從行業觀望到城南翹楚，成都鷺洲里有何秘訣？

在12月30日舉行的第二屆中國社區商業地產節暨中國（成都）社區商業發展大會上,中城商業研究院發布了《2019年社區商業地產發展報告》。報告提出，2018年成都常住人口數達到1633萬人，在全國城市中排名第四；戶籍人口數1476萬人，凈流入人口數157萬人。城市化進程的加快，成都人口紅利正盛,居民外遷和新建居住區不斷增多，消費需求巨大，為發展社區商業提供了重要支撐。

近年來，成都向南已是大勢所趨。伴隨著城市向南快速擴展，城市的重心也在南移。從日臻成熟的金融城，到如今炙手可熱的大源商圈，不僅僅是產業的南移，更體現在消費重心的南移，城南商業發展的速度令人矚目。

值得一提的是，開業兩年的成都鷺洲里對於大源商圈的意義，並不僅僅在於錦上添花，而更像是圍棋中的絕妙一手。它點活了此前商圈同質化略顯疲態之勢的局面，讓整個棋局變得更富有想像力！

2019年，鷺洲里年銷售額達6億，增幅達15%；客流突破1350萬，同比增長20%。同時，剛剛兩歲的建發鷺洲里就升級調整了60個品牌。從行業觀望到城南翹楚，鷺洲里在運營管理中到底有什麼獨門秘籍?讓我們從項目定位調整、品牌優化、組合營銷、精細化運營等多個方面對項目進行復盤。

1 重塑項目定位，優化品牌結構

縱觀大源，當整個商圈普遍將目光投注在「家庭客群」上時，成都鷺洲里另闢蹊徑，通過深入周邊20多個小區，超5000名顧客的市場調研，通過對25-35歲新興客群的精準洞察，成都鷺洲里團隊最終決定從原來「花園式購物中心」，調整為「城南網紅街」，通過眾多高品質品牌的引入，打造圍繞新興客群的創新商業空間，給城南消費者帶來了耳目一新的消費及生活體驗。

截至今年底，成都鷺洲里已完成了60個品牌的主動招調，調整面積達16000㎡，而優化方向，主要集中在網紅店、餐飲與配套業態。透過這些品牌的背後，更是一場屬於城南的消費升級。

網紅品牌方面，成都酒館搜索排名NO.1貳麻酒館，排隊到凌晨3點的網紅串串冒焦火辣，專業威士忌酒館MATATA、精釀啤酒館酷里南等，數十家網紅餐飲品牌和成都熱搜酒館的入駐，平衡冷熱區業態結構，實現主動引流，提升項目整體客流和銷售。品牌銷售額的大幅度上升，吸引了強勢品牌及網紅品牌的關注，不少網紅店看準紅利紛紛入駐。建發鷺洲里抓住契機，在原有業態基礎上進行招調，豐富各類品牌，發揮長板效應，形成良性循環，主動融入大源商圈。

兒童業態方面，在原有培訓類品牌基礎上，新增兒童戲劇體驗、兒童機器人體驗、兒童編程教育、兒童籃球館等，打造「一站式兒童體驗空間」。

配套業態方面，引入潮流KTV、拳擊酒吧、精品撞球、黑科技健身、飛斧運動等，將負一樓打造成「年輕人最IN潮玩空間」。

贏商網採訪發現，對於成都鷺洲里的重新定位，升級改造，更得到了商家的高度稱讚。

主力店麥德龍相關負責人表示：現在客流越來越多，帶動了散客消費，刺激銷售增長。

貳麻酒館負責人表示：鷺洲里店是貳麻全國店面中銷售額坪效最高的，這得益於網紅街氛圍的打造，酒館的組團，形成了人氣聚集區，填補了區域夜間經濟的空白。邁格森英語表示：兒童業態形成聚集效應，不僅提升了兒童業態的豐富性，也在另一方面吸引了消費者的目光，提高了客流量。

可以看到，鷺洲里成了城南潮流網紅品牌的聚集地，貳麻酒館、冒焦火辣、牛華八婆等潮流網紅品牌的的集中出現，豐富了城南商圈更年輕、更多元、更個性化的消費場景。區域消費認知被刷新，消費結構被重塑，消費品質在升級。

