上海的房地產市場，是嚴格地分割割裂成三個獨立的，互相矛盾的市場。
彼此的口味喜好，價值體系，完全不同。
當二波人擦肩而過時，互相看了一眼對方的房子，「垃圾」。
一）血脈與文明
上海的房地產市場，是嚴格地分割割裂成三個市場的。它們是：「本地人，外地人，外國人」。
在本篇之前，我們用了大量的篇幅，來介紹Marketing（210~240）。
那是因為，只有具備了Marketing的基礎概念，你才能更好的看懂看明白這個章節。
「絕對價值」這件東西並不存在，1000個人眼中有1000個哈姆雷特。一件藝術品之所以值錢，並不是它本身的畫法筆鋒多麼牛強。而是因為有人喜歡它，並願意為之付費。
在Calgary Museum中，講到印第安文明時，引用了一句話:「我們只會捍衛那些我們鍾愛的，我們只會鍾愛那些我們了解的，我們只會了解那些我們熟悉的」。
一個太陽神的雕像，在印第安部落中可能是無價之寶。而在歐洲白人眼中，只不過是一塊木頭。
當歐洲人把印第安人殺光，當再沒有一個繼承人。太陽神雕像的價值一落千丈，隨隨便便就扔在博物館遺址里。
中華民族曾經創造了燦爛輝煌的文明。可我們文明的價值，流淌在華夏兒女的血脈之中。
「清明上河圖」「春江花月夜」，一旦中國人被殺光，這些文明的價值就再也沒有人懂得欣賞。而只能流落到考古學者的故紙紀念堆里。
中國政府一直沒讓國民知道的事，在很長的時間內，中國的藝術品，中國畫根本不值錢。很多名家的作品，甚至明清的真跡，在歐美市場只能拍賣出200美金。
而在最近的十幾年內，中國藝術品價值扶搖直上。由西洋油畫的幾百分之一，上升到幾分之一。
其背後，是中國國民的崛起，以及中國買家的錢包的實力。
扯得遠了，回到我們最初的話題。所謂「價值」，這其實是一件很主觀的事情。而不是馬克思主義所謂的客觀的內蘊的價值。
一套房子值多少錢，關鍵看它背後喜歡它的那個人。以及這個族群的實力和興衰。
很不幸，目前的上海房地產市場，真實是分裂割裂成三批人，三種價值觀。
三股勢力此消彼長。
二）大城市的特殊性
上海的房地產市場，嚴格地分割成三個獨立市場，「本地人，外地人，外國人」。
凡是不涉及這一點的房地產分析，那麼他大體上就是錯的。
真正令我驚訝的，是我們見多了天馬行空的「大師論道」，動不動跌30~50%的，可就是沒一個人說過樓市的微觀結構。
「本地人，外地人，外國人」這樣的三維結構，是只有特大城市才有的。
嚴格地說，全國只有2.5個城市，是真正具有三維結構的。
只有北京和上海，才具有成規模的「外國人」影響力。其中北京是首都，上海是經濟中心。
只有在省會城市，或者副省級計劃單列市，才會有「外地人」這回事，二維。
到了內地三四線城市，它只有「本地人」一個類別。
看似很簡單的道理。可是在實務分析中，卻會遇到非常大的麻煩。
譬如說「房租」。
目前所有對租金回報比的分析，基本上都是錯誤的。只有「外國人」存在的地方，才有高房租。月租30000~50000RMB以上階層，客戶幾乎全是外國人。
所以你去同樣很高大上的一個地方，例如南京，南京星河灣一套房子1000多萬，你再要找租客，租金回報就完全不能和上海比了。
因為只有「上海北京」，才有外國人這個消費群體。你同樣GDP的城市，同樣高檔的房屋，客戶群可能1/10都不到。
而本地人呢，本地人不租房。
你只有本地人的城市，譬如上饒。你再好的房子，都是沒有租金收益的。因為本地人不需要租房。
你這個城市沒有外國人。就只有Low End的一些民工宿舍可以做做。
對於房地產市場，Marketing分類這是一個巨大的話題。我們可能要花費十章以上的篇幅，才能把整個道理講清楚。
本篇僅僅是一個總綱，先啟一個介紹開頭。
三）實力的此消彼長
大約在2003年時，全上海最貴的板塊，最貴的房子是哪一處。
這個問題大概已經很少有人答得出，猜得出。
答案是鎮寧路板塊。
其大致的位置，是在靜安與長寧的交界處。標誌性樓盤是東方劍橋，東方雅苑，嘉里華庭等等。
