作者：威海新樓市 原創首發於公號：威海新樓市
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前文預測應驗
在之前的文章里，威海新樓市曾經對下半年的威海市場做了預測，不知大家還有沒有印象：即1大開發商下沉到城郊板塊，越來越成為市場趨勢；2同時，在需求側，仍舊以90~120的剛需及小改善戶型，為市場需求的主力；3另外，我們曾多次寫過，威海的未來城市主要發展是向南，即臨港區會成為威海下一個經濟發展的增長極
2019年7月，在全市項目建設現場推進會上，市委市政府再次明確提出，威海要在中心提升的同時，加快東拓、南延、西展的空間布局。通過這次會議，對比東部濱海新城、西部雙島灣的人口數量、生活配套、產業基礎等，加上三季度臨港區土地爆發，我們可以判斷，「南延」方向，是最有可能在空間布局上，最快有發展成果的區域。
臨港區土地井噴，未來將會成為供應熱土
在第三季度，臨港區土地成交出現爆髮式增長：除了威高、富力之外，中南、恆融、建東、鑫都等也在臨港區共拿地16宗。加上之前入駐臨港的大體量的天億城、逸龍灣、恆融世家院子、威登小鎮等項目，使得臨港區的樓盤項目供應空前加大，同時區域內競品競爭也非常激烈。這使得臨港區即將成為威海品牌開發商最集中的區域。
來源：艾克數據科技
不管是威高水韻康橋、逸龍灣等傳統戶型設計，還是富力、中南、萬科等現代戶型設計，以及各個項目在價格上，都呈現出大同小異的特點，差異化小使得同類產品競爭激烈。根據市場和客戶需求，做出差異化的產品，在未來的市場競爭中取得銷售優勢。
最新進展的除了富力城之外（富力城點評，在售參考：威海城區南部兩個新項目啟動！富力城，建大雲頂陽光，另外即將在下個月底開盤的就是位於台灣路的中南·漫悅灣項目。
威海中南漫悅灣小區（別名：中南漫悅灣），位置位於威海臨港經濟技術開發區青威高速東，台灣路北，占地面積37606平方米，建築面積99513平方米，住宅產權年限70年。
規劃面積：37606㎡
產權年限：70年
車位情況：地下車位599個
項目特點：宜居生態地產,名企盤
容積率：2
物業費：待定
綠化率：35%
中南地塊相對於西側的威高和富力而言，更靠近青威高速的主幹路，另外將來有立交和輕軌的規劃站點，交通便利程度是很高的，是名副其實的「500m地鐵房」。東側有正棋山風景區，南側為濕地公園，西側為引進的北京醫院威海分院以及威高廣場等。綜合來講，是臨港區較好的地塊之一，比較適合投資和市區上班的工薪剛需。我們會等項目後期再做具體點評，更多點評內容請查看公眾號：威海新樓市子菜單
對周邊影響及如何布局
雖然說臨港區成交土地火熱，出讓面積多。但是整體而言，板塊內的土地價格還是很低的。這也是眾多房企紛紛向南、向城郊拿地的重要原因。
來源：艾克數據科技
但是市場下行，而成交量也有所下滑，為什麼臨港區的土地市場卻大熱呢，如果說不是市場這隻無形的手在起作用，那麼它，可能是什麼呢？
大品牌進入城郊之後，對小開發商的樓盤是有著很大影響的，但是這種影響並不是正相關的。如果是市區密集地段，大開發商的進駐往往會帶動周邊小區的價格走勢，而如果在城郊廣闊又小盤眾多的板塊，大開發商是具有「虹吸」效應的。品牌效應會非常明顯，加上眾多同質化競品的競爭，將形成「品牌消費」，同時巨大的體量推向市場，會使周邊的二手房、老房子價格走低，需求越來越少，甚至逐漸被市場淘汰。
因此對於購房者，選擇區域和樓盤，就非常重要了。我們之前將臨港區分為四個板塊：新區板塊，學區板塊，舊鎮中心和康養板塊。綜合來看，如果是本地需求，可以重點考慮富力城和威高水韻康橋，因為其周邊配套相對而言是目前最為完善的。如果是外來年輕剛需群體，則可以重點考慮一下未來規劃的輕軌沿線，當下來看，即將開盤的中南漫悅灣小區將會是不錯的選擇。總體來說，以大開發商品牌為主，儘量靠近規劃配套，最後選擇根據自身實際需求的傾向，做到理性購房、提前規劃、合理布局。
市場下行，南部城郊板塊土地市場大熱，未來的市場走向如何，臨港房價能不能逆勢上行，我們將持續跟進關注。之前的預測大都已經應驗，具體如何，請繼續關注我們的公眾號：威海新樓市。我們公正客觀，實事求是，是您買房路上的參考者和威海樓市的觀察者。