3月,是威海旅遊復甦的時節,即便國內疫情沒有中斷,但這並不影響威海的旅遊市場,因為過去的2021年,同樣的環境下,做客威海的人還是很多的。
往年的這個時候,威海樓市都會跟隨旅遊市場一起熱起來,直到2020年的一場疫情,改變了太多的原本。當然,疫情改變的不只是威海樓市,全國各城市也是一片蕭條。一直到2022年的今天,樓市又開始「熱鬧」起來了,別誤會,不是你想的2018年樓市的樣子。
一、全國各城市樓市頻吹「小陽春」風
據2月貝殼50城二手房成交量環比增長約4%,2月7日至月底,貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%,超過去年12月日均水平約10%。西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市2月成交量環比依舊增長。天津、鄭州成交量環比增長超過60%,其中天津和平區二手房更是呈現一房難求的態勢。
一線城市中,北京、上海、廣州保持小幅上漲,漲幅在1%以內;深圳結束去年8月以來連續6個月的環比下跌,轉為小幅上漲。二三線城市中,寧波、杭州、紹興等城市2月環比止跌轉漲;天津、徐州、常州等環比跌幅縮小。
整體上來看,全國主要城市成交都是穩中上升,房價止跌企穩,所以說樓市「小陽春」水分不大,關鍵還是要看其他城市是否跟進以及接下來樓市能否持續回暖。就目前國際形勢來看,有點堪憂。
這也是直接影響威海樓市未來走勢的一個關鍵,之前文章也說了,威海樓市不具備風向標作用,漲跌都是跟隨國內主流城市,小陽春對威海樓市的影響目前還沒體現出來,因為2月份威海房屋成交數據,有點慘澹:
2月威海新房成交數據
整個威海樓市成交量用慘澹來形容似乎有點客氣了,用悽慘似乎更合適,不過呢,多少跟2月的春節長假有關係。但是結合1月份的成交量:2022年1-2月威海商品住宅市場供應面積3.86萬㎡,成交1570套,銷售面積17.72萬㎡;成交均價11622元/㎡。數據就顯得太難看的,兩個月的成交量於去年11月份持平,還說威海樓市不夠冷嗎?外面星火閃爍,威海樓市依舊哀嚎,不知道這個「小陽春」什麼時候也來威海暖一暖,暖暖房價,暖暖中介們拔涼的心。
成交量嚴重下滑壓力最大的是威海房價,其次就是這些干房產中介的朋友,轉行和兼職得太多了。至於威海房價,後面詳說。
二、樓市政策風偏暖
還要從眾多城市的小陽春說起,為啥突然如此,且聽俺慢慢道來。
首先,年前積壓的購房需求年後集中釋放,之前積壓的剛需需求,為什麼不在年前釋放而積壓下來呢,這還得歸結於樓市太冷,導致購房者觀望情緒凝重,越冷越不買,越不買越冷,這一點您真實感覺到了吧。既然是「積攢」下來的,那早晚需要釋放,就差一個契機。那麼,契機也如期而至。
銀行有了新額度、整體房貸利率下沉、降低首付比率、降低二手房稅費門檻、重新上線轉按揭等等一系列組合拳祭出,砸向本就懵圈的購房者。是買房機會嗎?絕對是,各方面費率都低了,房價正好也處在回調後的低位,但又總感覺不那麼踏實,對於未來的樓市心裡一點底沒有。很多人開始不淡定了。
於是乎,售樓處、中介朋友圈鋪天蓋地的勸買房、曬成交單等動作開始了。中介不好的地方就是這裡,有點沒點就開始嚯嚯人們買房,無形中成了開發商造勢的利器。沒辦法啊,他們是靠成交單吃飯的,所以購房者得守住本心哦。
最終大家看到的就是上面提到的「小陽春」來了,而真實情況就是如此嗎?顯然不是。因為出現小陽春的城市都具備兩個條件:人口+經濟。北、上、廣、深這等龐然大物自然不用說了,天津藉助「高考移民」樓市有所起色,況且之前房價低迷了太久,目前業是局部熱點區域火熱。再就是鄭州、南京、西安、濟南等地也都是雄霸一方的存在。而三線及以下級別城市,幾乎全線吃瓜。
