2019年即將結束，又到了年終盤點的時候了。今年房企在產品創新上有什麼表現？
有房企產品總告訴明源君，受成本限制，今年房企都在做產品微創新，設計優化一直在做，因為細節優化對於提升居住體驗非常關鍵，但投入成本更少。總的看來，很多房企還是投入了很多成本去升級產品，因為就算市場再不好，也總有需求在，只要做好產品跑贏競品就不怕活不好。
那麼，今年住宅產品的升級優化到底有些怎樣的趨勢？明源君結合標杆房企的做法，簡單歸納了10條，希望對大家能有所啟發。
傳統客餐廳變巨廳
力求空間的零浪費
明源君曾經在《傳統客廳要被淘汰了！學會這些創新做法，項目有范兒又好賣》這篇文章里提過（公眾號對話框回復「客廳」，即可查看），這兩年，家庭核心區開始流行，有的也叫家庭廳，就是做一個起居、餐廳、廚房一體的全開放式大空間。
例如旭輝打造了巨廳概念，傳統的客廳、餐廳、陽台、中廚、西廚、玄關等，目前都併入了同一個大的空間。
保利美好家產品體系提出把家庭的「公共區域」中所有柱子和牆都放在盒子的外圍，打造視距超過10米的超尺度家庭廳。
客餐廳打造成完整的大空間對於中小戶型尤其重要。
一方面，大開大合的空間方便變換更豐富的場景，比如兒童遊戲區、聚會、運動、家人交流空間等等。另一方面，可以提高空間效率，比如傳統的餐廳只有吃飯的時候才用，餐廚一體化後，餐廳的空間可以得到更充分利用。
重視戶型的成長性
空間分割更靈活
這兩年房企都強調戶型的成長性，很多戶型都設計有可變空間，比如多功能室。當業主有需要的時候就自主改造空間。但這種空間被分割得太碎，反而實用性不高。
現在的主流是在空間不變的情況下，引入移門系統，讓空間可分可合。即以前的實體牆現在變成了可移動的牆門，合起來可以多隔出來一個空間，敞開的時候併入另外一個空間。這樣空間分割更加靈活，而且大大增加了空間的使用率。
例如客廳通過移門的開合可以形成雙面寬大客廳，當家裡來了客人則可以通過移門隔出一間次臥，這樣一來，客廳右側空間得到最大化的利用。
廚房的門，也是可以完全打開，變成敞開式的。
而變成敞開式後，不管是一個人熱快餐，還是2夫妻協作，或者一家5口人一起做飯，其都能滿足對應的場景需求，如下圖所示：
除了這些功能空間的靈活可變，陽台、飄窗等休閒場所也逐漸功能化，並且也開始被打造成「可變空間」。
例如飄窗以前更多是休閒的地方，現在很多飄窗被打造成收納空間，或者融入其他生活功能，例如綠城在很多項目將飄窗打造成沙發、可摺疊式書桌，延展式梳妝檯等等。
綠城中國建研中心
大面積使用玻璃
景觀價值被放大
現在隨著房企產品力的增強，產品打造越發成熟，尤其是戶型設計，基本很少存在大BUG，採光、通風、尺度等都相對均好。那這個時候，如何提升產品競爭力？很多房企開始放大景觀價值。
比如這兩年萬科很流行在客廳做大飄窗，現在發展成了轉角大飄窗，官方叫法是270°廣角邊廳。
之所以能做出這種效果，是因為萬科精確計算了承重牆需求，把轉角承重柱寬度由80CM縮減到40CM。最後呈現的效果就非常好。
做了這個轉角大飄窗之後，整體的採光效果會成倍增加，舒適度也大大提升了。
在別墅產品上，則整個都用玻璃取代傳統的牆面。
比如北京萬科觀承大家別墅基本做到了「室內外一體化」。該項目客廳和院子之間，是有門的，只不過這個門是可以180度乃至270度打開的，如下圖所示：
廳院一體化，只是「室內外一體化」中的一部分。不止是一樓的庭院之間。別墅整個外牆都使用了大面積的玻璃，是一般項目平均比例的5.5倍。
而綠城很多疊墅項目也採用了高透光、低反射的雙層落地玻璃，南向窗牆比超過60%。
杭州雲棲桃花源樣板房實景圖
景觀場景化升級
強調滿足業主社交需求
這兩年，房企開發的新項目基本以改善為主。明源君講過，改善客戶除了看重戶型，對社區環境也非常看重。當前，社區景觀營造主要特徵是全齡化、主題化、互動化。今年，景觀打造有一個趨勢，那就是場景化升級，更關注業主的情感交流，強調滿足業主社交需求。
