導讀：
外界過分誇大了華為，有可能是災難。任正非的發言，顯示出一位優秀企業家的居安思危。正是此敬畏感，奠定了華為的行業地位。
敬畏之心有多重要？幾年前，一個note7電池炸裂事件，將如日中天的三星打下神壇，口碑及份額迅速下滑，巨量召回波及十多個國家，被稱最恥辱事件之一，至今負面影響仍在。
聚焦房企，龍湖地產，似乎也在開啟類似路徑。向以品質著稱的龍湖，房子開始「住不起」了，不是因價格貴，而是因質量差。連連不斷的投訴背後，一句「為什麼會成這樣？」成了吳亞軍的靈魂之拷。而缺失了敬畏感的龍湖，又路向何方呢？
作者：一心
來源：首條財經——首條研究院
一直以來，吳亞軍的買房經歷，是龍湖品牌的重要橋段。高品質，自然也成為企業的關鍵畫像。
坊間流傳甚多的是，把房子作為藝術品的綠城創始人宋衛平，曾帶高管集體學習龍湖，光機票就花了66萬。萬科創始人王石參觀龍湖後，也驚訝於苛刻的完美細節，驚呼「可怕的龍湖」。
這種可怕品質，奠定了龍湖地產的江湖地位。在美國《福布斯》雜誌發布的2019年全球上市公司榜單中，龍湖集團躍居第345位，比去年大幅攀升149位。
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亮眼業績
排名背後，是實力支撐。看看其2019上半年報，也許一目了然。
實現合同銷售1056.2億元，同比增長8.8%；銷售總建築面積650.8萬平方米，同比增長3.5%；銷售單價人民幣16228元每平方米，較上年同期增長5.1%。營業額同比增長42.2%至385.7億元，毛利同比增長24.9%至125.8億元，毛利率為32.6%。
面對亮眼的業績，管理層也是信心爆棚。龍湖CEO邵明曉表示：「達成2200億元的目標比較輕鬆，龍湖會按照自己的節奏推進。」
董事長吳亞軍，也用「沒有故事就是好故事」來表達類似心情。
頻遭投訴
一片繁花似火。
只是，媒體輿論還沒來及點贊，故事還是說來就來了。
「我不得不來，我想問一下吳女士，您是不是已知道龍湖在長沙是維權的代名詞？龍湖在長沙的樓盤都在維權，無一例外。」
「您知不知道龍湖的進氣口和燃氣出氣口只有五十公分。」
「您知不知道，龍湖請黑社會打手打我們業主！」
這些言語，不是電影台詞，而是來自龍湖業主之口。
上述情景，發生在8月底，龍湖集團業績會香港發布現場。也就是說，這位業主，是赴港現場維權。
伴隨聲聲質問，高品質的龍湖，揭開了另一面問題人設。
據媒體報道，這位維權者來自湖南長沙，是長沙龍湖水晶酈城的業主。
對於上述質疑，想必吳亞軍心裡也有答案。
早在2016年，她曾因類似事情在內部群中大發雷霆，「剛才看了項目，很失望，建築不及格，粗陋，門廳很小……我不相信是這個城市人民的審美，也不相信是成本的限制（許多細節是因為水平和不走心）。
吳亞軍的憤怒，可以理解。這些問題，與其高品質形象相差不少。
近兩年，龍湖地產加快二三線城市布局，質量口碑，成為其開拓市場的利器。以此次事件地長沙為例，即便龍湖春江酈城項目的產品及裝修價貴些，大批業主仍然選擇了龍湖。
據龍湖集團中期業報顯示，2019年1-6月，公司在長沙市銷售額46.14億元，排在集團第8位，銷售額比去年同期增長76%。
遺憾的是，龍湖辜負了這份市場信任。
多家業主收房時發現，說好的精裝修房完全低了一檔次，跟當初要求的相差太大。很多設計完全沒有按照2500元/平米的裝修標準。
此外，房屋本身也存在硬傷。比如上文業主提到的，進氣口和燃氣出口僅差五十公分。有業主朴侃，一邊排、一邊吸，在家就能享受一氧化碳。有業主委託第三方檢測，給出結果即是「不達標」。
討厭的樣子？
遺憾的是，維權門僅半個月後，龍湖的新故事又發生了。
據時間財經報道，成都蜀郡小區業主王華（化名）爆料，今年1月20日入駐蜀郡小區的成都龍湖物業，物業費相較之前物業公司漲價達到50%-60%，進駐後還發生植被損壞嚴重、電梯頻繁出現事故等問題。
事實上，不至長沙、成都，在北京、杭州、青島、濟南、廣州等地，類似業主維權事件也有不少存在。甚至有輿論發出，龍湖業主拉橫幅維權已成常態，龍湖品質招牌已黯然失色的感嘆。
一定意義上說，這種感嘆並非空穴來風。來看看，龍湖的質量投訴。
2017年8月份，山東青島龍湖灩瀾海岸業主反應，自己購買的房子2012年6月收到交房通知，就發現很多質量問題，比如房子對角線不直，牆面不均勻，高層不符合規範，誤差很大等問題，因認為不具備入住條件，一直沒有收房。該業主表示，這5年里房子一直在施工，每次去查都在維修不同位置，去年物業打電話通知收房，質量還是不合格。
2018年6月底，北京龍湖長城源著業主們收房時也發現，小區內有多處路面開裂、樓梯坍塌、牆皮脫落等問題，業主們憤而維權。
