現在的客戶真「可怕」，動不動就蹦出幾個專業名詞，什麼容積率，什麼車位配比，什麼梯戶比，猛一聽，練家子的樣子
也是，現在手機橫行、短視頻雄霸，就算作文都寫不順溜，也能十分鐘讀完紅樓夢，二十分鐘學完人類的破壞性分析，當初以為有了網際網路，每個人都可以暢通無阻地接收各種知識，飽學之際，心懷敬畏，現在看來我太幼稚了，這是永遠不可能的，網際網路到目前來看，展現出的第一個負面效應是，製造出海量的自以為懂但實際完全不懂的人，退回到每個人自己最深耕的領域就會知道，任何一個領域，最可怕的不是不懂，而是半懂不懂
就像是夾生飯
吃？還是不吃？這真是個問題
就拿容積率來說
很多人會肅穆莊重地問售樓員：你們容積率多少
得到答案後就開始了：建築密度太高了，太壓抑了，難受啊，鴿子籠嗎
總之哪哪都不行
實際上，容積率跟建築密度有什麼關係啊？有關係嗎？他倆很多時候是相反的關係好吧
帶過一些看萬象城、華潤威海灣九里的客戶，這種情況尤其突出
有個環翠區的客戶，就是看中了那個大大的樂天體育公園，經常坐公交過來玩耍，也動了心思想買萬象城的房子，但每次從外面看著那密密的高樓就又偃旗息鼓，覺得這樓太密了，住著肯定不舒服
就這麼拉扯了一年多，終於抱著試試看的心態走進小區，卻發現小區裡面樓間距很大，綠化做得很好，在裡面就有一個個小公園的感覺
這才發現自己搞錯了什麼，只是去年萬象城四期毛坯房還不少，到今年這時候已經賣的七七八八了，他看上的房子又夠不上那個價錢，房東也是以稀為貴在價格上不讓步
嗚呼，原本不必要的拉扯
其實真正建築密度高的，反而是一些低容積率的產品，就是那種樓層基本在十一層往下的，走進去一看，樓一排接一排，密密麻麻的，兩排樓之間除了種點花花草草，留一條人行小道，其他都擺不了，也放不下
只要你看過的小區多，稍微想一下就明白了
你看金猴觀湖小區，還有華潤威海灣九里，還有海信君瀾，都是高層，它一棟樓的體量相當於六七棟洋房，甚至更多，它把樓往高里蓋，所以才能留出中間一大片空間來做中央景觀，或者是大面積的湖，或者是大的花園
而洋房產品一棟棟的擺得密（相對來說），根本沒有空間來搞中央景觀
所以啊，容積率真正的意義根本不在於建築密度，而是住戶密度
像是璞悅山的洋房區域，同樣大小的地塊，它房子的套數少，住的戶數少，如果你想要清凈，小區人少的，選這種的沒錯
像是萬象城這種高層，容積率高，住戶密度高，但它有更大的樓間距和景觀區，而且呢，住戶密度高也就意味著物業的收入多，從長遠來看，物業只有掙到錢，才有動力去保證這個小區的服務品質，才會想方設法去討好業主、把小區維護得好好的，這也是一大優點
總之呢，梅須遜雪三分白，雪卻輸梅一段香
各有所長，各有所短，就看你喜歡什麼了
我們今天主要是借容積率這個事兒跟大家說說買房時的一個心態
雖然知道大家苦心孤詣搜羅這麼多名詞是為了看房的時候讓自己顯得專業，讓售樓員不敢小覷自己，也免得受蒙蔽，但大多情況是，沒幾句真的就漏了，而且客戶並不自知
更糟糕的是，有的客戶在跟這些名詞較勁兒的時候往往跑偏，忘了最重要的東西
買房最重要的是什麼，當然是安全性，拋開這個你去了解得再多也沒有用
我今天也不拽專業了，簡單粗暴，直接上現房項目
在這裡面扒拉扒拉，你總也不會虧到哪去
保利翰林院
一期已經交房，二期是明年三月交房，去小區裡面看看，二期大部分都完工了，樓體外立面、裡面都完工了，就是最後面一排樓進度慢些
這個項目配套優勢明顯
一是學區房
從小區裡面就能看到威海四中的大樓，緊鄰著
距離臨港最好的學校臨港實驗學校也很近，走路十來分鐘
二是生活配套好，方便
保利翰林院周邊都是臨港入住比較早的一些小區，居住氛圍已經養成了，社區商業也不少，這一點對臨港來說是非常稀缺的
而且還有農貿市場
日常購買頻率高的食物、購買頻率不高但不可少的修個鞋改個褲腳買個五金件也都下樓就能解決了
再一個距離山東大學附屬威海市立醫院（下圖）也近，走路不用十分鐘就到了
雖然優勢種種，但這個項目賣的一直是不溫不火
究其原因，可能主要還是價格，六千多到七千的毛坯單價在臨港來說，算是高位了