首先是親子關係。
不少房企設計了親子活動場地，在兒童遊玩區不但會關注孩子需求，也關注家長需求。比如兒童器械會比常見的要更寬，滑梯寬度增加了13公分，鞦韆和蹺蹺板等都作了強化處理，確保大人也能使用。這樣業主可以陪孩子玩他們最喜歡的滑滑梯，可以跟孩子一起盪鞦韆、玩蹺蹺板。
其次是鄰里關係。
為了促進鄰里社交，旭輝CIFI-6產品，創造性地引入了「繽紛格子」這種形式。格子安放在小區里露天的綠地上、花園裡，是透明的。不管晴天雨天，大家都可以在裡面活動。格子裡的活動，在社區里行走的住戶，乃至在樓上觀景的業主，都可以看見。只要業主看到有人在社區里活動，他們就會更願意走出家門，加入他們的行列。
格子可以是一個公共健身房，如下圖所示：
格子也可以是一個公共廚房，如下圖所示：
格子還可以是共享兒童活動房、共享KTV、共享書櫃、共享朗讀亭……
格子的大小，是3.6*3.6米，標準化的。2個盒子、3個盒子、4個盒子，可以進行不同的組合、實現不同的功能。如下圖所示：
大家在格子裡活動，鄰居們就都可以看見，也可以隨時參與進來。
並且項目在設計之初，就考慮人們以後如何交往、如何社交，如何融入公共空間，必能取得較好的效果，改善鄰居之間的關係。
出於這種考慮，旭輝CIFI-6的社區，設計了如下3個維度的配套：
每個功能空間都要做到極致人性化
很多項目現在是帶著鐐銬跳舞，但好品質及客戶體驗並不一定是豪華材料的堆砌，更多是仰賴設計和操盤手的用心程度。產品售價和檔次固然有差異，可是所有人基本的訴求、行為和情感的滿足方式，都差不多。把一些人性化細節做好，成本不高，但居住品質卻會大大提升。
比如光是玄關這一項，世茂就進行了多項優化：
常規入戶門900x2000mm，為了提升入戶體驗，將入戶門加高加寬100mm，入戶門最小模數是1000x2100mm，升級模式1000x2200 mm。
玄關通行空間寬度升級為1500mm，滿足一個人穿衣搭配，另一個人通行，兩人同時通行等多種情形。
入戶門內外無高差處理
玄關櫃標準深度400mm，層級板進深3500mm，預留櫃門內側50mm
玄關處配有LED燈帶照明，方便夜晚歸家放取物品。同時，玄還做了透氣孔設計。
這樣的細節在項目上基本都成了標配，對於高端項目的玄關，優化細節就更多了。比如有地產項目甚至在玄關處會設置髒、凈分離區域，進門或出門之前可以隔離鞋底的沙土，避免弄髒地板。
同理還有除臭鞋櫃、衣服除味機，回家前，先把身上的衣服異味去除，再把鞋放進紫外線除臭鞋櫃里，整個室內空氣更加清新潔凈。
除了玄關，廚房、衛浴間、客廳、房間等每個空間在功能上都優化到了極致。
比如中海會關注業主炒菜嫌火太小的需求，於是在燃氣灶下增設透氣口，提升燃燒效率。
衛生間精裝有一個比較明顯的趨勢：借鑑酒店衛生間的設計，常見的細節包括
乾濕分區、鏡箱、洗手池下方收納櫃、防霧鏡子、地漏、電熱毛巾架、浴室收納、外設小夜燈、馬桶前擱板、智能馬桶加裝插座、易握扶手、一鍵報警等等。
再比如收納問題上，房企都投入了巨大成本進行研究。例如萬科收納體系包括了9大模塊，今年，他們對收納問題又有了一些新思考。
比如玄關獨立式儲藏間，收納量驚人，達到1854l。小米平衡車、助力車、衝浪滑板等運動工具都能收納，而且還可以放兒童車、被子等等。
再有就是西廚收納牆。為了增大收納空間，有的項目將中式廚房的一部分功能轉移到西廚，在西廚後做了大L型收納牆，收納量瞬間就翻倍了。
智慧化社區成為標配
據《中國品質居住消費者調查問卷》結果顯示，90後對智能功能的需求非常高，其中對於家居安防的關注度最高，達到80%。
當前，科技、智能系統的應用已經不再局限在高端產品系，而是開始住宅擴散到了普通住宅上。從目前的態勢來看，科技的賦能無疑很快會成為未來的競爭主場。
