提到社區商業，很多人想到的會是社區里的「小商業」「小服務」等，這類店鋪雖多，但功能比較分散，不能集中滿足消費者的日常需求。不過，近兩年已經出現的社區商業中心這類綜合體就可以一站式滿足周邊居民的多樣化、綜合性的消費和服務需求。
那麼，和常見的商業綜合體相比，社區商業中心到底有什麼不同？
「小而全」的社區商業中心
社區是社會個體生活的基石，社區商業應該服務並滿足社區居民日常生活最基本的需求。長期以來，社區商業在我國並沒有得到充分的發展。在我國，農貿（菜）市場、傳統社區超市、夫妻雜貨店等仍擔當著社區商業的「主力軍」。
中國社區商業工作委員會在一線城市的中心區抽樣調研發現，社區商業的品牌化率、連鎖率均不足20%。可以說，「散、亂、差、小,」是目前社區商業的特點，同時，社區「有商業，無中心」的現狀長期存在。
隨著人們消費需求的不斷升級，傳統的社區商業業態已經無法跟上市場的變化。正因如此，近年來國家非常重視社區商業的發展。2016年，商務部等五部委聯合發布了《關於推進電子商務進社區促進居民便利消費的意見》。
意見明確要求：「按照便利、品質、高效、綠色、有序、融合的要求，著力提升社區商業信息化、標準化、規範化、集約化水平，推動社區商業創新發展模式。」對我國社區商業的發展提出了明確的方向與要求。
去年，中國社區商業工作委員會發布的《社區商業中心建設和經營管理規範》則給社區商業中心明確了定義，文件中稱，社區商業中心是「具有一定規模的業態齊全、功能齊備，集約化程度較高的，且能夠滿足區域內及周邊居民多樣化、綜合性生活消費和服務需求的商業形態」其中分等定級里規定了最小面積為1000平方米。「總結起來就是綜合性、一站式滿足社區百姓的多項消費和服務功能。」中國社區商業工作委員會主任董利說。
董利認為，和常規的綜合性購物中心相比，受硬體條件限制，目前大多數的社區商業中心面積都不大，很難滿足其功能全面的特點，「如何做到小而全，是很多社區商業中心都在考慮的問題」。
如何做到「一站式」服務？獲得「國家標準化社區商業中心示範項目」稱號的上海「國和1000」項目組頗有心得。這個以門牌號命名的社區商業項目開業才一年多，所引起的關注已遠超預期。從老舊中型超市，到現代化社區商業綜合體，國和1000走過的路並不長，卻得到「便民」「時尚」的標籤，成為上海一個網紅打卡地，國和1000做了哪些事？
不良資產的華麗轉身
看著現代感十足的國和1000，很難想像這曾經是一個老舊的中型超市。
據了解，國和1000所在地為上海市楊浦區殷行街道國和路1000號，建築面積為16500平方米，物業為上海楊浦商貿集團所有，而建築規劃則是為原超市量身定做的。
「說實話，在超市改造前已經屬於不良資產了。」據上海楊浦商貿集團總經理徐泉介紹，原超市設計帶有上個世紀90年代風格，當時大賣場流行，生意還不錯。但隨著消費者消費需求的不斷變化，市場環境也發生了變化，「小而美」業態開始流行，連續幾家承租超市的商家往往不到期就撤資遷走。「這些變化讓我們開始思考，原有的建築定位已經失去了市場，到了該改變的時候了。」徐泉說。
經過反覆衡量，楊浦商貿集團決定將原超市改造後自營。「如果還是採用租賃模式，承租方可能不願意花很大的成本去改造，改造的效果可能不會很好。但如果我們自營，就會有很大的主動權和積極性，將它變得更符合現代人審美，並具有更全面的功能，在招商方面也比較好把控方向和標準。」徐泉如是說。
和常規的購物中心不同，國和1000零售業態很少，主要的業態為餐飲、教育、健身等服務業態，零售業態僅有承擔「菜市場」功能的永輝mini和一家眼鏡店。以「便民」為核心的設計和經營理念打造了這樣的「非主流商業體」。目前，國和1000按照不同的功能分為四層，其中一層以輕食、生鮮零售為主，二層多為中型餐飲，三樓為教育培訓，四樓則是以服務功能為主。
「國和1000所處地區人口密集，周邊以老小區為主，該地區傳統零售業態已經飽和，以見縫插針的街邊小店為主，中高端的連鎖餐飲較少，教育培訓和社區服務類的業態就更少了。」據徐泉介紹，經過縝密的實地調研，楊浦商貿集團認為，零售業態並不是目前周邊居民急需的，他們更需要的是能夠為生活提供便利的業態，因此，集團提出了以重塑街區生活體驗、創造宜人的街巷空間和生活空間為出發點，打造有溫度的社區鄰里中心，定位「家的延伸」，從城市介面、空間營造和功能業態三個方面考量，以「城市共享家」為理念，集餐飲、生活方式為主體，建造社區型商業中心，以服務周邊居民。
