01
房屋租賃收取水電費
處理方式一：
提供房屋租賃服務的納稅人，按實際用量結算水電費屬於轉售應稅貨物，按照水、電的適用稅率/徵收率開具增值稅發票。
其中增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，收取水費按照9%計算繳納增值稅，相應取得的水、電費進項稅額可以抵扣；
增值稅小規模納稅人收取的水電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。
處理方式二
提供房屋租賃的納稅人，出租時採用水電全包的方式，即租金中包含水電費的，按照不動產經營租賃服務開具增值稅發票。
其中，增值稅一般納稅人按照9%計算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡易計稅辦法依5%的徵收率計算繳納增值稅；
增值稅小規模納稅人按5%計算繳納增值稅。
出租房屋，租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，能否從房產稅計稅依據中扣除？
出租房屋的租金應包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入。
對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等，凡單獨計價的可予以扣除;凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的，由稅務部門核定扣除。
02
物業管理服務收取水電費
水費
根據《國家稅務總局關於物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費後的餘額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的徵收率計算繳納增值稅。
相應取得的進項不得抵扣。
電費
提供物業管理服務的納稅人，按實際用量結算電費屬於轉售應稅貨物，按照電的適用稅率/徵收率開具增值稅發票。
其中增值稅一般納稅人收取的電費按13%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額可以抵扣；
增值稅小規模納稅人收取的電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的進項不得抵扣。
03
企業所得稅扣除憑證
小貼士：
代收容易出票難，上家代收水電費很方便，但實務操作中如無法實現將發票開給業主或者租戶，主要是因為水錶或者電錶的登記人與實際使用水電的消費主體不一定一致，而且還有不少電錶水錶按照門牌號碼登記。
下家如果不能取得發票，還能稅前扣除嗎？
根據《國家稅務總局關於發布<企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（稅務總局公告2018年第28號）第十九條規定，企業租用（包括企業作為單一承租方租用）辦公、生產用房等資產發生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用，出租方作為應稅項目開具發票的，企業以發票作為稅前扣除憑證；出租方採取分攤方式的，企業以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。
補充說明 ：
根據《國家稅務總局關於發布<企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（稅務總局公告2018年第28號）第十八條 企業與其他企業(包括關聯企業)、個人在境內共同接受應納增值稅勞務(以下簡稱「應稅勞務」)發生的支出，採取分攤方式的，應當按照獨立交易原則進行分攤，企業以發票和分割單作為稅前扣除憑證，共同接受應稅勞務的其他企業以企業開具的分割單作為稅前扣除憑證。
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