中房報記者 唐珊珊 | 北京報道

在按下暫停鍵的第37天，武漢樓市風波乍起。

1月22日，南國置業股份有限公司（002305.SZ，以下簡稱「南國置業」）發布2019年業績預告，凈利潤預計虧損超4億元。2月21日，南國置業就虧損原因回復了深交所，儘管其將原因歸結於商場改造帶來的暫時虧損，但此次疫情無疑使其2020年業績繼續承壓。

南國置業的麻煩並未就此結束，2月25日，有業主爆料稱南國置業要求私人商鋪免租，遭到業主集體維權。

南國置業相關負責人對媒體的公開回應是，在疫情影響下，公司商戶主要為中小微企業，經營壓力巨大，必須對其進行支持方能共克時艱，減免租金已是行業必須。公司也一定會在能力範圍內，依法依規，與各方友好協商，共同面對各種挑戰。

幾乎在同時，一則擬為深圳洺悅實施企業增資出讓49%股權的公告出現在其官網。

南國置業面臨的麻煩是疫情下中小房企困境的一個縮影。此次疫情對於重倉武漢的房企衝擊最大，其中不乏龍頭房企的身影，儘管業內人士對武漢市場長期看好，但對武漢房企短期資金考驗仍然艱巨。

南國置業的麻煩

「我們2月23日收到的簡訊，要求我們私人業主3個月免租，6個月租金減半。但其實在疫情暴發前1月的租金我就沒有收到了。」業主小玩（化名）告訴中國房地產報（微信ID：china-crb）記者。

根據業主提供的簡訊截圖顯示，南國置業自2月23日起陸續向商鋪私人業主群發簡訊：參照湖北省政府辦公廳2月8日下發通知規定，提出2020年2月1日起三個月內免除我司按原合同應支付的租金收益，此後六個月減半支付租金收益。

除武漢地區外，襄陽南國置業國泛悅業業主也收到了簡訊，據該業主反映，他已兩個月沒有收到租金。讓他頗為不解的是，南國置業在通知業主減免租金的同時，並未給旗下項目商戶予以減免租金。

針對目前對於南國置業僅減免業主租金權益，不減商鋪租金的個別質疑，南國置業相關負責人向記者表明公司已經形成了比較成熟的商戶租金減免方案，業主租金減免目前還只是徵求意見和協商階段。

疫情衝擊武漢本土房企首當其衝

南國置業創立於1998年，於2009年在深交所上市。是一家以商業地產為引導的綜合性物業開發企業，旗下有 「南國大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊、「泛悅·城市奧特萊斯」五條產品線。2014年，中國電建地產集團有限公司成為南國置業控股股東。2017年收購中文發集團文化有限公司。從其項目布局來看，南國置業主要以武漢為核心，在荊州、襄陽、成都等地也有布局。

此次出現問題的是南國置業旗下「售後返租」模式的商鋪產品，這種運營模式需要商業項目本身有著極強的商業運營能力，才能給業主帶來穩定回報。

但從南國置業發布的2019年業績預告來看，並不樂觀。在其回復函中可見：其旗下三個重點商業項目均處於虧損狀態，此外，還建房項目武漢洺悅府也虧損約2億元。對於虧損原因，南國置業方面認為主要是商業改造和電商衝擊等因素。

對此，武漢市商務協會相關負責人在接受中國房地產報記者採訪時表示：「電商對實體經濟的衝擊一直存在，這次疊加疫情，對武漢的商業影響很大，尤其是南國置業這種武漢本土企業，項目大部分集中在湖北地區，所以受到的衝擊要更大一些。」

「重倉武漢」房企短期資金面臨考驗

疫情之下，受到衝擊的並非只有南國置業這樣的本土房企，根據公開資料顯示，早在2009年以前，萬科、保利發展、金地集團、華潤置地、中國恆大、碧桂園等一線房企便相繼入駐武漢。近兩年，隨著一線城市拿地難度增加，武漢作為重點二線城市成為房企競相布局之地。

2019年，武漢相繼放寬學歷落戶和投靠落戶政策，取消年度積分落戶數量限制，取消二套房面積認定標準。特別是武漢推行「用地預申請」模式，將定向拿地公開化操作，此舉將房企拿地熱情推向高潮。

根據中國指數研究院統計，2019年武漢土地出讓金額1766億元(涵蓋居住商辦等)，位居全國城市第五。截至2019年底，武漢出讓金連續4年超千億，穩居全國前五名。同時，武漢以4387萬平方米建面成為全國重點城市第五位。2019年武漢居住類樓面地價漲至5845元/平方米，同比上漲24%，全市宅地成交溢價率也由2018年3.74%提高至11.7%。

據記者統計，2019年，先後有60家中國百強房企，15家2000億元級規模房企入鄂拿地。從拿地規模來看，融創中國、華生地產、華夏幸福、華潤置地、華僑城、大悅城、金輝集團、新城發展控股、龍湖集團、當代置業位居前十，其中融創在武漢布局的項目高達20個，去年4月其斥巨資拿下武漢5宗地塊，12月，再次斥資45.6億元拿下6宗地塊。

從項目數量來看，以2019年中報為基礎，目前在武漢有項目的房企中，綠地控股在武漢項目數量最多，共計已開展22個項目；保利發展有20個項目，包括17處住宅項目和3處綜合項目。

從武漢土儲占總土儲的比例來看，本地房企奧山控股占比最高，超60%的土儲集中在武漢市，外來房企中，景瑞集團、遠洋集團，越秀地產、南山控股、花樣年控股分別以32.27%，26.44%，18.92%，17.79%、11.37%位居前十。

「雖然短期銷售壓力大，但武漢市場長期看好，我們現在也在加大線上促銷的力度。」保利武漢項目銷售經理告訴記者。

「相比其他城市，武漢受到的影響更大一些。城市還沒有解禁，項目沉澱在手中短期內難以回籠現金，對房企的短期資金鍊是很大的考驗，尤其是過去幾年拿地價高，儲備規模大的房企。」武漢本土房企投資部經理肖敏（化名）在接受記者採訪時表示。

中指控股CEO、中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，短期看，武漢市場存在一定下調的壓力，整體調整時間會比其他一二線城市略長一些，但武漢城市需求旺盛，未來長期看好。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為：疫情對於重倉武漢房企的業績衝擊會較大。短期來看，一季度、二季度受到衝擊都較大，預計三季度會恢復正常；從全年銷售情況來看，今年武漢銷售將會受疫情影響減少20%左右。疫情影響，今年武漢外來就業人員將會驟減，今年的置業情緒較為低迷。

從土地市場來看，土地出讓價格方面，預計疫情結束後出讓價格會有所讓步，但不會有大幅度降價；出讓條件會較為寬鬆，也會採取土地出讓金延期支付等措施；後期可能會推出較多優質地塊幫助武漢土地市場回溫。

對於武漢企業應該怎樣降低風險，國仕英認為：首先關注現金流，降低運營成本，加強融資，保持現金流的暢通。

其次要做好企業規劃，開拓線上售房模式；或使用私域流量進行蓄客，為疫情後的銷售做好鋪墊。最後房企要改變投資方向，去疫情較輕的區域進行投資。