引言
老年居室是老年公寓項目中最重要的空間。在老年公寓中，老年居室就是老人的家，它不僅要有溫馨的居住環境，同時也應該在設計細節上充分滿足老年人居住行為和照料護理行為的基本使用功能，充分利用寸土寸金的空間，避免實際使用時產生各類不便之處，從而提高老年公寓產品的品質。
老年公寓項目一般為改建工程，了解老年居室的基本功能尺寸，在開發階段可以提高獲取項目的準確性和經濟性；合理的配置使用面積，滿足多種不同類型老人的照料功能需求，可以提高經營的靈活性，提高經營效益，同時也可能提高服務的效率與質量，從而提高客戶滿意度。
本文將從老年居室對老年公寓項目開發、經營、客戶的影響，以及老年居室的基本功能配置和尺寸要求進行研究，並給出相關建議，供讀者參考。
一、老年公寓居室的相關概念
1. 老年居室面積的相關概念
1.老年居室總使用面積占比
在老年公寓項目中，老年居室總使用面積占比=全部老年居室的使用面積÷總建築面積(含地下的具有實際養老使用功能的部分)，以百分比的形式表示。該數值類似於住宅項目中的「得房率」。數值越高，則能產出的「標間數」和「床位數」就越多，但相應的公共配套面積就越小，品質就相應較低。
一般來說，對於老年公寓項目，老年居室總使用面積占比建議在50%左右比較合理，兼顧著經濟性和項目品質。如果較為注重經濟性，建議最多不要超過55%；如果較為注重品質，建議最低不要低於45%。
2.單一老年居室的使用面積
根據《老年人照料設施建築設計標準》（JGJ450-2018）5.2.3的規定，「單人間使用面積不應小於10㎡，雙人間使用面積不應小於16㎡」，實際上，無論是否設置獨立衛生間，在滿足最小功能尺寸的要求下，都可以達到上述使用面積的限值，配有獨立衛生間的標準雙人間使用面積在26-36㎡左右。
3.關於老年居室數量的估算
根據上述概念可以，對於老年公寓項目，老年居室數量=（總建築面積X 45%~55%）÷單個老年居室的使用面積（估算階段採用雙人標準間的面積）。
圖1－1 老年公寓功能配置圖[1]
2. 關於不同類型老年居室的配置比例問題
目前市場上的老年公寓項目採用的是IL+AL+MC的照料模式，即自理型+護理型+失智型，對應的老人健康情況通常如下：
自理型（IL）：生活行為可以自理，不依賴他人幫助，無器質性疾病或病症輕微，年齡在80歲以下。
護理型（AL）：生活行為需依賴扶手、拐杖、輪椅等無障礙設置以及護理人員幫助，患有1~2種疾病，不宜多活動或體質尚可，年齡在80歲以上。
失智型（MC）：思維功能輕度障礙，生活規律有時失常，自理生活有一定困難，生活行為需護理人員幫助，無危害性精神病史，無器質性疾病或病症輕微。
除上述三種類型外，還有一種專業護理型（SN），所對應的老人情況為：思維功能嚴重障礙，重症疾病，長期臥床不起不能下地行走，有肢體殘疾等。專業護理由於涉及的護理等級為最高，且應配套相應醫療資源與臨終關懷設施，對活力老人存在一定的負面影響。因此，專業護理產品在老年公寓項目中較難實現，在此不做考慮。
雖然護理型（AL）與失智型（MC）擁有較大的市場需求量，但由於我國是人口大國，個人支付能力較低，公共醫療資源相對較多，醫保大多僅覆蓋至公立醫院，失智型或重症患者家屬更傾向於選擇公立醫院的專業護理。因此，當前市場上公眾接受度最高是自理型（IL）和部分護理型（AL）這類價格相對較低的非專業護理產品。
一般來說，在老年公寓項目中，上述各類老年居室的配置比例通常為IL:AL:MC=4:3:3或5:3:2，以護理型（AL）與失智型（MC）產品為主。
圖1－2 老年公寓功能分區圖示例
二、老年公寓項目中開發者、經營者
以及客戶對老年居室功能的需求
1. 開發者對老年居室功能的需求
1.老年居室對項目開發階段的影響
