PART 1
2018年12月4日，深圳市螺嶺外國語實驗學校發布了一則關於學位申請補充要求的告示。
具體的要求如下：
1、住房面積小於或者等於30㎡，需購房及實際居住滿六年以上，且在深圳市內沒有其他更大面積住宅類商品房。
2、住房面積大於30㎡且小於或等於50㎡的，需購房及實際居住滿四年以上，且未被鎖定。
3、住房面積大於50㎡的，需購房者及實際居住滿一年以上，且未被鎖定。
4、以上所述的購房年限，均以當年4月30日為基點向前倒算。
全文的截圖如下（圖片來源於深圳新聞網）：
PART 2
從這則公示來看，學校採取這種措施的原因是「地段生源持續增加，學校學位已到極限。」
這句話說成通俗的語言就是：通過購買學區房進入學區範圍的就讀生源太多了，超出了學校可以負擔的範圍。
那怎麼辦呢？
只有提高門檻，優勝劣汰，公示中寫的很清楚。總的來說還是遵循了有錢的花錢，沒錢的花時間這樣一個原則。
首先保護本來就居住在這裡的普通原住居民。這樣的人，無論你住的房子大還是小，只要你孩子出生就住在這裡，哪怕你家房子只有30㎡，也肯定能滿足實際居住滿六年以上的條件。
其次，對於學區房的要求就是越小，你需要實際居住的時間就越長。用時間換金錢。因此30㎡-50㎡面積的房子，需要購房並實際居住滿4年才行。
而對於經濟實力更強的人來說，你能買到50㎡以上的房子，就只要住滿一年就可以有資格入學了。
PART 3
為什麼會有上面這樣的規定呢？
我們知道一般學區房面積越小，單價就越高。為什麼這樣呢？是因為面積小，哪怕單價高，總價也比面積大的要低的多。
好比30㎡的房子，單價10萬，這套學區房的總價就是300萬；而如果房子面積大，假設是90㎡好了，那麼哪怕單價只有5萬，購房者需要付出的總額也要大到450萬。
而買學區房不論面積大小，反正都是為了一個入學的資格。因此面積越小，總價越低的房子越俏。
譬如杭州公辦中排第一鼎鼎大名的學軍小學的學區房。有兩個比較出名的，一個是文二新村，一個就是崇文公寓。
文二新村是2000年左右的房子，而崇文公寓是2005年左右的房子。可是實際的均價，卻是新房子更便宜。
文二新村的學區房均價在7.1萬左右，而崇文公寓的學區房均價在6.5萬左右。原因就是崇文公寓的戶型偏大。
去年11月，杭州首個單價超過10萬的學區房就在這裡誕生。「文二新村，29.58㎡，總價300萬元，摺合單價10.14萬元」。
PART 4
那麼我們來推測一下，深圳這個學校的這個舉措對當地的二手學區房會造成什麼影響呢？
首先一點，小面積的學區房會變得不好銷售；
其次，小面積戶型和大面積戶型之間的差價會逐步消失。
此外，每年4月30日之前，學區內的二手房交易會火爆。4月30日之後，就會冷淡下去。
最後這一點也挺符合我們這裡學區房的規律。每年入學時間已過，學區房就進入淡季。過完農曆年後，就會逐步升溫。
供求關係，還是會影響學區房的行情的。
PART 5
但大家也不用覺得太稀奇了。因為這種類似的方式，在杭州的學校里也有。
杭州小學生入學被大致分為1-4表生。
1、學生與父母同戶、同住,常住戶口在本小學學區者（一表）；
2、學生從小(自出生日起)寄養在本市的祖父母（外祖父母）家，常住戶口在本小學學區者（二表）；
3、學生有本市常住戶口,但不屬於上述兩類者（三表）；
4、學生無本市常住戶口,小學在杭借讀者（四表）。
一般學校都是按這麼一個先後順序來招生的。而排位靠前的公辦學校，由於每年招生人數有限，報名人數總是大大的超出。
這樣一來，基本上就是一、二表的學生才有機會讀上學區，很多頂尖的學校，甚至一表生都可能排不下。
這種情況下，調劑誰，誰都不願意啊。因此，估計深圳這個學校就是碰到了類似的情況，所以只能設置更高的門檻來淘汰一批人。
PART 6
我有一個朋友是天長小學的老師。幾年前就告訴我，學區房核實的過程是非常複雜和嚴格的，尤其是那些名校。
是否有入學資格，除了上一節講的幾表生外，還要通過不斷的家訪來確認真正可以入學的孩子。最重要的目的就是為了排除有人買了房子，但實際不來住的這種情況。
一般他們每年過完年到秋季招生前，都會有三到四輪的普調。每次都會劃分片區，老師抽籤進行，以避免有人徇私舞弊。
普調對於已經報名進來預備生的家庭情況進行摸底。譬如上門看你是否住在這裡，如果碰到人不在，他們甚至會問鄰居。
如果和事實不符合，可能就會失去入學的資格。
以前也有那種孩子一入學就把學區房賣掉的。這種也要看情況，有的學校也會要求孩子在小學六年過程中，必須一直住在這個學區房裡。
所以有的學區房只能六年賣一次，登記過入學了，之後的六年內就再也不能給購買人的孩子學籍了。
結 語
正因為如此，好的學區房才那麼增值保值。
但大家要注意每個學校的情況是不一樣的。
說白了，也還是個供求關係。入學生源太多了，就只能設置門檻，淘汰一批人。
肯定越是好的學校，門檻就越高咯。
因此我們在選擇學區房的時候，還是要先問清楚該處房產對應的學校在入學要求上有沒有什麼特別的規定。
可不要買回來，最後發現入不了學。