而咱威海自然也屬於吃瓜一族,人口流出,經濟一般,政策更是似有非有的狀態。唯一拿得出手的就是旅居、養老、康養概念,但眼下被疫情折騰的,大家都開始收緊了腰包,很多老人即便不為自己生活擔憂,也得為子女分擔一些。所以,威海所具備的這些概念短期熱不起來。原本我以為疫情會讓威海成為一個好的「避風港」,但忽略了想要進入「避風港」,得需要一筆不菲的RMB。銀灘的房子便宜,但9成的房子都是坑,自然也就提不起人們購買的意願。
所以,威海房價的最終走向,看的還是一二線城市的小陽春能否打開樓市真正向好的大門,後期的持續性才是關鍵。
有人就問了,政策這麼好,難道還定不起樓市?那你試想一下,有哪次政策直接扭轉了樓市的趨勢?答案是肯定的,沒有一次。不要忘記了,政策真實不讓樓市過快地朝著一個趨勢發展,上漲如此,下跌更是如此。過快上漲或下跌都是不利的,都不是上頭想要看到的結果。
況且,現在大多城市的房價並沒有大面積的大幅下滑,充其量也就是一個分化明顯而已。政策只是因城而異,而且都是有需要的城市才會有,三線及以下城市基本上涉及不到什麼政策。比如威海,這麼多年有過像樣的政策嗎?
所以,購房者不要太在意目前這些鋪天蓋地小陽春、回暖、鬆綁、降息、降首付等等,實際上也就那麼幾個城市有,而且還是沒有全部囊括以上政策,只不過被N多媒體和中介、開發商等轉來轉去,尤其是這些自媒體上的東西,不要太認真,都是為了混口飯吃而已。堅持一個主線:樓市階段性行情終究擋不住樓市大時代的結束。
還有最重要的一點,咱正常剛需賭不起呀!
三、房價真的跌了或者漲了嗎
終於說到房價了,為什麼要放到後邊呢,因為在了解房價的前提下,先得解決你所認為的影響房價走向的兩個因素,即成交量和政策。強調一下,是你所認為的,並不是我的。因為我覺得房價的長期趨勢並不是因為政策,更不是因為成交量。
成交量是房價波動下的產物,反過來影響房價的情況比較少,一般都是看價買房,越長搶得越風,越跌越沒人買。政策是影響局部地區且房價短期趨勢速度的東西。比如,威海早在2020年就有10%、20%首付,剩下的開發商無息墊資,但房子賣得並沒有好到那裡去。
琢磨一下是不是這個道理,然後再看自己所在城市的房價是不是這樣。
當然,房價得是你挨個去售樓處談,二手房一套一套地去看而得來的。朋友圈、短視頻上的哪些東西太虛了。曾幾何時,賣房子的都開始了演藝生涯,一個個激情昂揚的,就差聲淚俱下了(實際上目前的樓市已經讓中介欲哭無淚)。因為即便賣不出房子還能靠流量換些收益(我們平台除外,我們從始至終就沒開通收益功能,堅持這麼多年完全就是客觀地做房產)。
然後,再看房價,這次說說威海經區的情況吧。
新房方面,齊魯大道以北、海埠路以東(嚴格意義上的主城核心範疇)新房基本上依舊圍繞在13000-15000左右,沿海基本都是14000以上。不懂幅度不大,開發商促銷最大力度也不過是送個車位什麼的。當然,有些隱性的東西可能不會公示出來,比如現場談價,能談到多少等。
二手房分化比較明顯,主要是次新房和老房子,直接上小區名字吧。
華發九龍灣:均價在14500---2萬+,最貴的是最北側一線瞰海戶型,價格變動最大的是86平兩居戶型,最高時候150萬左右,現在有125萬掛牌的,基本回到了2018年水平。109平熱銷戶型
萬象城:大多房子回歸到14000元左右,部分戶型掛16000左右。2019年最高時候房價再15000+。
以上兩個樓盤在經區一個是最高品質小區,一個是優質學區房裡的次新房,很有代表性質,共同點是,二手房都回調了。