老年公寓項目的盈利規模與酒店、公寓類似，是由最大入住客流數量決定的，而無論是新建還是改擴建項目，在計容建築面積和功能配置一定的前提下，更多的老年居室數量會帶來更多的床位數.因此在前期開發策劃階段，開發者對老年居室的需求就是「在滿足匹配產品定位的功能配置的前提下，儘可能多的增加居室的數量，且有著合理的功能配置，利於成本控制」。
圖2－1 老年公寓盈利能力因素
2.老年居室數量計算在開發階段的應用
老年公寓項目在開發階段可用以下公式估算出項目中的老年居室規模：老年居室數量=（總建築面積X 45%~55%的居室面積占比）÷單個老年居室的使用面積（估算階段採用雙人標準間的面積），由此可見，無論是新建項目還是改擴建項目，在項目建築規模和產品定位確定的前提下，標準居室的使用面積決定著居室的總數量，而老年居室的配置功能又決定著標準居室的使用面積大小。
一般來說，一位院長帶領一組運營團隊進行管理的適宜規模為200-300床，最多不宜超過500床。過大規模僅會使管理難度加大、人員投入增多，也不利於老人之間的交往與熟識。而項目床位數過少則可能造成運營效率較低，難以實現盈利等問題。[注1]因此，用上述公式推算出項目的床位數，也可以在開發階段判斷項目的運營難度，從而判斷是否獲取。
圖2－2 老年公寓經營規模示意圖[1]
3.老年居室的成本控制
老年居室的成本主要由功能配置決定，居室功能主要可劃分為基礎功能和擴展功能（如圖2－1所示），其中，基礎功能是老人日常生活中必不可少的，主要滿足老人的生理衛生和日常生活需求；擴展功能則更加注重滿足休閒娛樂等精神層面的需求，健康自理老人往往更需要這類功能。[注1]。從實際情況來看，由於老年居室的面積有限，大多數自理或半自理老人更喜歡到公共活動空間區參與群體的休閒娛樂活動或者用餐；而標準間配置廚房功能不但會增加成本投入，利用率較低，占用居室使用面積，而且還存在著日常運營管理的安全隱患。因此，如無特殊的客研輸入條件，建議老年居室僅滿足基礎功能即可，便於控制居室的使用面積，且利於成本控制。
圖2－3 老年居室的基礎功能和擴展功能[1]
2. 經營者對老年居室功能的需求
1.經營者對老年居室日常運營維護的需求
老年公寓項目中，日常最重要且比重最大的運營工作是護理工作，有效開展護理工作、保證老人安全是最重要的日常運營工作。經營者對老年居室的需求主要源自於護理工作的空間需求。護理工作是較為繁瑣繁重的重複性工作，需要護理員與老人共同配合完成，因此會對空間的功能、形式、尺寸、設備等提出使用的要求。[注1]下表為老年居室中基本的護理工作及其對空間功能的需求，滿足合理的功能尺寸不但可以大大提高日常護理工作的效率，同時也大大提高了安全係數，有利於經營管理工作的開展。
圖2－4 老年居室內日常護理工作
圖2－5 老年居室中基本的護理工作及其對空間功能的需求
除了上述的老年居室功能需求外，由於目前實際運營中各類老人（自理、護理、失智）的入住率存在一定的不穩定性，因此經營者較為關注老年居室空間的類型轉換性，以提高經營的靈活性。所以，建議在設計老年居室時，以滿足護理功能為基礎進行空間尺寸的預留，這樣既可滿足護理型（AL）與失智型（MC）老人的需求，同時也可給自理型（IL）老人提供較為寬敞的居住感受，具有一定的前瞻性與拓展性。
單人間與套間雖然其舒適度和隱私性更好，但由於價格較高，因此客戶選擇度普遍不高，建議整體單人間與套間的數量占比不大於居室總數的10%。
2.經營者對老年居室物業管理的需求
老年公寓居住區域的物業管理與酒店客房部管理類似，為老人提供除護理工作之外的日常生活服務以及房間管理服務等。老年公寓與酒店、醫院不同，有著客戶長期居住的特點，且護理工作與物業服務經常交叉進行，因此，採用設計合理的標準化居室有利於標準化物業管理與標準化服務工作的開展。管理標準化可以明顯減少人力、時間和空間的浪費，降低管理工作成本，提高管理工作的效率，從而增加項目的利潤空間。