在這樣的理念引導下，楊浦商貿集團牽手上海瑞商聯城商業投資管理有限公司，引進了近50家商戶，招商率達到98%，日人均流量達到8000以上，商戶總的全年營業額超過9000萬元。
打造社區的公共客廳
提到社區商業體，可能很多人想到的都是貼合民生的菜市場，以及家電維修、衣服織補等常規社區服務業態，當把這些業態集中在一個建築里，就成了社區商業體。國和1000除了具有這些基本的功能，還把便民服務變成了一件時髦的事情。
除了建築物整體色彩十分「活潑」之外，筆者發現，整個四層近2000平方米的面積被國和1000打造成社區服務中心，服務內容涵蓋了社區生活的方方面面，既有常規的書吧、健身房，也有現代化的共享廚房、共享會議室等，還有專門的老年人健身房以及社區洗護修補服務等。
「我們希望將這一層變成周邊社區的公共客廳，讓居民在這裡享受到便捷舒適的服務。」徐泉表示，這一層與街道緊密合作，集團定期會在這裡舉辦相關的活動，平時即便沒有活動，很多居民也願意來這裡休息，如今周邊居民的幸福感都提升了不少。
在徐泉看來，社區商業中心不能單純地以利益為運營目的，社會化效益才是應該放在第一位的。「國和1000周邊的社區居民以老人和兒童為主，但因為這裡社區硬體條件的限制，他們並沒有一個安全的社交區域，所以我們想要打造這樣的一個空間，給他們帶去更好的生活體驗。」徐泉認為，楊浦商貿集團作為國企，有責任、有動力也有能力推動公益和商業的結合，如何將商業和社區的融合性做好才是目前社區商業中心的發展關鍵。
作為國家標準化社區商業中心示範項目，國和1000已經成功轉型，並給整個行業發展樹立了一個樣板。董利認為，國和1000這類標準化社區商業中心的出現，一方面意味著行業開始進入轉型升級時代，標準化社區商業中心引領了行業的發展方向，使社區商業更加便民利民；另一方面，行業內開始意識到社區商業中心的理念是生活而不是商業，應注重社區的鄰里文化傳承，強調社區服務，關照老人和孩子，讓社區商業回歸社區，改變社區商業經營理念，同時也意味著優良的鄰里親情文化的回歸。
「標準化社區商業中心的規範其實並不難達到，但成為全國示範卻要與眾不同，專家評審標準之一是環境和品質，而在品質這一條標準中，如何給周邊居民提供更加全面且便捷的服務才是核心。」董利表示，這是所有獲得「國家標準化社區商業中心示範項目」稱號的社區商業中心都必須做到的一點。
據悉，2016年商務部等十部門聯合發布的《國內貿易流通「十三五」發展規劃》中明確提出要「提升社區服務水平」，而2019年8月，國務院辦公廳印發的《關於加快發展流通促進商業消費的意見》中也提到，要「優化社區便民服務設施」「改進社會服務，打造便民消費圈」。
董利還強調，標準化社區商業中心示範工程是一個長期的民生建設工程，將徹底改變我國社區「有商業、無中心」的狀況，對行業的進步與發展產生長遠的積極影響。
除了國和1000這種綜合體式社區商業中心，傳統的社區超市和菜市場可否轉型呢？
答案是肯定的，廣州的保利若比鄰，北京的超市發，都在積極地探索社區商業中心化發展模式。以北京超市發為例，其推出的「社區商業e中心」，在以生鮮超市為核心業態的基礎上，融合增加了便利店，洗衣、修理等多項社區服務內容。
董利表示，通過豐富業態，增加了居民流量，也使傳統的、以購物為主的超市，轉變為以生活場景體驗為主的社區中心，不僅更加符合未來消費的需求，也使社區居民的生活變得更加美好。
文章來源：中商視點
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建築設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閒、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建築設計方案；
3、租售代理，攜20餘年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20餘年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航。