01、
今天動筆去聊圓融廣場這個話題，是因為這個樓盤實在是太火了。
它在無錫的剛需群體中，一直有著很強的關注度和話題度。
特別是最近兩個月，後台諮詢有關圓融廣場到底何時開盤，定價最終會是多少的問題，簡直要「鋪滿案頭」了。
大家都知道，圓融廣場這個項目位於北塘區民豐里附近，由於限價的原因，其性價比一度被坊間傳的特別之高。
那麼，這個盤到底是個什麼樣的情況？它的「前世今生」到底如何？
作為從小生活在濱湖區的我，在入行之前對北塘區的情況其實稱不上多了解。
而之所以能對圓融廣場有印象，是因為15年初時候有個好朋友購買了圓融廣場一期的住宅。
彼時，圓融廣場的價格在8000元/㎡左右。
印象很深的是，當時朋友對我說，這個價格其實在北塘區並不算便宜。
但是由於圓融廣場承諾配建一個11萬方的商業綜合體，對整個板塊的配套來說，會有一個極大的提振。
那麼對應的，板塊價值自然也能隨之水漲船高。
當時的置業顧問對我的朋友說，圓融廣場配套的商業綜合體將在二期之後交付，還需要等等。
這一個等等，4年多過去了，圓融廣場配套的11萬方綜合體，依然是一片空蕩蕩的「凈土」。
當然，當年的置業顧問承諾的沒毛病，二期交付之後再造嘛。
如今二期連價格都沒辦法確定，等來等去都是一句「估計在16000元/㎡左右」，大家且等著吧。
圓融承諾「未來可期，定不負相思！」
02、
圓融廣場這個項目，在無錫的大概進程，我們先簡單回顧一下。
2012年12月27日，XDG-2011-65號地塊由蘇州圓融發展集團有限公司以2537元/平的樓麵價拿下。
開盤之初，圓融廣場對外釋放的價格為7700元/㎡。
等到15年中旬我朋友購買的時候，成交價格來到了8000元/㎡左右。
這在當時的北塘區價格已不算低。
當時，圓融也向購房者承諾，要打造將該項目區域內的高品質樓盤。
無錫圓融廣場2014年價格動態
無錫圓融廣場2015年價格動態
而交付之後，圓融廣場卻出現了多次的維權事件。
一期業主實拍，來源網絡
一期業主實拍，來源網絡
一期業主實拍，來源網絡
用我朋友的話說：「圓融廣場其實物業還是挺好的，綠化也還過的去，就是房子本身搞得真心像安居房。」
當然，我在此並不想過多糾結於這些「陳年往事」，畢竟「過往業績不代表未來收益」。
由於圓融廣場A地塊污染的原因（該地塊原為無錫農藥廠，附近還有原無錫造漆廠及無錫第二製藥廠（後來改名福祈製藥））。
在委託北京建工環境修復股份有限公司對該地塊進行土壤污染修復治理之後，方才重新拿出來施工建造出售。
因此，時隔四年之後，如今的圓融廣場，吸引全城目光的核心，在於「性價比」。
03、
說到價格，圓融廣場就有不少話題可以聊了。
我的另外一位朋友Y君，是一個真正的剛需購房者。
作為從小就生活在北塘區的他，圓融廣場對外釋放的16000元的單價，對他很有吸引力。
從六月底開始，他便多次前往圓融案場，詢問具體的開盤時間。
六月底的時候，置業顧問說：「等等，七月中旬大概能出來。」
七月中旬再去，置業顧問說：「等等，七月底能開盤了。」
昨天，他又去了，置業顧問再次對他說：「等等，八月底基本沒問題了。」
為什麼一個確切的開盤價格就那麼難敲定？
小耳朵豎起來了，我來給你們講一些小道消息。
據說在今年年初，相關部門給圓融廣場的核價在11000元/㎡的水準。圓融表示這個價格無法接受，周邊都那麼貴了，憑什麼讓我那麼便宜賣？
當然，拿地價在2537元/㎡，虧是肯定不可能虧的。但時間來到2019年，11000元/㎡也確實有點低了，大家也表示理解。
之後隨著一路的討價還價，相關部門給圓融廣場的最新核價在14000元/㎡左右，並表示這個價格已經挺合適了，您就開盤吧。
