剛剛，面對100多家媒體，郁亮回應萬科9大「問題」

今天（9月23日）下午，萬科在世園會植物館裡舉行了一場別開生面的媒體交流會。

在這場主題為「朋友」的交流會上，萬科表露出「要做好一家科技公司」的野心。

面對100+位記者，萬科董事會主席郁亮正式回應了目前面臨的「9大難題」。

郁亮表示，地產行業並沒有活不下去，尋找第二增長曲線是轉型的主要任務。

南方樓事為大家總結出本次交流會的10大重點：

• 地產行業並沒有活不下去，而是要尋找第二增長曲線；不是一味尋找新業務，而是傳統業務能否找到新的增長點
• 萬科在變革之中，也會繼續變下去。萬科一直有危機感，在行業困難的時候看到機會，也有更多信心
• 萬科從建房子的工業化，開始做科技化、智能化，萬科有信心、有勇氣、有決心做好一家科技公司。
• 目前科技團隊1000人，已和華為合作，在上海落地人工智慧物業服務，逐步打造不動產科技平台
• 萬科已開始第二階段的海外戰略，但目前還未形成戰略，目前看物業管理是最受歡迎最吃香的。萬科物業今年受邀進入雄安運營
• 希望市場好，但無法左右。現在每天晚上十點都要抓回款和銷售額
• 參與在先行示範區的建設，萬科責無旁貸。至於怎麼做，目前還在研究
• 對廣州和深圳採取雙核戰略，拿下了珠江新城最後一塊辦公地作為萬科廣州總部
• 萬科與地鐵合作開發的深圳灣超總項目，有望進駐一些外國駐深領事館
• 萬科已拿下南頭古城項目，將綜合整治600多棟樓，最近剛開工

01 九大「難題」問答

在行業中房企們倍感壓力的環境下，萬科卻是謹慎樂觀。

「在行業困難的時候看到機會，也有更多信心。」

面對100+位記者，郁亮信心滿滿地，回應了目前萬科面臨的「9大難題」。

問題1：茅台、海天市值紛紛創新高，超過房地產的市值，地產賣得不如酒跟醬油，您怎麼看？房地產還能活得好活得久麼？

郁亮：我樂意看到這樣的局面，企業應該以如何讓千家萬戶為首選為目標，我們要向滿足老百姓美好生活需要的企業學習，我們很服氣。

海天醬油讓我們萬科各項業務看到希望，財務數據不能作為轉型是否成功的評判，市場會給好的產品和服務合理的定價。

地產行業並沒有活不下去，需要換跑道，而是要尋找第二增長曲線，這是轉型的主要任務；轉型第二增長曲線，不是一味尋找新業務，而是傳統業務能否找到新的增長點。

比如萬科在廣州永慶坊的舊區改造、活化更新，不同於開發建設，但是要求更高業態更豐富，回報計算也更困難；TOD為代表的大型複雜項目，目前萬科花很大精力在這上面，這是傳統開發業務外新的增長曲線；再比如物業，不僅是住宅物業服務，而是產業辦公跟城市服務。

萬科物業要成為成熟的城市服務商，才允許上市。

轉型全新的東西：

物流業從零開始，目前很成功，目前僅次於全球老大普洛斯，冷鏈我們是全國第一，這才四年時間，我們填補了市場空白。

長租公寓，集中式我們全國第一，未來鼓勵三萬億市場，還有很大空間。

原來的核心基本盤業務可以誕生新的增長點

跟萬科戰略相匹配、市場政府發展方向相同的，去嘗試新的業務。

十個孩子如何評價是否出息？經商的，教育的，科學成就，不會有家長以錢為是否成功的評價標準。也沒有孩子按照家長規定的路線成長，人盡其才，不能線性規定發展路徑。

因為難才叫轉型發展，沒有成功是容易的，萬科是一個家庭、一個生態系統，每個地方能夠在各自領域做到最好，就夠了。

問題2：萬科內部結構的變化是基於什麼考慮？未來是否還有調整？30多年的企業如何保持企業活力和員工的忠誠度？

郁亮：很簡單，讓員工跑步，動起來！

為了實現戰略上的目標，企業一定是動態發展，我們在變革之中，也會繼續變下去，從人出發，做成事情，這是變革基礎。

我們的GP是126人，一年選一次，我是群主，我相信沒有多少企業可以做到這樣。明天司慶會獎勵在萬科服務30年的人，我今年29年，很期待明年得獎。組織需要不斷塑身，靈活面對變化。