在2003年時，南盧灣房價基本都是6000以下，大熱點的徐家匯剛剛沖向10000，浦東聯洋根本不入流4000~5000。川沙唐鎮是無人區。
而鎮寧路的房價是14000。
十幾年以後，今天鎮寧路的房價大約是70000~90000/m，他雖然仍然是高檔奢華之處，但已絕對不是遙遙在上。
為什麼會發生這種情況呢。
因為鎮寧路的主要買家，主要客戶目標群，是「海外老華僑」。
而老華僑是怎樣一批人呢，是昨日黃花，日暮西山，逐漸被掃進歷史的塵埃堆中去。
在過去15年中，中國CHINA才是全球發展最快的經濟體。按數字GDP增長三十倍左右。
土著們的收入都上去了，所以土著聚集地閘北，普陀可以漲。
而以老華僑為主要目標，主要客戶群的板塊則增長乏力。
這個道理同樣可以解釋古北、碧雲的前世今生。我們會在之後的篇幅中逐步展開解釋。
四）存量與增量
外來人口是這樣一種角色，他們在質量上超過上海的普通市民，在數量上超過上海的本土精英
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外地人 < 上海人 < 外來精英 < 上海精英
如果我們要列一個不等式，大致可以得出以上順序。
上海是全國最繁榮發達的一個省。就總體素質而言，上海人超過內陸的任何一個省份。
可是你要把「上海人」和「外來人口」放在一起看，又不能看了。
因為能漂洋過海，到異國他鄉做移民第一代的，無一不是最優秀的人。
只有在整個村莊，整個縣城，整個內陸省份最棒的那些人，才會外出打工，才會人口移動，才會來大城市定居。
等於這群人是「外省精英」。
他們在平均素質上，超過了上海本地人。
而在數量上，超過了上海精英。
「上海精英」其實是很恐怖的一群人，他們不僅比移民有更好的組織資源，而且有時候智慧和瘋狂都不遑多讓。他們唯一的缺點，是人數太少了。
畢竟1000個人產生一個精英。上海一千萬人中產生的精英，實在無力與內陸18省龐大的人口基數抗衡。
按照官方的人口統計數據，上海目前大約有1400W土著和900W外來移民。
可是，你別忘了，外來移民基本上都是18~60歲之間的適齡勞動人口。而土著還要包含老弱殘幼。
在工作崗位領域，勞動力人口早已經是50%:50%比例。在新增嬰兒人口，土著或許還要輸掉49%。
言歸正傳，說回房地產市場。
土著的人口雖然眾多，但土著是不需要買房子的！
或者說，土著只有十分微弱，每年約+1平米的「改善需求」。
而外來人口，則有赤裸裸的每人35平米的「居住需求」。
外來人口雖然仍在人數上居於劣勢，可是在購房的需求上，他們是絕對的大頭，占了75%的需求以上。
所以在新開盤樓盤設計中，必須充分考慮到YP們的想法。甚至整個設計就是圍繞著YP們做的。以致在房地產市場，YP的呼聲占了絕對大數。讓人以為地球就是圍繞著他們的審美觀運轉的。
而一旦房子售出，成為二手房。你就進入了存量市場。
上海的存量市場，一般認為有7億平米。每年2000W新增供應，宛如一滴小水滴。
在存量市場，你就是和這7億平米進行著博弈。
遊戲規則完全不同。甚至你就成了小眾群體。
增量和存量，這是完全不同的二套玩法。本篇是綱目，之後會有詳細的篇幅展開。
五）市場的進一步細分
市場還可以進一步細分，至少可以再分出六個小類。
外國人
本地人
外地人
樓市客戶：
歐美
港澳台
本地人
土豪
屌絲
民工
對於外地人，在其內部至少還可以細分出：
- 土豪，溫州商人
- 屌絲，大學生白領
- 民工，初中以下文化
在外地人共同的特性之下，這三種人群，又再有巨大的不同。
根據各個群體重要性的不同，我們會逐步展開分析。
當然，下二篇我們首先會分析最重要，也是我們最熟悉的群體：
- 屌絲小白領
（[email protected]，2015年9月21日夜）
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