。

康養產業：潯龍河引進泰禾集團，建設康養社區，康養酒店和健康管理中心，打造康養產業集群。

4、商業模式。

該項目通過大規劃（產業規劃及公共配套）、大招商（五大產品體系）、大物業（智慧社區）、大眾籌（自住地產、商業地產、經營地產）等四類平台內容，構建潯龍河商業平台體系。當地村民通過提供鄉村資源，實現經濟收入和生活品質雙提升；企業通過投入資本，獲取投資收益；政府通過提供公共配套和社會保障，獲取稅收/民生/區域經濟發展。

潯龍河項目商業模式

文章來源：北京天風文旅科技集團有限公司

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