一季度TOP100房企銷售規模同比下降19.5% 碧桂園萬科恆大破千億

中房報記者 高拯坤 北京報道

2020年3月，人民銀行會同財政部、銀保監會召開電視電話會，再次堅持「房住不炒」的定位和「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，促進房地產市場的平穩健康發展。隨著疫情防控形勢的好轉，房企按下線下復工復產「快進鍵」，房地產市場逐漸好轉，但距離市場正常供求還需要一定的時間。

來自中指研究院的數據顯示，一季度TOP100房企銷售規模同比下降19.5%，預計二季度房企業績表現將恢復至疫情前期水平。

2020年1-3月，房企加大營銷力度，銷售額破百億房企增至44家，頭部房企資源聚集效應加劇。

2020年1-3月，TOP100房企銷售額均值達168億元，銷售面積均值為127.1萬平方米。房企銷售額超過百億的企業達44家，均值為313.4億元；其中，碧桂園、萬科、恆大破千億，均值達1424.3億元。500億-1000億元、100億-500億元、50億-100億元、50億元以下的企業分別為4家、37家、26家、30家，房企銷售額TOP100的門檻為32億元。

從各陣營銷售及同比來看，2020年1-3月，前10房企銷售額均值為776.6億元，銷售額同比均值下降15.6%，11-30企業銷售額均值為212.7億元，同比均值下降19.2%；31-50企業、51-100企業的銷售額均值分別為115.2億元和49.5億元，同比均值分別下降10.9%和22.4%。3月單月來看，房企銷售額TOP100的環比增長率均值為318.9%，其中前10企業環比增長率均值為107.2%，其他各陣營銷售額環比增長率均值分別為388.3%、367.5%、320.9%。

2020年1-3月，國內疫情防控形勢明顯好轉，房企銷售業績逐步回暖。在市場增速放緩和內部償債壓力的雙重考驗下，房企加強內功修煉，保持充裕的現金流。2020年房企銷售目標更加強調提升經營質量，通過多種渠道增加融資規模，為企業的穩健發展提供強有力的支撐。

多家房企披露2019年財報，行業整體盈利能力承壓，部分企業表現優異。截至3月底，共有66家上市房企披露了財報，據統計，2019年房企營業收入增速均值為22.4%，歸上市股東凈利增速均值為10.9%，凈利增速低於營收增速，整體盈利能力有所回落，行業內競爭加劇。其中部分企業運營表現優異，如世茂受益於結算均價上升、優質土地儲備及良好的營銷、行政費用控制，繼續保持較高的盈利增速及盈利水平：2019年營業收入達1115.2億元，同比增長30.4%，毛利率達30.6%，核心利潤153.3億元，同比增長30.6%，股東應占核心利潤率高達14.1%。正榮重視財務穩健、規模和利潤共生，核心凈利率水平進一步提升：2019年營業收入325.6億元，同比增長23.1%，核心凈利29億元，同比增長42.7%，核心凈利率8.9%，凈負債率75.2%。

部分房企銷售目標增速均值為12.2%,疫情影響下追求高質量增長。進入3月份，部分房企在披露財報的同時公布了2020年的銷售目標，據統計房企銷售目標增長率均值為12.2%，在疫情衝擊下銷售目標設定較為謹慎。如恆大、中海、華潤等企業在高基數基礎上，充分考慮市場端壓力，2020年銷售目標增速定為個位數；金科2020年目標是2200億元，較2019年的銷售額同比增長18.3%，與前兩年81%、93%的銷售增幅比較來看，企業將更加關注高質量增長。

2020年一季度，房企銷售目標完成率均值為12.7%。從一季度房地產企業的銷售業績來看，受新冠疫情影響，大部分房企的銷售目標完成率均在13%以下，在22家公布的房企中僅有2家企業完成率超過了15%，隨著疫情逐漸得到控制、房企加大營銷力度，銷售端將逐步回歸正軌。

從融資規模來看，1-3月房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增1.7%，增幅轉正；其中海外債融資1901.3億元，同比增長33%；信用債融資1689.2億元，同比基本持平；資產證券化發行562.1億元，同比下滑42.5%。

單3月份來看，房企海外債、信用債以及資產證券化融資總額為1611.4億元，同比增23.1%，其中信用債和海外債都有不俗表現，同比分別增長41.1%、22.3%，資產證券化融資表現欠佳，同比下滑24.6%。環比來看，3月份三個渠道融資總額環比增長42.8%，主要由3月信用債發行額環比大增所致。

從融資成本來看，1-3月海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個基點，信用債平均利率4.5%，與去年相比明顯下降。從發展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環比降低1.16個百分點；信用債3月融資成本4.21%，環比略增0.14個百分點。

整體來看，隨著國內疫情逐步得到控制、復工返崗有序展開，疊加國內外較為寬鬆的融資環境，房企搶抓機遇加大融資力度，融資表現進一步改善。未來，面對嚴峻的海外疫情形勢及錯綜複雜的經濟前景，房企應繼續保障融資渠道通暢，努力完成銷售目標，增加現金流入，為企業穩定發展贏得先機。

從融資渠道來看，1-2月海外債融資1540.9億元，同比增長3.9%；信用債融資678.6億元，同比基本持平，其中，短期融資券融資規模229.5億元，同比大增15倍，主要是為了償還債務利息；資產證券化發行493.8億元，同比下滑30.8%。

從融資成本來看，海外債平均融資成本為8.74%，與去年基本持平；信用債平均利率4.59%，與去年相比明顯下降。

從發行主體來看，百強房企在規模、評級等方面具有較好資質，更受金融機構的青睞，從1-2月通過的海外債以及信用債來看，發行主體仍以百強房企為主，尤其是具有國資背景的企業優勢更加凸顯。

整體來看，受疫情影響房企市場銷售壓力顯現，部分企業的資金鍊進一步收緊。未來，房企應繼續加大營銷與融資力度，保障企業現金流安全，平穩度過疫情。