近期，「土地增值稅法」開始面向社會公開徵求意見（簡稱「徵求意見稿」）。內容顯示，土地增值稅法徵求意見稿基本平移了現行的《土地增值稅暫行條例》，徵稅範圍、計稅方式、稅率等基本保持不變。但是與暫行條例相比，徵求意見稿也新增了不少內容，比如，特別規定出讓集體土地使用權等可按照轉移房地產收入的一定比例徵收土地增值稅。另外也對中央、地方稅收優惠作出規定列出多種情形，可減征或免徵土地增值稅。
對此，房地產專家、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士日前接受南方日報記者採訪時表示，未來存量土地、房產流轉將成為銷售市場的主導，土地增值稅立法不僅有利於規範征管，而且有利於抑制土地資產炒作，抑制資金流入地產市場，避免開發商囤地、加速土地開發和銷售。對擁有多套住房、大戶型和豪宅的個人，或許也要被徵收土地增值稅了。
立法是房地產市場進入存量時代的必然要求
李宇嘉介紹，土地增值稅是納稅人在轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得一定的增值收入時所繳納的一種稅。土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額後的餘額。扣除項目金額主要涉及房地產開發項目的成本及費用、加計扣除項目，舊房的重置成本以及相關稅金。
20多年來，我國土地增值稅收入規模不斷擴大。根據財政部公開的數據顯示，土地增值稅2018年收入達到5642億元，同比增長14.9%。今年一季度收入為1667億元，同比增長14.7%。
根據《土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，目前對房地產開發企業土地增值稅實行銷售時預征、項目終了進行清算，對預繳稅款多退少補的制度。在項目竣工結算前由於涉及的成本確定等原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以實行預征。預征一般按照銷售收入的一定比例徵收，預征率由各省級稅務機關按規定區分不同類型房地產確定，一般在1%-3%。
由於房地產行業經營情況複雜，土地增值稅稅制設計也比較複雜。李宇嘉分析認為，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大。在房地產調控風聲收緊的年份，土地增值稅便成為地方好使的收入調節工具。此時，國家也往往會強調，要求加強土地增值稅征管、清算，明確劃定不同地域的預征率下限，並提出上調預征率、研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。當房地產開始下滑時，各地為了促進開發商拿地開發的積極性，往往降低預征率，清算的力度也會下降。
曾有一份相關分析顯示，這一稅負相當於銷售收入的6%，對房地產公司的凈利潤影響達20%以上。因此，開發商往往會有意延緩項目結算，很多項目竣工交付了，但開發商會以會所、教育等物業還未徹底交付，一而再再而三地延緩結算。此外，開發商往往會因政府的要求，代建和運營很多物業，並以其他地塊做補償，激勵開發商拿地開發的積極性，也導致清算遲遲無法進行。
「因此，每隔一段時間，國稅總局就會明確要土地增值稅征管，對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理，督促企業限期自行清算。」李宇嘉指出，本質上，土地增值稅開啟立法進程，乃房地產市場進入存量時代的必然要求。存量時代、資源重整，土地和房產二次或多次流轉，涉及到空間增值，映射到物業上，便是土地或房產的價值增值，所以就有了房產稅和土地增值稅。
擁有多套住房、大戶型和豪宅個人或成徵稅對象
目前，對於企業和個人來講，土地或房產可能是最主要的財富，但一直以來沒有適當的稅法在規範和調節。李宇嘉感慨，土地增值稅一直以暫行條例在運行，也就是1993年12月的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。後來，基於鼓勵開發投資和適度抑制的實踐，土地增值稅暫行條例又發布了一個實施細則。這個細則採取了簡易計算、適度扣除、個人住房不納入的實施原則，目的還是順應房改和住房消費，鼓勵開發商購地和開發銷售、企業和個人購房置業等。
他認為，未來存量土地、房產流轉將是銷售市場的主導，土地增值稅立法，不僅有利於規範征管，而且有利於抑制土地資產炒作，抑制資金流入地產市場，避免開發商囤地、加速土地開發和銷售。另外，對個人來講，除了根據經濟和社會發展需要，規定減征或免徵土地增值稅情形（比如增值額未超過扣除項目金額20%的普通住房）外，擁有多套住房、大戶型和豪宅，或許也要被徵收土地增值稅了。畢竟，空間價值增長，配套公共服務的貢獻最大，業主受益頗多，且非自身努力所得，理應通過稅收調節，這與房產稅的「稅收調節原則」是一樣的。
當然，由於房地產涉及面太廣，經濟和社會、企業和個人、增長和福利等等，居民涉房稅收還包括房產稅、個人所得稅等等。最後如何徵收，一方面要視當時房地產市場運行的冷與暖，另一方面還要看居民綜合稅負等。最後，對於出讓集體土地，可按照轉移房地產收入的一定比例徵收土地增值稅的規定，事實上是對於未來集體土地市場化後，溢價部分的稅收調節。集體土地原使用價格較低，市場化以後，不管是徵收，還是以其他形勢入市，價值會明顯增加，稅收調節理所當然。
【記者】馮善書
【作者】 馮善書
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端