明年，鷺洲里將持續引入人氣餐飲、酒吧、娛樂商戶，餐飲+娛樂+體驗+互動的新模式將不斷湧現，持續強化城南網紅街形象，有興趣的業內朋友可以諮詢他們的招商電話028-85513313。

2 高頻次營銷活動，實現快速旺場

比起硬體改造和品牌優化，成本更低、落地更快、更新頻率更高的營銷活動，被行業公視為「購物中心觸達消費者的最短路徑」。2019年來，成都鷺洲里舉辦活動近300場，同比增長257%，幾乎保持一周3-4場的頻率，其中打造跨月長線營銷活動為圈內人士津津樂道。綜合分析，鷺洲里的推廣的絕招離不開「三大秘密武器」。

• 高顏值的美陳氛圍營造城南網紅打卡地

• 創新營銷活動網羅目標客群

• 強大的異業聯合，擴大市場影響力

2019年，鷺洲里打造高顏值美陳，如：國潮當道的鬱金香花海展，浪漫溫馨的情人節霓虹音樂燈，主打日式動漫風的春季櫻花展，復古fashion的主題網紅街，童話穿越范兒的森林奇境等。這些美陳，除了滿足周邊客群的日常休閒娛樂需求，更吸引不少年輕人、兒童、家庭客群、老人前來打卡和玩耍。

活動方面，通過高頻次活動持續引流，讓顧客心中形成記憶點，讓商家提升轉化率和銷售額，進一步與消費者形成互動共鳴，提升項目市場影響力。

在外部資源的整合上，鷺洲里表現甚為突出。與外部各界聯和舉辦活動217場，包括社區、小學、培訓機構、幼兒園、媒體、酒店、醫院、社區組織、商戶，對內聯動商戶每周舉辦至少一場的會員活動，提升項目品牌及活動的影響力，加強周邊社區客群的黏性，深挖潛在客群、培育年輕客群。

媒體方面，根據消費者調研報告，2019年強化線上線下32家媒體渠道，覆蓋項目周邊3公里範圍內的小區、商圈和寫字樓，全年曝光度達2000萬次，增強項目影響力及口碑。

3 聚焦顧客需求，打造夜經濟新地標

服務行業的金科玉律「站在消費者角度考慮」，鷺洲里早已在日常的運營過程中，鍛造成自己的核心基因。

2019年以來，鷺洲里專注搭建與顧客之間的互動平台，聚焦顧客需求點，建立良好的互動關係，以此形成購物中心營銷閉環，如：系列VIP活動、會員積分兌禮等增值服務。此外，停車繳費、活動預告、促銷體驗皆可通過公眾號及電子互動大屏完成操作，信息系統智能化提高了顧客的便利度及購物體驗感。

定期舉辦多形式的顧客訪談，分模塊了解和傾聽消費者的真實意見與需求，並且建立有效的投訴渠道與機制，提高顧客滿意度，目前已可實現「平均每宗投訴響應時間1分鐘，處理時間5分鐘，消費投訴處理率100%，和解率99%」的高效。種種舉措的出發點無不是站在消費者的角度思考，且十分周到提升了全客層消費者的逛街體驗。

在未來發展策略上，成都鷺洲里通過持續精細化運營，側重打造成都夜間經濟聚集地。夜間經濟是近兩年政府大力倡導的方向，也是城市經濟新的增長點，街區形態的鷺洲里，擁有盒子商業無法比擬的戶外空間，無疑是具備發展夜間經濟的先天優勢。今年來，鷺洲里通過提升內空間形象、入口形象，塑造更有助於發展夜間經濟的硬體設施和空間氛圍，制定商戶延遲閉店策略，提升項目夜間經營收入，被評為2019中國西部城市商業「夜經濟」新地標。

作為閩企龍頭建發集團旗下的一員，未來，鷺洲里將在建發廣悅商業「品質、品味、時尚」的指導下，持續深耕年輕客群及25-35歲的年輕家庭客群，不斷疊代營銷策略，持續引進具有市場熱度和口碑的品牌，打造城南第一網紅街。對鷺洲里來說，「做讓顧客有記憶的商場，實現資產的保值增值」。既是目標，也是格局。

商業地產觀察原創稿件，轉載請註明來源

圖片來源：成都鷺洲里