中房報記者 翁曉琳 | 深圳報道

在實現全年銷售額破6000億元後，萬科對海外業務也開始重新籌謀。

12月17日，萬科海外投資控股有限公司（股票代碼01036.HK，以下簡稱「萬科海外投資」）正式出現在港交所上，萬科置業（海外）有限公司這個名字退出歷史舞台，也宣告著萬科海外業務將迎來發展契機。

作為萬科境外業務的首個載體，這家公司這些年來雖有過零星項目，卻發展的不溫不火。從今年開始，萬科海外投資更換管理層，萬科集團還將位於美國舊金山、紐約，英國倫敦的三處物業投注到萬科海外投資，為了公司進一步發展還進行了更名，幾經周轉，萬科海外投資才算真正走入行業視野。

此前負責海外業務的萬科執行副總裁張旭在接受中國房地產報記者採訪時表示：「我們把英國、美國業務裝在海外平台，未來也會繼續這麼做。海外投資還是要看機會，看全球經濟的周期，比較謹慎，也許哪一天機會出現，會加大投資，目前還是把已經進入的城市先做好，再進入新的城市。」

正式更名後，對於目前海外投資擴張計劃，萬科海外投資方面對記者表示：「進行資產重組和團隊注入後，萬科海外投資將成為萬科集團海外業務的主要平台。」

英美資產包注入背後

走在紐約列克新敦大道，可以看到一棟61層高的塔樓，高層可以俯瞰紐約中央公園。這就是萬科在美國紐約的首個住宅項目「東53街100號」，94套住宅中單價最高達到26萬元/平方米。

從2015年進入紐約後，萬科在此布局了至少5個項目。而今年7月1日，萬科海外投資公告稱，以11.38億港元完成了英國倫敦、美國舊金山及紐約物業股權收購。

中國房地產報記者關注到，萬科集團其他地區（包括香港、紐約、舊金山、倫敦等市場）在今年上半年貢獻了41.93億元銷售額。目前，萬科集團已將海外市場主要貢獻轉入至萬科海外投資這個平台。

青睞英美的戰略早有安排。此前萬科集團創始人王石曾表示，未來萬科海外發展重點是兩個地區：北美和歐洲，包括3個國家，美國、加拿大和英國。

有接近萬科的人士對中國房地產報記者透露：「萬科海外市場初定的策略是選擇華人相對較多的區域，這樣有助於萬科利用國內的品牌優勢藉機擴大到國外去，同時選擇與當地的企業合作，熟悉當地市場。」

胡潤研究院發布的《2018中國投資移民白皮書》顯示，美國連續四年成為最適合中國高凈值人群投資移民的國家，英國位列第二。為了降低開發阻力，據中國房地產報記者粗略統計，萬科2013年至2016年獲取的12個海外項目中，合作開發超過8成。

不過目前擺在萬科海外投資目前的難題是，美國、英國房地產市場受到不斷加劇的經濟不利因素而表現不佳。據萊坊2019年第二季度全球豪宅報告，舊金山年度增長率為1.2%，而紐約、倫敦年度增長率為-3.7%、-4.9%。

萬科海外投資方面在接受記者採訪時表示，萬科海外投資將成為萬科集團海外業務的主要平台，但對於要如何應對英美市場上述局面，則未有過多透露。

不過萬科海外投資半年報顯示，英國及美國投資物業將於2019年下半年為公司帶來收入和盈利，「美國、英國樓價穩定，本集團將保持審慎樂觀態度。」

香港新增項目或將注入

實際上，目前萬科除在內地市場外，表現最好的乃是香港市場。例如萬科在港的首個獨自操盤項目，位於屯門的「上源」，由於價格優惠，銷售頗佳。

萬科香港公司相關負責人告訴記者，「上源全盤1154伙（房源單位），已經售出1025伙，銷售額逾65億港元，項目尚余的單位主要為特色單位及洋房，計劃於2020年中以現樓形式推售。」

