今年調研了很多別墅項目，有總價誘人的，有品質頂級的，有稀缺內城墅，有郊外度假屋，有豪華版疊拼，也有經濟型合院，一圈看下來發現能給人推薦的產品並不多。
為什麼會這樣？
真實的問題在於：客戶的需求是復合的，必須是多條件兼備。比如：預算1000萬左右，距市區不要太遠，生活配套相對便利，別墅類型希望純粹。
你看，按照這種疊加標準去淘選，能找到稱心的別墅就所剩無幾了。
1000多萬，預算並不太高，這種總價不容易靠近市區（當然交通時間縮短是有可能的）；鄰近市區的別墅，因為容積率指標，也不可能形制純粹；而形制純粹的別墅，屬於極度稀缺，總價1000多萬也覆蓋不住。
所以，我們看到，客戶所追求的其實是一種均好性，即不是每個要素都必須100分，而是儘可能不出現60分以下的單項。
總體來看，上述問題可以歸結為三類「不可兼得」。
1、別墅區位與配套的不可兼得
一般來說，別墅項目的配套狀況都不會太理想，這主要是區位所決定的。
雖然一部分內城墅可能不存在生活配套的問題，但這類型產品已屬於頂豪別墅的範疇，總價門檻之小眾，絕大部分客群無法企及。
而其他別墅項目基本都分布在五環外，在不同區域板塊之中。即使別墅項目本身可以聚合成低密居住氛圍，但由於占地大，套數少，每個社區的人口有限，因而支撐生活配套的能力就偏弱。
譬如：中央別墅區已經是公認的成熟板塊，即便如此，就生活配套而言依然不能跟城區相提並論。因而就更不要提其他新興板塊的別墅項目了。
其中，有一個相對好的選擇是，在新城區的核心生活圈買別墅，往往配套比較豐盛，無論教育、醫療、商業等都有完善保障，無需等待未來兌現。
而且這種新城區的中心地，軌道交通和高速路、快速路的設施建設會優先考慮、及時到位。這在一定程度上，便實現了別墅區位與配套的均衡兼顧。
2、別墅形制與容積率的不可兼得
別墅形制與容積率的平衡考量，讓很多客戶在選擇時，猶豫糾結。
現在整體看供地，容積率逐步提高是大勢所趨。首先，在北京已不允許供應容積率低於1.0以下的住宅用地。其次，有限的1.5以下的低密地塊供應只會在極個別板塊出現，比如：中央別墅區、青龍湖等，其他板塊不可能再有機會。
由此導致的問題是，容積率提高後出現的別墅就不太純粹。市面上大量出現的「小合院」、「三疊拼」等舒適度有所降低的別墅產品，讓很多客戶感慨：不是想像中別墅的樣子。為了概念去購置一個變異的別墅，到底值不值？很多人在心中盤橫。
在這種情況下，『地產營銷人』一般會建議購房者去看看純商品別墅。
一是純商品房別墅，沒有限競房的強行面積約束，相對在設計上就遊刃有餘，容易實現更好的舒適性；
二是這類地塊獲取時間較早，容積率有可能更低，因而帶來的樓間距、採光度等居住體驗會更佳。
即使項目稀少，但只要仔細尋找，形制與容積率的均衡能夠兼得。
3、別墅總價與品質的不可兼得
最近，『地產營銷人』看一些別墅項目特別有感觸，因為限競房的緣故，或是開發商單一方面降低成本，導致幾千萬一套的別墅立面都是塗料效果。遠看非常廉價，絲毫沒有品質感。
最該用石材鋪就的別墅，如今紛紛呈現出「普宅」效果，讓人痛心和遺憾。特別是聯排、合院等相對純粹的別墅形態，應該做到品質的表里如一——不僅內部空間尺度優越，外部建築也要有儀式感、尊貴感。
從產品角度，別墅只有與普宅儘可能拉開形態與外觀的差距，才會讓客戶產生改善升級的動力。如果看起來十分接近，那麼為什麼要折騰換別墅呢？
所以說，總價但凡超過1000萬，別墅就應該樹立一個品質形象，在空間尺度和功能上達到什麼要求，在建築和園林品質上又實現何種水平？每個購房者心中都有一桿秤。