2018年11月，買了湖南長沙龍湖紫宸第三期業主的徐先生，驗收房子時表示，房子諸多細節有對付感覺，和同系列的一期二期比較，很劣質。
除了消費者投訴，監管部門的聲音也不容忽視。
2018年1月14日，江蘇南京龍湖春江酈城項目工地，發生大面積塌陷，造成工地受到破壞，附近居民區住戶也遭損失，房屋出現不同程度裂痕。
2018年11月22日，成都市城鄉房產管理局消息稱，龍湖旗下成都龍湖西楠置業在銷售位於武侯區的「金楠天街」項目商品房時，存在通過第三方成都禹景置業有限公司加價銷售，變相抬高房價的不規範行為。
2018年12月17日，住建部信息顯示，龍湖春江酈城在出問題，發生高處墜落事故，死亡1人。
進入2019年，類似問題仍無緩和跡象。
2019年6月份，由於質疑開發商「高價低配、霸王條款」，長沙龍湖水晶酈城部分業主進行維權。湖南當地媒體也針對其精裝修問題進行了報道。
8月份，有疑似上海龍湖天璞二期業主的網友爆料，龍湖地產涉嫌虛假營銷，項目奇葩的道路設計，更成為近600戶業主的安全噩夢。
不難發現，不斷出現的維權問題，摩擦著消費市場信心，更讓龍湖的高端形象受損。
善待你一生。這是龍湖常見的品牌語。只是，頻頻發生的質量問題已讓一些消費者陷入噩夢，怎有善待之感？
由善待到噩夢，一直高舉品質牌的龍湖，一再「失言」，是否已變成自己最討厭的樣子呢？
要知道，曾經龍湖的質量口碑，折服了不少競品對手。宋衛平曾稱，造房品質能比上綠城的只有一家半，半家是星河灣，一家是龍湖。
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高周轉步伐
那麼，龍湖的問題，究竟出在哪裡？
客觀而言，房屋質量問題，有一定行業代表性。
數據顯示，2018年，全國消協組織受理房屋建材類的投訴27916件，比2017年增加30%；房屋裝修及物業服務類的投訴有17352件，比2017年增加100.6%。2019年上半年，房屋建材類的投訴14343件，房屋裝修及物業服務類的投訴有8473件。
對此，財經評論員嚴躍進表示，這說明大房企在追求高周轉，質量把控是不到位的。尤其是限價政策下，很多開發商會為降低成本，所以開發中會有偷工減料等做法。而年度銷售目標每年都在提高，這就會帶來很多壓力。
說起高周轉，萬科算是始作俑者之一，2008年其推出加速資金運轉的「5986模式」，2009年銷售業績超過600億；2010年業績突破千億。
目睹一切的龍湖，自然不能淡定。
2012年，人民日報發表一篇名為《龍湖地產：瞄準剛需高周轉》的文章。確定了它的高周轉之路。
2014年，宋衛平態度出現變化，直言「以前他們做得不錯，最近我認為(品質)越來越下降了。」
2015年後，龍湖高周轉步伐再度加快：瘋狂拿地，快速開發，高效出貨。
數據顯示，2018年，龍湖共斥資708億，拿地1019萬平米，拿地金額行業排名第7。截至2018年底，總計儲備6636萬平方米土地，權益面積為4559萬平方米。環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及香港地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%、5.9%及0.1%。
2019年上半年，龍湖新增收購土地儲備總建築面積924萬平方米，土地儲備已達7093萬平方米，權益面積為4911萬平方米。土地儲備的平均成本5632元每平方米，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及香港地區的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、28.8%、21.5%、10.1%、7.7%及0.1%。
上述舉動，確實給龍湖帶來了巨額收入。
數據顯示，2016年龍湖集團銷售額是881億元，2017年為1560億元。到2018年，其銷售額已破2000億元，成為全國第十家銷售額破2000億的房企。
此外，激進擴張，也把吳亞軍送上了富豪榜。
2016年，吳亞軍以330億元財富排名胡潤女富豪榜第4， 2017年以525億元排名胡潤女企業家榜，2018年以420.2億元位列新財富500富人榜中34名，2019年，吳亞軍以660億元身價，登上胡潤全球白手起家女富豪榜榜首。一舉成為全球知名女富豪。
何憶初心
破具玩味的是，如今龍湖業主的種種遭遇，也曾是這位女富豪的啟程之路。
在創立龍湖集團前，吳亞軍也有過一次痛苦的買房經歷：延遲一年才拿到新房；入住一年多天然氣不通；打開另一扇房門才能採光；電梯常有故障，回家晚了就得自己爬樓……。
如何打造一個品質好房、如何不讓消費者花錢買罪受，這是吳亞軍涉足地產、創辦龍湖的初心。