再一個這個小區地勢不平，小區門前挺大的坡道，雖然理性上說不出個一二三，但買房這事，民間講究的道道挺多的，像是不能沖路啊不能沖角啊入戶門不能對著衛生間啊什麼的，有客戶就對這個坡坡不滿，這樣一種感覺阻止了他們
這個項目的房子，小戶型比較受歡迎，像是這個88平
現在的主流戶型，南向的客廳+兩個臥室，廚房設計在東北角，封閉式的，這樣的設計對重油煙的做法習慣來說是很友好的，而且客廳和餐廳的對流風也不會夾著廚房的氣味
在臨港選房子的有很多養老的，只是兩個人住，不需要太大面積，日常打掃也省力氣，而且這部分人群大多喜歡自己煮食物，相對於更重感官的開放式廚房，他們更喜歡這種廚房
天億城
說到臨港價格的第一高位，當然是天億城
上面所說的保利翰林院的種種好處，都可以用在天億城身上，這兩個項目直線距離不過一兩百米，保利翰林院在威海四中東面，抬頭可見，天億城在威海四中北面，也是抬頭可見，只隔了一條馬路
小區裡面還有一個公立幼兒園
而且天億城這個小區有一半都為林泉河環繞，天然好風光
臨路的商鋪已經和家家悅簽約，屆時家家悅入駐
天億城往北四百來米就是臨港青年中心，裡面有咖啡廳電影院健身場所，是已經投入使用的
天億城一到三期的房子現在是已經都蓋好了，所以樣板間都不需要，看房直接去實體樓裡面看就是了
天億城的房子大戶型較多，像是它的一期，最小的是130平，臨港的大房子少，想在臨港買大戶型的話，是繞不開這個項目的
整體上，這個項目的面積段是89平到300多平，面積最小的89平和109平都集中在臨路的十七層上面，面積大的就是裡面的洋房、別墅
價格在七千往上，臨河的這種位置好的單價要超過九千（不是精裝修，大部分是毛坯，還有一些是帶基礎裝修）
本地開發商，相對於林清月這種走量的，天億城是走價，一直是維持房價不降，以時間換空間
如果只是看價格，它這個價錢你完全可以考慮市區一些樓盤（我們遇到不少客戶對市區房價不清楚，只是自己感覺市區房價高，所以從一開始連問都沒有問，就直接本著臨港去了，其實很多時候由於對市場不了解，客戶自己真的不一定清楚哪裡最合適自己，這也是我們存在的意義，多看看我們的公眾號，掃一下文末二維碼，而我們諮詢師聊聊，你的想法很可能就變了）
比如說萬科璞悅山的高層，很好的樓層99平總價七十來萬
比如說萬象一品，現房的特價房89.7平59.8萬，75平49.8萬
比如說城投碧水源，特價房單價七千左右，今年年底交房
城投的項目，威建的項目它名氣是沒有那些全國連鎖的大品牌響，戶型設計也沒有那些大品牌主流時尚，價格相對來說也不低，但很多人就是認，所以你覺得沒人買，去一問，它可能已經賣完了，說的就是威建怡康苑
威建怡康苑
一期這個月就要驗房收房了
剩的房子不多，就是得看哪棟樓有哪層有哪個戶型有，而不是你想要什麼樓層就有什麼樓層
價格也不低，特價的都要六千二三，就是那種二樓的、13、14樓帶連廊的
從開盤一直也沒有做過什麼有動靜的優惠活動，但做過員工團購，可能內部消化了不少
這個項目一期位於中世韓國國際學校對面，
它的售樓處在臨港管委那，宣傳的時候也是多說臨著管委近有市政大花園啊什麼的，還有公交車總站，有家家悅超市、銀行、燕喜堂藥店，其實一期距離管委還是有點兒距離，二期倒是近，但二期現在還沒有開始建呢（沙盤圖上帶紅牌的那些是一期，右邊只有黑底白字樓號的是二期）
一期距離臨港實驗學校更近，也是走路十來分鐘
距離臨港全民健身中心也近，走幾步路就到了，這個健身中心挺大的，是免費的
小區南門有個公立幼兒園，從幼兒園小學到初中高中都是步行可達的距離
怡康苑也有個小戶型87平，上幾張圖，給大家看一下，可以跟上面保利翰林院的對比一下
鑫都觀瀾悅
東營的開發商，這個項目是十月底交的房
規模不大，一共六棟樓，416戶
存在感不高的一個項目
位於恆融時代東南，感覺上就是縮縮在角落裡
93平和108平的，單價在五千五到五千七
118平的單價在六千二三
下面這組是118平的戶型圖和樣板間
好了，就介紹到這兒了，篇幅再長你就看煩了，去干點兒有意義的事兒吧
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而且，更重要的是，通過我們購買新房還能得到一個最大力度的優惠，咱打工人都不容易，能省一點算一點。