受到該盤成功影響，萬科明年還將在香港再推港島西營盤及九龍長沙灣項目，分別為104和467個住宅單位。

對於定價是否還會走「平價」的路線，「明年其餘兩個項目定價方面，會視乎推售期間的市場情況及同區同等素質的一二手房項目而定，現在距離推售期仍有一段時間，具體定價會適時按法規要求公布。」萬科香港公司對記者表示。

萬科明年推售三個項目也因香港樓市處於供不應求，萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅對記者表示：「我們預測2020年香港普通住宅市場房價會有5%~10%下降，豪宅市場是微跌。明年上半年豪宅交投量會下降，但是普通的住宅市場，剛性需求更大，預計房企推售價格不會有太大波動。」

這樣情況下，今年以來包括萬科在內的多家內地房企積極在港獲取項目。只不過萬科投標拿地屢屢受挫，不得不轉戰收購舊樓來低調部署。繼4月23日以底價2.49億港元獲香港何文田重建項目，8月29日又以5.95億港元收購香港北角項目。

對於萬科加大香港布局，高力國際研究部香港特別行政區及華南區主管鄧淑賢對記者直言：「房企對於香港住宅長期看好，尤其是目前香港樓市進入調整期，是較好的拿地時機。而收購舊樓重建如果地塊位置優越且業權簡單，房企可以壓縮時間進行高周轉。」

值得注意的是，目前萬科海外投資在香港僅有柏傲灣項目提供租金收入。在這些年的發展中，主要是由母公司萬科置業香港獲得項目。

至於新獲取的香港項目是否會注入萬科海外投資，萬科海外投資方面對記者表示：「萬科海外投資對合適的投資項目均會考慮，並不局限於母公司集團旗下項目。只要項目符合公司規模和業務需要，在風險可控的前提下，亦會仔細研究投資機會。」

規模化還需時間

從在香港加大布局來看，萬科有走出去的決心。但從平台來看，萬科海外投資卻受到了冷落。

此前萬科並未將過多精力投注於此。2012年萬科完成了對南聯地產的股權收購，並且更名為萬科置業(海外)有限公司。原本要作為萬科的海外上市平台，但是因為港交所限制問題，重大資產重組的時間必須要等兩年。

急需融資平台的萬科在2013年公布B轉H方案，成功在香港上市。因此萬科海外投資的存在也如同「雞肋」，發展一直不溫不火。

按照萬科的邏輯，從過去到未來10年，開發業務都將是「基本盤」，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。每個具體的業務也會有自己的「基本盤」。

當國內房地產市場深受調控時，萬科也希望能穩紮穩打進行海外業務擴張。張旭今年還在業績會上表示：「未來會把萬科海外投資作為海外的主要平台，目的是想把平台做好，想把海外的業務做好。」

實際上萬科自身在海外市場的擴張上十分謹慎，基本維持著一年進一城的步伐。

年報顯示，2013年萬科進入中國香港、美國、新加坡等地；2014年新增紐約；2015年，即便陷入了股權之爭中，進入了倫敦；2016年進入了西雅圖後，2017年布局吉隆坡。從2018年開始，萬科並未在年報中出現新增的城市。

與之同時，則是萬科海外收入漸入佳境。從2015年至2019年上半年，萬科A其他區域銷售額分別為28.8億元、33億元、20.07億元、62.36億元、41.93億元。經歷了溫吞的三年後，在去年達到高位，今年全年銷售額大機率將超過去年。

不過，以今年上半年41.92億元銷售額在3339.96億元的總銷售額中計算，占比僅有1.25%，微乎其微。對於萬科來說，海外市場這塊大蛋糕，並未真正嘗到甜頭。

尤其是目前資本市場對於萬科海外投資這個平台似乎信心不足。公司股價在今年2月宣布更換管理層，受到利好達到5.65港元/股高位後，就逐步下滑，12月18日報收3.78港元/股，下跌幅度為33%。對於萬科海外投資來說，想要走規模化之路還任重而道遠。