案例分析 | 新租賃準則下出租人對經營租賃的財稅處理

現在租賃市場十分火熱，出租的財稅處理也就成為備受關注的點，接下來我們就來學習一下，新租賃準則下出租人對經營租賃的財稅處理。

經營租賃，對於出租人來講，新舊《租賃準則》變化不大，二者對比如表-1：

【案例分析】

某房地產公司與甲公司，在2018年12月31日簽署了一份寫字樓的租賃合同。合同約定：租賃期限5年，從2019年1月1日起；每年租金100萬元（不含稅，含稅105萬），租金按年支付，租金每年12月31日前支付。租賃期滿，甲公司需恢復租賃場地原貌。

某房地產公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介費用3萬元，房屋中介公司提供了普通發票。

某房地產公司在2019年12月31日前收到了甲公司支付的第一期租金105.00萬元。

該房地產公司是一般納稅人，出租的寫字樓屬於自己開發的老項目，對外出租適用簡易計稅。假定出租的寫字樓每年度應計提折舊30萬元（符合稅法規定）。

問題：房地產公司2019年度的財稅處理（適用新租賃準則）

解析：

1.會計處理

（1）2019年1月支付初始直接費用

根據新準則規定，出租人因出租而發生的初始直接費用，在發生時應先予以資本化，然後在租賃期間合理分攤。

借：長期待攤費用 3.00萬元

貸：銀行存款 3.00萬元

（2）2019年12月收到租金，確認收入：

借：銀行存款 105.00萬元

貸：主營業務收入 100.00萬元

應交稅費—簡易計稅 5萬元

2020年以及以後租賃期間收到各年租金時也做上面相同分錄，不再贅述。

（3）初始直接費用的分攤

假定該房地產公司對租金收入採取直線法確認，則初始直接費用也應採用直線法。

每年應分攤的金額=3萬元/5=0.6萬元

借：其他業務成本 0.6萬元

貸：長期待攤費用 0.6萬元

（4）租賃物折舊

出租的房屋屬於固定資產，出租期間並不改變其原來的折舊政策，房屋折舊屬於房屋出租取得租金收入的成本。

借：其他業務成本 30萬元

貸：累計折舊 30萬元

（5）出租房屋繳納房產稅

租賃期間的年度內房產稅，按照租金收入的12%計算繳納，每年應交房產稅=100×12%=12萬元。

2019年收到租金後：

借：稅金及附加 12.00萬元

貸：應交稅費——應交房產稅 12.00萬元

2.稅務處理及稅會差異分析

（1）初始直接費用

出租房屋支付的中介費等初始直接費用3萬元，會計處理是把其進行了資本化處理，只是分攤了一部分計入2019年度損益，而稅務方面是可以稅前扣除的，因此2019年度需要進行納稅調整，調減應納稅所得額。以後租賃期間會計處理分攤的初始直接費用，稅務處理已經在租賃開始的2019年度進行了稅前扣除，需要進行納稅調整，調增應納稅所得額。

（2）租金收入

該案例的租金收入，稅務處理與會計處理是一致的，沒有稅會差異。

（3）折舊

租賃期間計提的折舊金額，都可以在稅前扣除，無稅會差異，不需要進行納稅調整。

（4）房產稅

租賃期間依照租金計算繳納的房產稅，都可以在稅前扣除，無稅會差異，不需要進行納稅調整。

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