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開頭先放一張圖。
這是某居客上最新掛出來的房源，南陽15小13中雙學區房，78平，160萬。
單價20513元/平米！
什麼樣的房子這麼牛叉？我們來看看房子賣相如何。
房源信息上也寫了，房本面積78平，實際實用面積105平。即使按105平算，單價也是15000多一平！
嘖嘖！南陽老破小，真猛。
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凡事都有三面：你看到的一面，我看到的一面，事情真相的一面。
然而，現實中大部分人，只願待在自己的小圈子裡面，不肯走出自己熟知的安全區，嘗試換個位置去看待事情。最後，自己的「格局」也就僅限於在那小圈子內。
就拿今天的事情來說吧，早上一睜眼，打開手機就看到置業群里上百條消息。原來群里大神們又在為「該不該買市中心老破小」的話題爭論不休。
一位群友的觀點：
與其買入高層等待慢慢衰敗，還不如一開始就選擇市區老破小。買個經十路的新樓盤，十幾年後不也一樣變成老破大嗎？
看來看去，還是主城區的老破小最合適了。總價低，位置好，生活方便，弄不好還能博個拆遷款！
所以我們還是買老破小吧。
很認真的跟各位說：其他城市不敢妄言，但是在南陽，沒有學區支持的老破小絕對是一件坑人的貨。
即使有優質學區做支撐，風險係數也不可不察！
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何謂老破小：20年房齡以上，面積70平米左右，一般是房改房，家屬院，職工房等。
由於開發年代久遠，老破小通常外觀老舊，小區環境糟糕，居住體驗差，甚至還有大量磚混結構的老建築，這些特點都和新房有著非常明顯的代差。
有院子，沒綠化
有步梯，沒電梯
有車棚，沒有停車位
有看大門的老大爺，沒有物業服務。
對於購房者，特別是南陽年輕購房者來說，這樣的房子很難達到他們對品質生活的追求。
這還不是重點，重點是老破小金融屬性弱。在南陽，房齡超過20年（也就是1999年以前）的老房子在部分銀行辦理按揭是受限制的，即使能辦，房貸的成數和年限也很難做足。
更何況，南陽特色是很多房子都沒證，根本做不了貸款。這個問題不展開。
有一種老破小可以買，就是有核心學區支撐的房子。因為南陽的優質教育資源比較稀缺，南陽孩子上學的需求非常大非常剛性。所以部分優質學區的老破小，如果價格合理，對不少家庭而言也是有價值的。
但是，如果有學區的老破小价格被炒得過高，那麼政策風險也會隨之增高。任何一點點學區的變動或者多校劃片政策的實施，都有可能讓這種價值瞬間歸零。
就像開篇的最牛學區房，你覺得沒有風險嗎？
可能很多人會抱著僥倖心理認為這一天不會這麼快到來，這其實就像一個擊鼓傳花遊戲，誰也無法預料鼓聲什麼時候會停。
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除了有學區的老破小，南陽更多的是沒有優質學區支撐的老破小。
新華路、工業路、獨山大道、北京大道，處處散落著大量老房子，老小區。價格不高，位置很好。
其實，這類房子除了僅存一點上車的剛需棲身功能，其保值增值能力等遠遜於新房。即使遇到樓市上漲期，升值幅度也是寥寥。
而更大的可能卻是，隨著人居追求不斷升級，老破小的身價必然慢慢滑落。同時，人們幻想的拆遷卻僅僅是換來「微改造」，幻想一夜暴富，卻始終只是白了頭，空悲切。
上個月，國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造工作，俗稱「舊改」，推行了多年的「棚改」開始向「舊改」並軌。
這對於老破小來說，無疑是一個利好，但對於一些盼望著老房拆遷拿補償換新房的人來說，難免會有些失落，特別是那些買老破小賭拆遷的投機者，很有可能竹籃打水一場空。
「舊改」對老破小的利好，更多是提升其居住價值，改造後老房子的價格可能會略有提升，還能一定程度上增強老房子的保值性，但並不代表老破小就值得投資。
1、在「房住不炒」的大前提下，「舊改」主要是一項民生工程，主要是為了改善城市老宅居民的居住條件，同時拉動消費。
2、「舊改」畢竟是在高房齡的建築上進行內外改造，由於建築結構、空間布局等客觀條件的限制，老房子不可能完全脫胎換骨改得跟新房一樣，否則代價可能比「棚改」拆遷還大。
如果影響到了新房市場的銷售，甚至還會導致地方財政收入降低而無法持續為「舊改」投入，所以政府也會在「舊改」和新房之間尋求平衡。
3、「舊改」的資金來源包括中央補貼、地方投資和業主自籌。
中央補貼和地方投資不談，涉及到業主自籌的部分，推進的難度可能會更大，比如低樓層業主不同意加裝電梯更不願出資，這項改造可能就會暫時擱淺。千萬不要想當然的以為所有老破小業主的想法都一樣！
所以，對於想要入手南陽老破小的人，我只想說，祝你好運。