近日，由廣東新長安建築設計院有限公司編制的《普寧市凱旋花園二期項目設計方案調整論證報告》已於2022年6月28日獲得市政府批覆（普府函[2022]74號）。調整主要為建築布局、戶型的調整以及增加二類公廁、養老設施、人防地下室等。將11-16#多數180-200㎡大戶型調整為120-160㎡戶型，局部單元一梯兩戶改為一梯三戶戶型，戶數增加111戶，停車位增加454個（其中地面增加359個），具體內容如下：
一、項目區位
項目地處普寧市軍埠鎮蓮壇村，緊靠凱旋花園一期，與神仙溝學校隔路相望，東側緊鄰軍朴公路，西北側為農用地及居民住房。
二、調整必要性
（一）規劃層面
在普寧市域「一城三區三片」的空間格局中，本項目位於東部的占隴鎮園聯動區，位於產業園區周邊，未來將承載產業園的居住和配套服務功能，是產城融合發展的重要支撐；在軍埠鎮鎮區「一心兩軸四組團」的空間格局中，本項目位於鎮區正中心的商貿服務組團，是整個軍埠鎮的政治、經濟和文化中心，是未來軍埠鎮的核心增長極和標杆。因此，優化調整建築布局，提升小區品質，是非常必要的。
（二）房產市場層面
普寧市地少人多，調整為小戶型有利於提供更多住房，滿足普寧市及軍埠鎮人口居住需求；隨著國家房住不炒政策的落實，居民購買改善型住房的壓力持續增加，大戶型需求量持續減少，為適應市場需求，減少房產滯銷風險，促進房地產健康穩健發展，有必要進行規劃調整；根據普寧市人口統計數據，普寧市人口年齡結構以青年人為主，也將會是未來購房需求的主力軍，隨著房貸政策收緊、首付比例的提升，將大戶型調整為小戶型有利於解決現代年輕人的購房問題，降低其購房壓力。因此，將建築戶型小型化，同時優化建築布局，更有利於提升地塊的綜合價值，創造更大的社會效益和經濟效益，對本項目建築布局和戶型的調整是必要的。
三、主要調整內容
本案調整主要為建築布局、戶型的調整以及增加二類公廁、養老設施、人防地下室等。
優化調整項目二期中的11#--16#（共6幢）建築布局以及戶型，將多數180-200㎡大戶型調整為120-160㎡戶型，局部單元一梯兩戶改為一梯三戶戶型；建築密度、容積率指標略為降低，綠地率、建築高度指標保持不變，主要數據變化內容為總建築面積增加2781. 68㎡、計容建築面積減少19. 23㎡，停車位增加454個（其中地面增加359個）、戶數增加111戶，調整後規劃技術指標均符合原規劃設計條件要求。
四、調整論證結論
（1）規劃指標覆核：本項目二期地塊建築布局及戶型調整未突破原有規劃條件。
（2）教育設施評估：本項目建設帶來的人口數量增加未超出片區教育設施承載力。
（3）交通評估：本項目二期地塊建築布局及戶型調整帶來的人口數量增加未超出道路交通負荷。
（4）建築消防評估：本項目二期地塊建築布局及戶型調整滿足消防規範的相關要求。
（5）建築日照評估：本項目二期地塊建築布局及戶型調整滿足建築日照相關規範的要求。
（6）市政及環衛影響評估：本項目僅對建築布局及戶型作出調整，容積率其他保持不變，對供水、排水、電力、通信、燃氣等的需求量影響較小，按原規劃落實相關市政設施及管網建後可滿足地塊使用的需求。
（7）人防工程評估：本項目人防工程能滿足規範的要求。
綜上所述，本地塊優化調整建築布局以及戶型，將多數180-200㎡大戶型調整為120-160㎡戶型，具有可行性。