由於老年公寓項目大多為改擴建項目，如果獲取建築本身的「標準性」較差，則「標準居室」的出房率會大打折扣，為後期物業管理工作帶來諸多難處。因此，在前期開發階段，物業管理方就應介入到項目的全程策劃中，根據項目規模、服務標準、人力配置等因素綜合研究既有建築條件是否滿足後期物業管理的需求，以至判斷項目是否值得獲取。
3. 客戶對老年居室功能的需求
1.客戶對老年居室功能的需求
根據客戶訪談，老年人在選擇養老機構時重點考慮幾點因素：醫護條件、生活環境、性價比、生活起居方便、工作人員服務態度。前三點主要是由項目本身的地段位置和營銷定位決定，而「生活起居方便和工作人員服務態度」均於老年居室合理的功能布置息息相關。合理的居室設計不但可以提供舒適方便的生活起居，同時也改善了護理人員的工作舒適度，另外老年人客戶對居室的面積大小並無過多要求，滿足使用功能即可，由於客戶大多較為關注產品的性價比，因此北向居室雖然相對日照較差，但由於價格優惠，因此有著相當高的入住率。
除了合理的護理空間外，居室擁有高質量的睡眠空間與安全便利的衛浴空間是客戶對居室最重要的需求。老年人由於神經系統的衰退，睡覺時較容易受到聲音的影響，但其本身入睡後又常會出現頻繁翻身、起夜等情況，老人的體型也都大不相同，因此建議居室內宜布置1.2米寬的床體，滿足老人使用的舒適度以及護理的操作尺度（床體過寬不方便進行協助翻身等護理工作）。衛生間是居室中使用頻率最高的空間，也較易發生意外，老年人動作靈活度較低，在移動、轉身、起坐、彎腰或者需要護理協助時，均需要足夠寬敞的使用空間。
老年人大多比較念舊，且不捨得扔掉東西，長期居住時會隨身攜帶各類物品，因此合理儲物空間也是老年居室的必要功能。由於標準居室為雙床房間，所以還需注意兩位老人各自儲藏空間的獨立性。老年人擁有自己的儲物空間後，可以放置物品，大大提高居室內的整潔度與安全度，且可以提高居家感。
圖2－6老年居室功能布置示意
2.老年居室對客戶滿意度的影響
在老年公寓項目中，老年居室時「標準產品」，是老人的「私有房間」，除了承擔老人常規的休憩睡覺功能，也承擔著護理、起居、娛樂的功能，是老人生活的重要空間。因此，老年居室本身的住宿條件以及圍繞老年居室開展的服務工作，與客戶滿意度息息相關。下圖示老年居室對客戶滿意度影響的各類因素。
圖2－6 老年居室對客戶滿意度影響的各類因素
三、老年居室各功能分區的基本功能
配置和設計尺寸要求
1. 老年居室的主要功能分區
在老年公寓項目中，老年居室的功能主要分為玄關區、衛生間以及就寢、起居區，在標準間中，就寢與起居的功能會整體考慮，主要因為老人的日常起居活動主要在公共區域進行，老人也更傾向於去公共區域進行集體活動，因此，標準間居室內僅配置適當的起居功能，方便不便外出的老人使用。另外，老年居室也不是越大越好，過大的房間會讓家具相對分散，老人走動距離較長，取用物品不便，同時也不夠經濟，因此，設計時應以滿足使用功能為導向，避免空間的浪費，提高房間的使用效率。下圖是常規的老年居室標準間功能分區示意。
圖3－1 老年居室主要功能分區示意（左）
圖3－2 老年居室書寫台的使用（右）
2. 玄關區的基本功能配置和設計尺寸要求
基本功能配置：玄關區的基本功能主要以通行為主，由於相關的無障礙設計對通行凈寬要求較高，且居室面積有限，因此不建議設置其他會占用交通空間的功能或部品。
設計尺寸要求：
（1） 入戶門凈寬應≥0.9m，以便保證輪椅與擔架的通行；如有條件，建議入戶門凈寬≥1.1m，以便各類大型護理設備順利進出。
（2） 失智老年人的居室門應採用明顯的顏色或針對型特殊圖案進行標識，便於失智老年人記憶與辨識。
（3） 玄關通道凈寬應≥1.2m，以便輪椅和護理設備順利通行。
圖3－3 老年居室玄關區布置示例 （左）
圖3－4 老年居室玄關區示例（右）