有人問，「不可兼得」的三角能不能在現有市場中破解？
『地產營銷人』一直在留心尋找這類項目，之前調研過的位於順義核心城區的北京合院，就基本實現了這種均衡，值得向諸位推介。
北京城建·北京合院位於順義區燕京街與通順路交匯口東800米（仁和公園南），隸屬順義核心區域，地處順義新城，坐擁區域近60年的成熟發展配套。
同時，項目距離通州新城核心區——北關橋，僅約19公里。可以說，享有兩大新城板塊純熟配套和區域發展利好，區位和配套兼得均好。
項目距離15號線順義站約3公里。距離機場直線距離8公里，開車15分鐘即可到達。從京承高速可直達東北五環四環、走通順路可直接到達通州。而到達東部東直門商圈、三元橋商圈、CBD商圈亦可實現快速切換。
軌道交通方面，還在持續完善中。規劃中的S3號線（通勤小火車）南起北京南站，途徑北京東站，順義城區，馬坡，牛欄山，到達密雲，這條線路將在2019年正式施工，並與2023年全線通車。T1線南起T3航站樓，北到牛欄山組團，全長26公里，有望在近期開工建設。屆時將為居者出行帶來更多便利。
仁和公園、順義公園、新城濱河森林公園三大公園環伺項目周邊，空氣清新、負氧離子充沛，自然宜居，墅居環境優美。
從北京城建·北京合院開車10分鐘即可到達順義核心商業區，包括新世界百貨、華聯商場、隆華購物中心等多個大型商場。可滿足購物、餐飲、娛樂等一站式消費需求。
此外，項目自身配建約1.3萬平米臨街商鋪，可以保證居者基本日常生活所需。
仁和中心幼兒園、建南幼兒園，東風小學、石園小學和牛欄山小學，順義九中、牛欄山一中、以及項目南側的順義一中遍布項目周邊。多所高端國際學校林立，譬如鼎石、ISB、海嘉、順義國際學校等，都在半小時車程之內，教育資源十分發達。
作為「中國企業500強」之一，「世界225家最大國際承包商」之一的國匠級品牌北京城建集團，擇此天賦之地重金打造的北京合院項目，是低密系列產品中的又一高端力作。
該項目為純商品產品，別墅容積率僅0.88。在限競房占據市場主流的當下，北京城建·北京合院的產品形制純粹，實屬罕見。
同時，建面約288-370㎡舒適型合院別墅，拓展豐富，千萬總價，性價比突出，是難得滿足消費者多維需求疊加的產品。
北京城建·北京合院在設計上，社區入口遵照了九開間至尊歸家禮儀，選用中國古建築最高級別——帝王專用的「九開間」形式，並結合五福，呈現「九五之尊」。而景觀更是打造了「梨園四巷，三街五院」的七重景，松、竹、泉、石一步一景。
軸線對稱的庭院格局，秩序井然，延續國人的穩定氣局。「二軸三街四巷五院」遞進式的內院空間，既彰顯出世家望族的禮儀文化，又高度契合了時代精英的社交需求。
北京城建·北京合院所有別墅均為獨門獨院，有天有地，每個戶型擁有兩個庭院，面積各不相同，與多層次陽台、露台一起，營造出立體花園墅居情境。
合院A戶型是項目的主力戶型，整體分為地上三層，地下兩層，4室2廳3衛，總建面約288㎡，拓展兩層地下空間。
9米麵寬的立體空間，尺度闊綽。入戶玄關、約4米南向客廳與3.5米進深的餐廳，進行了有效分離，實現真正意義上的「雙廳」布局。
多功能書房，可實現書房-兒童房-次臥不同功能循環切換，靈活度極高。三層全套房設計，主臥室4.1米大面寬，連接2.6米超大衣帽間，並配有2.3米大面寬的專屬衛浴室，南北連接景觀露台，可遠眺美景。是北京目前同類產品中舒適度最高的合院之作。
此外，項目還有少量建面約95㎡的高層三居在售，希望居於墅區的購房者也可多加關注。
需求看似簡單，但選擇太難。別墅項目很多，但正真能全維兼得、獲得均好的產品，卻不易尋見。如果遇到，切勿錯過！