下探周期已近尾聲，房地產新發展模式到來值得期待
12月11日，東莞證券發布房地產行業2024年上半年投資策略。
投資要點：
短期銷售恢復緩慢，中長期行業需求仍穩固。我國當前仍處於城鎮化加速階段的後期，疊加後續超大特大城市加快城中村改造的推進，行業長效機制的逐步建立，將帶動需求釋放。行業基本盤仍非常穩固。短期觀望情緒抑制需求的釋放不改中長期需求的存在。因此無需對行業後續發展過度悲觀，房地產業持續平穩發展仍值得期待。
政策支持持續加碼，將有助行業走出本輪下調周期底部。監管部門從過去「銀行房地產貸款集中度管理」、「三道紅線」，到2022年底的金融「16條」，房企融資「三支箭」的推出，再到當前提出的銀行房地產貸款「三個不低於」要求，從過去保項目、保交付過渡到當前保主體，政策力度及深度可謂層層推進。相信在銀行房地產融資量化性指標提出後，房地產行業整體資金面將會有明顯改善。疊加房地產優化政策持續加碼，將有利於帶動行業供需兩端實現修復並持續產生正反饋，從而助力行業逐步走出本輪下調周期的底部。
房地產新發展模式將帶來行業中長期格局的改善。我國或將逐步進入「保障房+商品房」雙軌制的房地產行業新模式。行業中長期發展格局的改善，將有利於地產商開發投資信心的回歸，提升供給；商品房回歸商品屬性，也將有利於剛需及改善型需求的釋放，提振銷售，而對於行業整體估值提升修復也將能帶來正面影響作用。
預計行業本輪下探周期已接近尾聲。在經歷了2022年全年銷售金額同比下降兩成多基礎上，行業整體銷售金額已經下了一個台階，2023年在低基數之上銷售同比下跌幅度可控，房價同比降幅也不很高。在政策利好持續疊加之下，預計本輪樓市調整周期已經接近尾聲，正處於築底階段，後續探底回升值得期待。
總結與投資建議。行業當前整體PB估值處於歷史底部區間，安全性較高。在經歷近幾年大規模洗牌出清後，行業競爭格局更優。房地產行業逐步進入新的發展模式並逐步走出本輪下探周期，將能帶動行業整體估值向上修復。而剩下之優秀房企更能抓住機遇提升市占率及提升業績，享受估值重估機會。建議關注經營穩健的頭部央國企及聚焦一二線城市的區域龍頭企業，包括保利發展（600048）、華發股份（600325）、濱江集團（002244）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）；部分涉及城中村改造及國企改革類個股也值得關注，包括城建發展（600266）、深振業A（000006）、珠江股份（600684）等。
風險提示：房地產優化政策出台低於預期，「房住不炒」持續提及，地方政府救市政策落實及成效不足；樓市銷售持續低迷，銷售數據不理想，開發商對後市較悲觀，開發投資持續走低；房企資金鍊改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現象持續出現；經濟增速持續回落，失業率及降薪情況攀升，帶來購房需求及信心不足。