而圓融則表示，不到16000元/平的價格，就不開盤，說不開就不開！
所以，才有了置業顧問一遍一遍的對客戶說，「公司在努力和相關部門溝通協商開盤價格，目前還無法確定，得再等等。」這麼一句口頭禪。
16000元/㎡的價格有沒有性價比？相對來說，是有的。
畢竟，距離圓融最近的「參照物」——旁邊的吉寶凌雲峰閣，已經進入的清盤狀態，目前吉寶剩下的幾套房子，均價都在18500~19000元/㎡。
而整個北塘區目前在售的其它新盤，價格都較之圓融偏高了不少。
但還是要說一句，吉寶清盤中的小高層，得房率在百分之80以上，並且是精裝交付。
我去看過，裝標確實不高，對外報價在2000元一平，但還是可以勉強入眼的，做工品質並不算敷衍。
就算以最高價19000元/㎡來算，去掉2000元/平米的裝標，去掉同等面積下6~7%的得房率差。
這筆帳，你們可以自己算算。
04、
說回二期產品本身吧。
圓融廣場目前在售高層的得房率在73~74%左右。目前用作展示的樣板房分別為119㎡與139㎡的戶型。
119㎡戶型圖
139㎡戶型圖
實地看過樣板房之後，我個人的感覺就是，真的很小，完全沒有對應面積段應該有的闊綽感。
特別是139㎡進門左手邊的廚房，其面積之侷促，如同普通人家中一個衛生間的大小，我一度以為自己走進了90平左右的三房產品。
難道在設計師眼中，其最大面積產品的設計理念是「如廁與烹飪,一樣充滿了生活情趣」?
至於119平的產品，給人直觀的感受更是一個字：「小」
當我向銷售提及心中的這個想法時，銷售回應我說：「這個後期可以自己改造的。而且北塘區的房子基本都是這個得房率，你是濱湖區的，可能不太了解。」
當然，戶型以及得房率，是客觀存在的即成事實，能接受就買，不接受就不買，全憑個人意志。
我在文章中也提到了，圓融廣場的價格在該區域還稱的上「性價比」，當然，這是在最終的開盤價在15000~16000元/㎡的前提下。
但是通常，開發商設計樣板房的時候都是極其用心的，這點在之前的文中有過較為詳實的描寫。
而圓融廣場在樣板間的設計上相對簡潔，面對客戶疑問是以「可以自行改造」回應，這點，本身也沒什麼好去過多指摘的。
05、
此前，有幸與一位台灣品牌開發商的負責人聊天。
他當時對我說：「在如今政府普遍限價的市場背景下，開發商對產品的想像力正在逐漸消失。」
「受制於成本，譬如固定的樓麵價、相對固定的建安成本，再加上限價之下固定且微薄的利潤，給開發商騰挪的空間已經不大了。」
倘若，如圓融所願，相關部門最終通過了16000元/㎡左右的備案價，那麼近8倍於拿地價的空間，獲利已是足夠豐厚。
內心希望，圓融咬死16000元/㎡這個價格開盤價，不僅是單純為了賺取更多利潤。
而是在賺取利潤的同時，也能有一顆為那些信任其品牌的購房者打造一個更優質的產品、更溫馨的居住環境的良心。
起碼，比此前已經交付的一期產品，再更走心一些？
在撰寫這篇文章之前，我特意以看房者的身份再次前往圓融廣場案場，對整個產品的現狀做了一個更全面深入的了解。
起初，接待我的置業顧問還算熱情，當後來知道我媒體人的身份後，臉色瞬變，一路黑到我離開。
離開之前，我禮節性的請求加一下微信，方便後期聯繫，她也勉強同意了。
但等我回到公司，拿起手機向她再次諮詢信息的時候，看到她已經把我刪了。
我趕忙拿起鏡子照了照臉，莫非我不僅是個媒體編輯，還是一頭會吃人洪荒巨獸？
不論圓融本身如何，走過那麼多樓盤，也認識了不少的置業顧問甚至是更高級別的負責人。
圓融工作人員的氣量，稱的上是末流。
另外，據最新的「小道消息」，圓融廣場要求的16000元/㎡的價格近期已經被相關部門批准通過了。
相信，距離正式開盤，真的不用再「等等」了。