原標題：深圳的買房人，跑到哪兒去了？

一個區域內，房子的供需關係往往會達到一種微妙的動態平衡。比如，近期深圳、東莞受到政策因素影響，樓市開始轉涼；而廣州則開始雲集大量資金，多個區域成交火爆。

四大一線城市裡房價最便宜、最宜居的廣州，也要飛了……

廣州樓市火了

中原地產數據顯示，7月廣州新房網簽8490套，同比去年7月增加20%；網簽面積92.42萬㎡，同比去年7月增加22%。漲幅之大，肉眼可見。

廣州樓市之所以火了起來，站長認為有多方面的原因。

首先當然是價格因素，廣州房價比深圳低多了，房天下數據顯示，廣州7月新房均價為22399元/平方米，和深圳的54566元/平方米均價比起來，可以說處於價格窪地。

其次，廣州面積為7434平方公里，約是深圳1997.47平方公里的3倍，新盤自然也比深圳多得多，從300萬的剛需盤到2000萬的豪宅都有，可以滿足各種類型的置業需求。而且廣州距離深圳較近，適合承接深圳外溢的置業需求。

從成交量看，廣州7月主力成交區域在增城、黃埔、南沙三個區，新房成交量分別為2263套、1423套、1280套，三區總成交量占廣州7月新房總成交量的58%。

從成交數據來看，深圳「715政策」出台後廣州南沙新房住宅成交客戶來源，已經由以前的廣州客為主變成了現在的以深圳客為主，深圳客戶的占比從之前的17%迅猛提升至50%。

可見，深圳買房大軍有很大一部分已經移師南沙，站長看來有以下原因：

從地理環境來看，南沙緊扼珠江出海口，與深圳隔海相望，距離深圳較近。這裡說句題外話，站長上次考察南沙時深有感觸，在酒店叫車去機場，發現去廣州白雲機場和深圳寶安機場的距離幾乎差不多……可見南沙的地理條件有多特殊。

區位方面，南沙具有「國家級新區」「自貿區」「粵港澳大灣區」的光環加持，而且是2035城市規劃中的廣州副中心，無論對廣州、深圳乃至全國購買力而言，都是十分有吸引力的。

而且南沙的交通規劃比較好，已然成為粵港澳大灣區珠江出海口一小時生活圈的交通樞紐。已經動工的深中通道（預計2024年開通）在萬頃沙有出入口，預計工程完工後，萬頃沙至深圳寶安車程會縮短至30多分鐘，適合南沙和深圳兩地通勤。

政策方面，非廣州戶籍人士只需具有大學本科以上學歷，同時具有中級以上職業或技術資格證書就可以在南沙購買一套住宅，不需要戶籍和社保，門檻較低。

如果你對南沙感興趣，應該重點關注南沙的明珠灣和南沙灣區域。

明珠灣在南沙區的城市中心地帶，定位是南沙區高端商務區和總部經濟區。尤其是靈山島尖，有CBD地標IFC，商業氣氛濃厚，發展潛力大，適合剛需置業。

南沙灣是南沙開發的起點，高端配套幾乎都在這裡，是公認的南沙富人區，適合投資者或者改善性需求置業。

其他熱門成交區域方面，7月份雖然增城區成交量最高，不過站長並不看好增城今年後半年的房價，因為增城供需較為平衡。

中地行統計數據顯示：2020下半年廣州全市11個區均有新盤推出，預計全市共有205盤入市，其中新盤約72個，加推盤約133個，預計供應量約60091套，供應面積約692.75萬㎡。在這其中，增城區預計將新增11433套房入市，這個數量是廣州各區中最多的。房子多了，剛需在置業選擇上的餘地也就更多，房子未來增值潛力相對也會縮水。

說完了新房市場，再說說庫存。

庫存方面，7月廣州總庫存為789.89萬㎡，去化周期12.2月，其中增城去化周期為9.1個月、南沙去化周期為18.7個月、黃埔區庫存周期僅4.6個月，為廣州庫存周期最短的區。

供需方面，黃埔目前在售樓盤不多，舊改項目需要一兩年時間逐步入市，短期內供小於求。目前半年社保+本科學歷就能在黃埔購買一套商品房，政策比較寬鬆。所以說黃埔區樓市會有一定的上漲動能，特別是黃埔區的科學城板塊，依然是廣州高新技術的龍頭區域。

在2019年，科學城營收已高達3700億元，固定投資2400億元，累計落戶超過130家世界五百強企業和項目，占廣州的四成（廣州世界500強289家），黃埔區的八成（全區世界500強企業項目170多家）。

交通方面，科學城直線5公里範圍內有廣深高速、繞城高速兩大入口，可通過高速公路快速抵達CBD珠江新城。總的來說，科學城「科技味」濃郁，經濟效益好，配套不錯是一個不錯投資板塊，未來有一定的補漲空間。

結論

從長期來看，大城市的房價基本是比較保值的，這是由市場最底層的邏輯決定的。大城市作為基礎設施配套和就業機會相對豐富和完善的地區，會不斷吸納其他地區的勞動力人口，勞動力人口在增加，創造的財富便會增加，對於房子的需求和購買力也會隨之增加，房價自然會上漲。

不過在大城市買房，還應該注意城市的發展和規劃，選對區域。廣州目前的發展方向是東進、西聯、南拓、北優。東進指的是向東發展，特指黃埔、增城建設廣深科技走廊；西聯指的是與佛山一體化廣佛融城發展；北優指的是優化花都、從化等地區。南拓重點就是指拓展南沙，建設廣州唯一的城市副中心。

買房，不僅要看地段和交通，還要看區域產業布局和規劃，在預算符合的情況下，建議首選發展前景明朗、配套規劃已經落地的板塊，距離工作地點在30公里以內。因為產業和交通起來了，周邊的配套自然就會跟上。

廣州與莞深這種典型的製造業強市不同，廣州第三產業占比更高，經濟對房地產市場依賴性更強，對樓市進行調控時會更為慎重。不過後續如果廣州房價短期內快速上漲，還是有可能出台新政調控的。