問題3：具體新業務的收斂聚焦包括什麼？

孫嘉：戰略永遠有取捨。

比如停車場管理，最後劃分給朱保全總，社區食堂等，更多的是聚焦，投入真正符合基本盤，商業地產，產業辦公等典型的經營性不動產。

先做成再做大，真正讓每個業務都聚焦、做大。

問題4：廣州區域萬科的發展戰略是什麼？

孫嘉：雙核戰略，深圳跟廣州。兩個月前花40多億進入增城，開發增城萬科城。

珠江新城也有新的項目開工建設，珠江新城最後一個辦公用地，也是萬科未來在廣州的辦公地點。

我們在廣州也是全業態的布局，包括廣州的養老院也很成功，五到八年就能收回投資。

郁亮：包括廣西在內，所有的南方區域我們都是無差別的對待所有城市發展。

問題5：今年是不是比去年好，明年是不是更好？

郁亮：活下去到今天看起來無非萬科給自己提個醒，萬科一直有危機感，任何企業任何時候都要如履薄冰，我們不會在任何環境下改變這種如履薄冰的危機感。

目前行業企業似乎反而壓力更大，我們其實是謹慎樂觀，在行業困難的時候看到機會，也有更多信心。

我們的行業終於不是短期手段，長效機制建立起來，每一個房地產公司都能據此做好自己的規劃，我認為穩定環境相對容易去應對。

問題6：萬科境外的布局，最想輸出的是什麼？

郁亮：萬科今天正在研究第二階段的海外戰略，第一階段是向優秀企業學習，我們進入第一階段的城市都是通過合作。

第一階段很清晰，也告一段落，我們還在做相關市場調研，比如一帶一路我們怎麼做，現在最受歡迎的是物業，第二階段戰略我們目前還沒有方案，希望明年能跟大家彙報。

問題7：南方區域面臨最大的挑戰是什麼？

孫嘉：傳統基本盤業務要做得更好，有限的時間裡交出一份讓客戶、投資者、時代跟公司？主席的答卷，我們希望把一天當三天用，把握時代的機會。

郁亮：給你無限的時間好好做。

問題8：萬科怎麼看今年的金九銀十？

郁亮：萬科不知道有沒金九銀十。不知道九月是金是銀是銅是鐵。

年成好時，萬科高管晚上都不看日報。最近，晚上十點大家都急著看日報。今天賣多少錢，回款多少錢，我們在抓這些事情。我們非常關心這些事情，我們也希望市場好，但我們不能左右。

問題9：先行示範區利好，萬科對深圳的投資和重大項目的參與有沒有可透露的？

郁亮：萬科正在研究先行示範區，包括也邀請了專家解讀。先行示範區的目標是非常難得的，我們要做一個時代企業要跟著時代的變化而變化。

我最近還花了一點時間研究這個事情，深圳有兩個事情是從零開始的，一個是文博會，一個是高交會。別人說深圳是文化沙漠，深圳做出了文博會。別人說深圳創新力不夠，深圳做出了高交會。先行示範區，我們一樣有機會。

深圳未來的目標是要成為科創中心，深圳是摸爬滾打出來，如果深圳能繼續像文博會高交會一樣再闖出新的路來，我覺得先行示範區一定會成功。

我們也算深圳成長起來的，繼續參與在先行示範區的建設中，我們責無旁貸，怎麼做，我們目前還在研究。我們是配套服務商，深圳的先行示範區定下來怎麼做，我們就配合好，支持好。

02 萬科的新動向

在這次媒體交流會上，萬科各業務的負責人也分享了最新的動向。

科技是萬科的重頭戲：已有1000人團隊、投資了美國著名不動產技術孵化器、已和華為合作落地人工智慧物業服務......

在地產方面，高品質綜合社區是基本盤，產能已超4500億，將繼續鞏固。

以下各負責人的現場發言要點：

科技&物流

萬科集團副總裁兼物業事業部執行官朱保全：

1、萬科物業今年受邀進入雄安運營

2、已接替孫嘉負責萬科秘密武器沃土計劃，繼續沃土計劃未來3-6年的工作，將推動地產科技應用落地，目前已經有500人團隊，已投資了美國著名不動產技術孵化器。

3、未來已來，地產科技的時代已經到來。萬科，從做建房子的工業化，開始做科技化、智能化。

4、萬科科技現在有1000人團隊，沃土500人，萬翼500人。

5、地產業務對人的依賴逐漸減少，人與機器的PK在展開。

6、萬翼科技的後台命名為菩提，希望開發建設運營全流程更智慧。目前已經和華為合作，在上海落地人工智慧物業服務，逐步打造不動產科技平台。

7、以上海某園為例，智慧園區每年了直接帶來數百萬的成本節約和效益。

8、萬科有信心有勇氣有決心做好一家科技公司，在中國房地產行業里，把行業推向新高度，將來談房地產時，能具備科技屬性。

商業

萬科高級副總裁、印力董事長&總裁 丁力業：

1、明年在上海將開34萬㎡的純商業mal——南翔印象城MEGA，這種體量在上海也是少見的。綠色為主題，仙鶴為IP。

一些用心的小細節：屋頂再利用，比如空中籃球場、屋頂跑馬場、屋頂凌空跑道；地面停車過曬，萬科給車頂加載噴霧降溫系統......

2、好產品好服務一開弓就沒有回頭路，希望萬科商業能走得夠遠夠好。

南方大區主要業務

萬科集團高級副總裁、南方區域執行長孫嘉，以「礪初心，永熱愛」為主題，分享了萬科南方大區的主要業務方向跟成績。

萬科集團高級副總裁、南方區域執行長孫嘉：

1、初心，讓生活更有質感、讓空間更有活力、讓城市煥發生機…

2、萬科與地鐵合作開發的深圳灣超總項目，有望進駐一些外國駐深領事館

3、案例一，深圳龍崗的大九州片區的改造—龍崗中心區（雙館代建代運營、萬科商業、住宅、教育等），這個案例將都市生活空間新探索及城市更新的力量做了最好的詮釋。

4、案例二，深圳灣超級總部基地里的瑧灣匯（超高寫字樓、公寓、酒店、商業、市政配套）

5、案例三，深圳雲城設計公社（產業園區與服務），目前已有100多家中小企業，1000多名設計師。

6、案例四，廣州永慶坊，繡花式的綜合整治項目。二期是一期的8倍，一街一涌一館，永慶坊二期會在今年十一期間部分開放，整個項目將在建黨100周年時全面開放。

7、案例五，福州倉前九里，城市更新綜合整治（24處文物登記、19處歷史改造）

8、案例六，南頭古城，綜合整治600多棟樓，剛剛開始改造。

9、做時代的企業，抓住國家頂層設計的重大利好契機，助推南方區域大發展。

10、高品質綜合社區是基本盤，繼續鞏固，目前萬科以服務60萬家庭生活，這個數字可以更大。

11、案例七，西藏非遺博物館，25000平的展館

以上內容均整理自9月23日萬科媒體交流會（世園會專場）

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