又一家長租公寓企業疑似陷入「經營資金鍊斷裂」的麻煩之中。近日，樂伽公寓被曝光出現拖欠房東租金、租客交了一年房租卻被要求搬離的情況。

事實上，在經歷了資本追逐的風光後，多家長租公寓品牌因資金鍊問題而關閉。據同策研究院統計，從2017年2月至2019年3月，已「陣亡」的20家長租公寓品牌中，有13家出現了資金鍊斷裂的問題。

同時，租金貸、甲醛門等亂象也在長租公寓行業頻繁發生。近日，《中國經營報》記者實地走訪了自如公寓、青客公寓、V領地青年社區、蛋殼公寓、中駿Funlive方隅公寓、旭輝柚米寓、泊寓、龍湖冠寓等多家長租公寓後發現，當前行業仍有不同程度的不規範現象存在，而這背後是長租公寓企業高昂的前期投入。

旭輝方面告訴記者，長租公寓賺的是「細水長流」的錢，短期看生存，長期看盈利。目前行業普遍前期投入都較高，融資成本高，盈利周期長，資產收益率低，但一旦形成規模運營，長租公寓的盈利性是可觀的。規模會帶來效益，但也會帶來成本黑洞，單項目盈利能力是關鍵。

虧損導致不少企業選擇剝離長租公寓業務，或選擇退出，但也有多家品牌藉此擴張。中駿集團便表示有通過收購擴大規模的想法，「目前還沒有準確的結果，但是這個方向是有的」。

租金貸亂象

2018年，長租公寓曾因房租上漲推手、租金貸、甲醛門等問題屢次陷入輿論風暴中。而如今，行業中仍有不規範現象存在。黑貓投訴平台數據顯示，6月份其共收到房產類投訴381件，長租公寓占到總投訴量的93%，環比上漲5%。其中，租金貸仍為諸多消費者投訴的關鍵詞。

在位於上海閔行區莘南花苑一村的青客公寓，一位工作人員向記者介紹，一間15平方米的房間，長租價格約1810元。其中，在電費的收取上，青客公寓方面是按照階梯電費最高標準收取，若未用到額度，則每個季度給予返還。不過，這筆錢是返到租客青客寶帳戶裡面，但不能隨時取出，「只能消費」，退房時才可提現。而對於租金貸業務，工作人員承認其有該業務，是否選擇取決於客戶，但是「押一付一」則要走分期。

蛋殼公寓也存在類似的問題。《中國經營報》記者在位於上海閔行區莘莊報春路862弄報春四村的蛋殼公寓了解到，其共有包括年付在內的四種支付方式，但「押一付一必須要走分期」。工作人員直言，「分期就是小額貸款」，並稱「現在公司就是這種運營模式，別的公司也是如此」。該工作人員表示，「大概80%、90%的房子走分期」。

自如也同樣提供「押一付一」的支付模式，其同樣和騰訊微眾銀行合作。一間16平方米的房間，租金為2530元，服務費為房租的10%。若在「自如客專享分期」中選擇「自如分期」，則月租金為2530元，年服務費為2125.2元，首付款為5237.1元，年總支出為34352元。當被問到這是否為租金貸時，該工作人員稱，「分期也是簽貸款合同」，「貸款公司把錢交給我們，然後你一個月一個月還」。

某些長租公寓的「押一付一」則多次被媒體披露實則為租金貸。據了解，租金貸是房屋中介平台通過與第三方金融機構合作，讓租戶與金融機構簽約並按期繳納貸款，憑藉租客信用，中介平台得以獲得金融機構代支付的租客完整租期押金。

金融機構所提供的「糧草」正是長租公寓平台瘋狂拓展市場的最大憑藉之一，在2018年杭州鼎家、上海寓見公寓等因為此類問題陷入輿論風暴後，上海、浙江等多地監管部門曾緊急叫停相關業務。

值得一提的是，近日包括自如、相寓、蛋殼公寓、鏈家、我愛我家等在內的多家租賃行業頭部企業，共同發布了《規範住房租賃服務倡議書》，其中提到「嚴格按要求規範『租金貸』等金融產品使用，確保承租人作為消費者的知情權，不誘導、強制或者通過霸王條款變相強制承租人使用住房租賃貸款。」

不過，與中介系的長租公寓平台依賴金融產品不同，房企系的長租公寓則明確表示其不存在租金貸。

記者在走訪上海市閔行區秀文路28弄柚米寓莘莊店項目時，工作人員表示支付無需下載APP、綁定銀行卡等，直接在一樓前台支付；而對於記者詢問是否能分期付款，其直言「我們不走金融產品」，並表示「有些公寓要破產了，要加強融資，需要金融產品」。

另在實地走訪萬科旗下位於上海市閔行區疏影路1366號泊寓-莘莊疏影店項目時，其工作人員表示其沒有分期付款或租金貸，「要麼就是花唄」。中駿Funlive方隅公寓、龍湖冠寓等房企系的長租公寓項目，對方工作人員亦直言，其不存在租金貸等情況。

