今天不聊其它的，聊聊投資人的「自我修養」，聊聊房地產投資「拿回扣」的現象。
在房地產行業，「拿回扣」是常見現象，從買地、營銷，工程、採購，每個環節都可能滋生腐敗。
01
做房地產投資是很容易「犯錯誤」的，這裡指的犯錯誤不僅僅是做項目研判時的錯誤，更多的是工作作風上的「犯錯誤」。
由於房地產單筆投資的金額巨大，數億乃至數十億元，而這個項目拿與不拿，投與不投與投資決策層還是有很大關係的。
注意，我這裡指的是投資決策層，一線投資人員更多的是項目信息的收集與整理，並不能直接決定項目的獲取。
收併購項目中，有的項目是爛項目，高管收了錢，利用自己職位便利欺騙老闆吹成了好項目，還有的舊改項目出現了員工和村裡勾結合作欺騙公司的行為。
由於投資人員都是直接面對賣方，只要保證自家公司上會利潤率能夠保證，投資人員還是有一定空間在其中搞貓膩的，投資人員幫賣家爭取了利益，賣家再向投資人員給予一定的好處，這種交易換到任何行業都難以避免。
02
常見的有以下幾個手段：
1、溢價談高一點。溢價高一點低一點都是有空間的，溢價高一點賣方給投資人員一點折扣也不是不能操作。
假設公司要求項目凈利率5%，本身項目對價可以談到7%，好了投資人員向對方多傾斜2個點的溢價，一來保證了自己上會的要求，二來可以讓賣方多得好處。
賣方多得了好處自然願意從這2個點的溢價中拿出一部分犒勞投資人員。項目也拿了，錢也賺了。
2、售價給評估高一點。我們都知道，售價高200低200其實都可以自圓其說，但對一個項目體量足夠大的項目來講，直接帶來的對價提升是非常可觀的。
3、成本給認定高一點。再比如各類成本給對方算高一些，設計費、工程成本、土方成本等。虛增設計費；工程量評估高一些，單價也評估高一些，工程成本自然上去了。
這裡面重點想說下土方成本，由於很多賣方都是自己的土方單位，往往都可以自己虛增土方成本發票，這就牽涉到買方認不認的問題了，如果投資人員稍微動點歪腦筋，這裡面可做的貓膩就大了。
4、提前幫賣家套現。本來就是一個長銷的項目，提前把項目利潤折算到對價給到賣方，幫賣方提前套現。
還有就是忽略了項目本身有大量車位、商業等難去化貨值，直接按100%去化折算對價給到賣方。
看似好像項目打折了不少，自家撿到了便宜，但是幾乎承擔了項目所有的不可控風險，自己的利潤能不能實現大打一個問號。
5、為合作方爭取其它的分包業務。比如協議中就明確，由對方承攬總包或分包的業務，比如土石方業務等。
表面看只是一個順水人情，總包給哪家干不是干，土方給哪家干不是干？實則為後期雙方的合作打下了一根碩大的釘子。
100%收購還好，總包為合作方的子公司，那合作過程中出現分歧將會被合作方按的死死的，本來甲方之間的矛盾最後用乙方的手段來制裁你，一點還手的餘力都沒有。
03
再談談勾地項目。
勾地項目與政府的溝通就不說了，在現在這個行情下想必一般的政府也不敢亂來，重點說下合作勾地。
投資人員找來一個合作方，這個合作方呢地方關係非常到位，可以確保自家公司底價摘牌土地。
因此呢就與合作方談定，如果你能確保底價摘牌，就給你一些辛苦費，給錢或者股權。
直接給錢可能沒有通道，一般就選擇給股權，項目落地後再回購股權，合作方套現退出。
這裡面的關鍵點就在於對方在勾地的過程中是否「真正」發揮了應有的作用。
如果地塊區位本身就一般，本身就是一塊談不上必拿的項目，政府要出讓出去都頭疼，你給我談勾地，還要給對方辛苦費或者股權，豈不是在搞笑？
如果投資人員自己去談也能底價成交，那合作方過程中就沒有發揮作用，就不能給其辛苦費。
此外，談好的底價成交，最後在拍賣當天硬是活生生出現了另一家單位報名舉牌，最終沒有實現底價摘牌，即使是再小幅的溢價也不能再稱之為勾地了，也就不能給合作方辛苦費。
如若不然，合作方的這個錢也太好賺了，也無法判斷這是「真」的勾地還是「假」的勾地了。
04
上面列舉的這些措施並不是要教會大家如何「坑蒙拐騙」。
投資從業者在整個行業內來看從業素質都是比較高的，招聘時的高要求加上各類項目的歷練，各位都是行業的精英。
這麼簡單的手段明眼人稍微動動腦筋都會操作。
雖然面對重大利益的誘惑，但我認為大家還是應該養成一個好的投資素養，該拿的錢拿，不該拿的錢不拿。
公司給予大家這麼重大的使命，就應該充分履行好自己風控的職責，給公司創造應有的價值。
大道理誰都懂，說起來很空，但真要犯事兒了那可是一點也不含糊。
05
那麼問題來了，如何減少腐敗？
房地產是一個資金涌動的行業，人們總是很難拒絕金錢的誘惑。
如果不從制度的設計上減低腐敗現象的發生，長遠來看，將持續侵蝕企業的利潤，甚至對企業形象帶來負面影響。
事實上，大型房企的內部反腐已經是「常態化」的動作，很多大型房企例如萬科、恆大等，都有相應的監察部門。
此外，從公司層面上來看，各個公司需要建立完善的項目決策機制，避免一線投資人員的一面之詞。
「說到底還是人的問題」，要儘可能減低腐敗的可能，最行之有效的方法是「分權」。
投資部門、集團公司分別都有建議權，從投資、財務、稅務、評審等多角度對項目進行研判，看起來所有人都說得上話，但實際上所有人都說不上話。避免出現裡應外合，合力套取公司利益的情況。