皇冠學區老房子均價在11000-12000元左右,其實皇冠學區房這個價格維持的時間不短了,與最火時候14000左右確實下來不少,但高價維持時間不是很長,房東們就不要太在意這個價格了。
長峰電梯房價格在一萬左右,多層9000-10000左右,相對於之前均價12000降幅明顯。
蒿泊商圈的二手房由11000左右回歸到9000+時代,齊魯大道以南大多進入8字頭,好點的電梯戶型能夠在9字頭。
至此整個威海房價最高的經區,嚴格來說是經區老房子跌的確實不少,更可怕的是依舊沒什麼人買。
至於其他區域,有過之而無不及。市區內沿海區域房子保值性好一些。
不光威海,全國基本上都是這個情況,好地段的新房、次新房價格稍有回調但還算堅挺,且成交只是減少。而老房子則是量價齊跌(大城市優質學區房除外)。
3月1日,鄭州拋出一個震驚全國樓市的政策,取消認房又認貸,啥意思?直白說就是你再買房不會去查你是不是二套房還是第二次貸款,一律按照首套房貸款政策執行。結合之前的降利率、降首付等政策。
對於購房者來說,似乎希望來了,很快就能買房了。但這麼想你又錯了,靠利率剩下的幾個錢,對比現在高額的總房款,夠嗎?至於低首付,感覺就更不著調了。.
降低首付比率不等於免除房款,首付低了月供就高,比如100萬的房子:
30%首付20年貸款
20%首付20年貸款
對於購房者來說,20%的准入門檻確實是降低了,但是以後的日子就更緊巴了。對於正常人來說千百塊錢無所謂,但是對於負債人來說,1分錢都難倒英雄漢。尤其是在威海這樣的小城市,賺錢不是那麼容易的。
相對於這些政策來說,購房者更看重的是房價什麼時候下來,只有房價下來了,總房款降低了,才是真正的促進買房的因素。
有人有疑問了,不是越跌越不買嗎?是的,那指的是投機客。
房價在任何階段,都會有剛需去買房。剛需的最大的特點就是不得不買房,只要到了自己能買的起的時候就會下手,有些事情不允許他們等。如果說准丈母娘不催房、上學不看戶口、落戶不需要房子、房東不甩臉子,鬼才願意背債。
而眼下所有政策,似乎沒有一個是有利於房價下跌的,基於這一點,短期不會帶來全國性的房價回暖,更別提威海樓市這樣的隨風點火的角色。
接下來的威海樓市,數據可能會有大幅提成,這也算是一個慣例,畢竟1、2月份太低了,詳情如下:
2022年威海土地市場開年供應驟減,1-2月市區僅出讓3宗土地,總建面51310㎡,成交13宗,總建面621681㎡。
2022年1-2月威海市區共計成交13宗土地,其中環翠區5宗、臨港區8宗。規劃建築面積62.2萬㎡,成交樓面地價1595元/㎡(環翠區樓面地價較高,達到了2778元/㎡,臨港區樓麵價較低,1130元/㎡。),溢價率0,維持穩定的地價水平。
2022年1-2月威海商品住宅市場供應面積3.86萬㎡,成交1570套,銷售面積17.72萬㎡;成交均價11622元/㎡。
截至2022年2月底,威海市商品住宅庫存達386萬㎡,去化周期維持29個月。庫存集中於環翠區、高區、經區三大城區。
新房供應依舊停留在華夏山海城、東昇文苑、萬科威高璞悅山、國信壹品南山、恆大悅瀾庭、五渚河生態城、國宏立泰桂花園、慧園學府等老項目上。
3月份之後威海樓市基本進入常態化市場,結合旅遊市場回暖,威海旅居產品市場多少能回點血,至於有沒有小陽春,對威海樓市無關緊要,僅此而已。
眼下重點,還是想想怎麼避免踩雷吧。
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-tw/8a278ce08e953472ecba111082c32f4d.html