以深圳龍華金茂府為例，他們經過技術疊代，打造了六大智慧系統，包括識、智、語、ai、景、監。
他們的智慧系統已經能做到比你自己更懂你。
進入房屋，呼叫「茂茂」，就會有一個語音機器人響應，可以根據你的命令調節溫度濕度、開關電器、開閉窗簾、播放背景音樂。
語音控制的實現，徹底解放了雙手。
而且，這套智能系統不再是機械執行命令，而是會學習的！
它會記得你的習慣，在你回家、離家、睡眠的時候，把環境調節到您最喜歡的場景。
這就和市面上銷售的，某些只能起連接作用的所謂智慧系統有了本質的不同。
這套系統，不僅僅在室內存在，它和安防、電梯、門鎖，都能關聯。
當老人、孩子出現危險，比如突然摔倒、出現在危險區域，它會報警。
當你提著一大堆菜回家，它會自動給你打開單元門，幫你呼叫最近的電梯。
當你晚上起來，睡意朦朧，系統會自動打開安裝在各區域的人體移動感應夜燈，提供一個安全舒適的行走光線，又不會因為開關燈光而影響其他家人休息。
即使是在地下停車場裡，它也很智慧。
很多人回家，找停車位都要半個小時。而龍華金茂府的車庫，在用鋁合金打磨而成的吊頂縫板中間藏有燈帶。業主的汽車通過車牌自動識別進入地下車庫時，系統會識別車輛所屬業主及居住的樓棟信息，通過燈帶指引業主到離該樓棟最近的空車位停車。
從開發商打造智能化的方向來看，主要體現在幾個方面：一是環保節能，主要集中在科技住宅；二是健康，例如可以實時監測空氣、溫度，自動幫業主調節到最健康最舒適的環節；三是智慧，房子更加智能化，讓業主生活更便捷高效，比如一鍵開關、智能調光、遠程控制、自動開關燈等。
產品研究更細化
每個生活場景都有專門設計
最近一些年，每個開發商都在做產品標準化。每家開發商的產品標準化體系中，各種模塊很多。但是單個項目設計的時候，只是簡單做選擇題，各個模塊無法根據項目特點進行優化。
現在的趨勢是房企會將產品細化成包括圖書館、社區客廳、地下車庫、兒童活動、寵物友好、主臥、飄窗、園林等在內的幾個模塊，並且邀請產品經理深入研究每一模塊，挖掘價值亮點。
而且模塊創新能落地到每一個生活場景。
例如針對歸家動線這個模塊，越秀地產就提煉出了80個人性化細節，考慮到了業主回家各種場景，並針對性給出解決方案。
豪宅戶型追求定製化個性化
這兩年，大平層豪宅有一個很明顯的趨勢，就是交付給業主的產品越來越個性化，以前是個別空間可變，現在是整個戶型業主都可以自主布局，業主可以充分發揮戶型布局的創意。
高端項目戶型定製化必然是未來的主流。
例如深圳某豪宅項目，就把400㎡以上的大豪宅做了無分割的處理，內部無梁無柱，交給客戶的就是一個360°景觀的大通間，具體要設計成幾個房間，每個功能空間多大尺度，都由業主說了算。
還有的項目推出戶型功能定製，即同樣的面積和空間，可以設計成三房、四房（1）、四房（2）、五房。或者針對某一個功能空間進行獨立設計，可以做成房間，也可以做成書房，也可以做成超大衣帽間……業主在選擇戶型時可以根據自己需求選擇三房、四房，個別空間也可以選擇定製套餐。
例如原始戶型是240平的三房兩廳三衛：
當客戶需要四個房間，就可以在三房的基礎上，將西廚或品茶區的功能空間改成了一個茶室，變成四房兩廳三衛。
或者將原客廳開放式書房位置封閉成為一間臥室，成為四房兩廳三衛。
需要五房的客戶則在客廳拿出一部分面積來增加兩個個房間。由於客餐廳預留的空間達到80平，客廳面寬達到8米，即便將客餐廳的空間分割成兩個房間，也不會顯得擁擠。
小結
明源君曾經反覆強調過，在居住體驗上，當滿足了生理需求和安全需求後，接下來客戶就要尋求更高級的社交或自我實現的需求。
所以越來越多房企開始搭建業主社群，希望通過空間和社群運營，促進鄰里交往，理想的狀態是社區最後變成一個熟人社會，社區實現自治管理，業主在這裡都可以找到歸屬感和幸福感。
明源君認為，未來優秀產品一定建立在客戶的更高級需求上。