只是，現在身居高位、享受碩果的她，是否還能憶起這顆初心？龍湖地產，又何以變成自己討厭的樣子呢？
高管離職
吳亞軍的煩惱，不止於此。
2018年，是龍湖重要的一年，雖然銷售突破2000億，但卻沒留住一些高管人員。
據媒體不完全梳理，2018年有8位高管從龍湖離職。
2018年1月，蘇州公司總經理李剛離職；
2018年2月，南京公司總經理李宏耕轉投融信、戰略部總經理王亞軍加盟中南置地、冠寓總經理王俊英離職；
2018年4月，煙台公司總經理李亮離職，龍湖集團副總裁徐愛國離職；
2018年10月，原冠寓CEO韓石加盟中南；
2018年12月，龍湖集團副總裁胡浩離職。
2019年2月27日，一則消息刷屏地產圈：龍湖集團副總裁李楠即日起加入融創。儘管隨後李楠予以否認，不過還是有消息人士指，李楠離職龍湖是大機率事件。
對此，有業內人士分析認為，高管頻繁離職，易給公司造成工作目標不明確、工作流程不穩、戰略實施不連貫、企業業績受衝擊等問題；同時，龍湖集團採用二級管理模式，即通過集團直接管理各城市公司的「平台加端」管理模式，具有一定不穩定性。
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狂奔隱憂
如何提升高管穩定性、如何找回品質初心，拷問著吳亞軍，更拷問著一路高周轉狂奔的龍湖。
一定意義上說，龍湖的成功，與強調品質關係密切。作為重體驗、強口碑的房屋產品，丟棄品質，無疑自掘墳墓。這也是業主業績會上怒懟吳亞軍的核心觀點。
只是，曾經親力親為監督質量，賣房比賣菜還快的龍湖已漸行漸遠，吳亞軍的難題簡單又複雜。
同時，這個難題也日益關鍵和沉重。甚至影響到龍湖的健康發展。
亮眼數據下的疲態，說明了一切。
數據顯示，2016年和2017年，龍湖集團全年銷售增速分別為61.61%、77.08%，而2018年卻出現大幅下滑，全年銷售增速僅28.5%。
此外，龍湖集團2018年公司綜合借貸金額達1198.2億元，較2017年的774億，大幅增長54.8%，凈負債也從2017年的47.7%上漲至52.9%。
2019年9月9日，龍湖地產完成8.5億美元10年期債券發行定價。最終發行收益率4.064%，票息3.95%。有業內人士指出，此次交易創造了近兩年來中國民營房地產企業首筆10年期發行。不過，實現負新發行溢價，也實屬近期市場罕有。
另外，龍湖集團在2018年全國房地產行業規模排名中，由2017年的第8位退後至第10位。另據克而瑞銷售排行榜數據，龍湖集團2018年的銷售額也由2017年的第8位退後至第10位。
顯然，收穫規模的龍湖集團，行業競爭力卻正在下降，企業的發展態勢也比此前差了不少。
值得注意的是，2018年8月份颱風過境後，南京龍湖春江紫宸項目一期4幢住宅樓外牆，因頻發脫落事故而被鏟掉重鋪。據澎湃新聞報道，龍湖為此已新增成本數千萬元。
這又衍生出了新的問題。多地項目因質量爆雷帶來的善後整改成本，是否將拖累龍湖集團整體盈利情況？有專家表示，如果整改效果不佳，還可能陷入項目無法按期交付的違約困局，進而影響當期營業收入結算。
不難看出，龍湖正在為粗放的高周轉打法，付出衍生代價。
另外，整體房市環境，也在拷問高周轉的持續性。
今年1~7月，全國房企土地購置面積同比下降29.4%，新增貨值破千億元的企業為15家，同比減少2家。房企前十強的銷售額門檻值為1236.8億元，同比降低14%。
從政策端來看，針對房地產行業的調控政策，也已從銷售端逐步走向融資端。
在2019年6月份的陸家嘴論壇上，銀保監會主席郭樹清，曾批評房地產過度融資，擠占信貸資源。
7月份以來，銀保監會和央行連續5次發布政策，加強房企融資行為管控。
顯然，這些管控信號對龍湖而言，不是好消息。
邵明曉曾表示，2019年龍湖依然會堅持穩健的融資策略。現在看來，這一規劃策略，明顯受到更多局限。
而這些多維局限性，無疑在影響著龍湖的未來發展，進而影響資本市場、投資者的價值態度。
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7年之癢
一句「龍湖在哪兒，舒心與驚喜就在哪兒」的企業願景，一句「信守承諾，值得信賴」的核心價值觀。龍湖究竟做到了多少？面對頻頻維權投訴，這位品質大佬，是否已丟失敬畏感，活成自己討厭的樣子？
掐指算來，龍湖高周轉之路已有7個年頭。收穫不少、問題也不少。從政策到市場，從監管到消費，從內部穩定到外部持續。高質量發展、精耕細作的行業變局下，陷入七年之癢的龍湖亦或吳亞軍，也許已到改變時刻。
道德經有云:少則得,多則惑,大器曼成。吳亞軍的品質故事怎麼講，龍湖又路向何方，首條財經將持續關注。