3. 客戶對老年居室功能的需求
基本功能配置：衛生間的基本功能主要分為如廁、盥洗和淋浴，衛生間應至少配置坐便器、洗手盆、淋浴器三件衛生潔具，且應乾濕分區，潔具周邊應配置無障礙輔助器具。建議儘量按獨立衛生間的形式設置，注重老人隱私，提高居住品質。
圖3－5 養老項目居室獨立衛衛生間調研數據（1）
老年公寓項目的衛生間不建議配置浴缸，主要有以下四點原因。首先，浴缸一般與淋浴需要分設，方便淋浴使用，因此設置浴缸會帶來使用面積的浪費；其次，浴缸需要經常清理，比較麻煩，降低了物業清潔工作的效率；第三，浴缸泡澡需使用大量的熱水，會造成用水的浪費；第四，無論是自理老人還是半自理老人，即便在護理人員的幫助下進出浴缸也較為危險，並且泡澡對有心血管疾病的老人來說具有一定的危險性。
設計尺寸要求：
（1） 衛生間門凈寬應≥800mm，以便保證輪椅順利通行，可採用外開門或者推拉門的形式，當老人倒在衛生間時，內開門易無法打開或傷及老人，因此不推薦採用。
（2） 衛生間內應留有直徑≥1.5m的輪椅迴轉空間。
（3） 如廁區寬度應≥850mm,方便無障礙部品的安裝以及護理人員協助老人如廁。
（4） 坐便器前方應預留≥900mm的空間，使護理人員可以再坐便器前方抱住老人的身體，協助老人如廁。
（5） 盥洗區寬度應≥900mm,方便老人乘坐輪椅直接到洗手盆前使用。
（6） 洗手盆前方應預留≥1.2m，方便護理人員推行輪椅至洗手盆，且方便護理人員在輪椅後方協助老人梳洗。
（7） 淋浴區的寬度應≥900mm，長度應≥1.2m,護理人員有足夠的操作空間協助老人洗浴。
圖3－6 老年居室衛生間布置示意
4. 就寢區、起居區的基本功能配置和設計尺寸要求
基本功能配置：為方便運營隨時靈活布置，接待不同類型的老人，標準居室均應按滿足失智照料條件的雙人間標準進行設計，就寢區應包括兩張單人床位；起居區應包括兩套獨立的衣物儲藏櫃、共用的壁掛電視、書寫台，條件允許可設置。
設計尺寸要求：
（1） 就寢區、起居區內應留有一處直徑≥1.5m的輪椅迴轉空間。
（2） 單人床位建議按1.2m x 2m寬考慮，為滿足老人使用的舒適度以及護理的操作尺度，建議床寬最小應≥1m，最大應≤1.2m，床體過寬不方便進行協助翻身等護理工作的操作，長度可按1.9~2m考慮。
（3） 相鄰兩床的長邊間距應≥0.8m，兩床各自另一長邊外應留有≥0.5m的空間，方便自理型老人上下床、整理床鋪、護理急救操作及醫療設備擺放的空間。
（4） 兩張床位應分別在不相鄰長邊設置床頭櫃，尺寸≥400mmx400mm，方便老人放置和儲存物品，床頭櫃宜設計成固定家具，安裝牢固可靠，以便作為老人從床上起身時的支撐物。
（5） 衣物儲物櫃深度建議按550~600mm考慮，長度≥900mm，應設置獨立的兩組衣物儲物櫃分別給兩位老人使用，衣櫃前方應留出≥600mm的空間方便取用物品。
（6） 書桌寬度應≥600mm，長度≥1000mm，且應臨近外窗設置，方便老人書寫、繪畫、手工等室內活動，書桌正前方應預留≥900mm的空間，方便輪椅通行和轉向。
圖3－7 老年居室就寢區、起居區布置示例
四、結 語
隨著我國人口老齡化進程的發展，近幾年國家對養老問題高度關注，無論是近幾年相關規範不斷的更迭，還是在規劃層面釋放更多的養老用地，都體現了我國養老設施亟待發展的現狀，而老年公寓則是社會養老機構最常見的類型。
作為老年公寓項目，最重要的就是既要滿足老年人（使用者、客戶）的使用需求，也要同時滿足建設單位（開發者）的效益需求，工作人員、護理人員（經營者）的工作需求。
相信隨著老年公寓項目的日漸增多，越來越多的設計師、開發者以及經營者會更加熟悉產品，從而逐步總結提煉出更合理與實用的開發、設計理念與要點，使得老年公寓項目的開發、設計愈加成熟。
參考文獻：
周燕珉，《養老設施建築設計詳解》第1冊。