戴德梁行在2019年5月份發布的《2018～2019中國長租公寓市場發展報告》中表示，惡性哄搶房源、壟斷市場等引發的租金畸形上漲，租房「被貸款」等金融問題不斷出現，不僅影響多方參與主體，也事關社會的信任，品牌更會在事件中嚴重受損甚至承擔法律責任。

諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖對此認為，租金貸是小部分中小型運營商不規範的市場行為。這一行業的成本高、盈利難是老生常談，租金貸產生的根本原因是因為運營商的資金短缺。時值畢業季，一些學生在租金壓力大的困境下，被租金貸誤導。

加速洗牌

在經歷了資本追捧和去年的頻繁爆雷後，2019年上半年，長租公寓行業開始出現「斷舍離」。

5月份，朗詩公告稱計劃於2019年將長租公寓業務剝離。相關數據顯示，2016年底朗詩開始布局長租公寓業務，2017年、2018年，該業務分別虧損4417萬元、1.9億元。事實上，朗詩董事局主席、執行董事兼總裁田明曾坦言，處於爬坡期的長租公寓業務，將在2019、2020年持續產生虧損，且虧損額會隨著規模擴大而加大。

無獨有偶，6月初遠洋集團傳出擬在年內將旗下長租公寓等業務剝離的消息。而2017年入局長租公寓的東易日盛，2019年也同樣啞火。

據同策研究院統計，從2017年2月至2019年3月，已有20家長租公寓品牌「陣亡」。其中，2017年僅有4個品牌倒閉；而在2018年8月，杭州鼎家因資金鍊斷裂而爆倉後，又有10個品牌相繼倒下，原因多為資金鍊問題。

值得一提的是，這其中，愛公寓、Warm+、愛上租、星窩公寓、寓見公寓、蘇州樂棧公寓等則被其他企業收購。

不過，在退出、倒閉的同時，也有企業融資、擴張不斷取得新進展。

梳理相關信息可發現，2月，窩趣公寓完成B輪2億元人民幣融資；3月，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資、魔方公寓完成D輪1.5億美元融資；6月15日，有消息稱，自如進行的B輪5億美元融資已接近尾聲。

事實上，長租公寓在被某些房企視為「雞肋」進行戰略收縮乃至剝離的同時，依然有企業加碼投入。根據高力國際在2019年7月份發布的報告顯示，在「最有吸引力的另類資產類型」中，長租公寓以16%的比例位列數據中心、養老地產之後。

作為房企系長租公寓，中駿集團在不斷加大對長租公寓投入。2017年，中駿集團進軍長租公寓市場，以此作為其重大轉型升級戰略；2018年12月17日，其旗下長租公寓品牌Funlive方隅公寓與基匯資本簽署相關協議，雙方共同成立長租公寓投資平台，首期規模為8億美元。

中駿集團總裁黃朝陽在2018年度業績發布會上表示，計劃「在2019年新增1.7萬間至3萬間，並預計在2020年實現長租公寓總數達到5萬間」。中駿集團旗下長租公寓品牌負責人向記者表示，這一目標「應該可以達成，因為我們以中駿集團自有的資產為主」。

旭輝也表示將繼續加大對長租公寓的投資。旭輝方面在給記者的回覆中稱，旭輝領寓與平安不動產簽署戰略合作，未來3年內雙方總投100億元人民幣用於住房租賃項目的投資、開發及運營。目前已簽約落地首個合作項目。

值得一提的是，龍湖集團於近日發行了2019年住房租賃專項公司債券（第一期），發行規模不超過人民幣20億元。據募集說明書披露，本期債券募集資金中14億元擬用於住房租賃項目建設、裝修改造及租賃支出、償還住房租賃項目貸款等。

數據顯示，截至2018年末，龍湖冠寓開業間數累計約5.3萬間，期末整體出租率僅為50.1%，其中開業3～6個月的出租率為 70.2%，6個月以上出租率為87.4%。

據克而瑞地新引力發布的《2019 年上半年中國長租公寓規模排行榜》，在集中式公寓運營商管理房源排行中，頭部企業魔方以超過10萬間房源位列第一，樂乎以逾5萬間位列第二；在分散式公寓運營商管理房源中，自如以85萬間數量遙遙領先，是第十名寓多多15000間的56.7倍。克而瑞地新引力在報告指出，「不論集中式抑或分散式，綜合實力強大的頭部玩家資源優勢進一步顯現；而勢單力薄的小品牌則面臨著被併購或倒閉的境況。」

中駿集團也有通過併購等渠道擴大規模的想法，上述負責人表示「有一些機會逐步去談，目前還沒有準確的結果對外公布，但是這個方向是有的」。

在楊雅靖看來，長租公寓行業面臨洗牌整合加速，寡頭之爭局勢顯現。未來隨著行業定位與覆蓋度的完善，或許會出現市場方面的分化，比如高端市場、中端市場和低端市場的區隔顯現，不同品牌商聚焦布局。也有可能運營商在城市方面分化，完善特定城市發展布局，市場上形成區域間的競爭格局。

來源：中經城事