3月，是威海旅遊復甦的時節，即便國內疫情沒有中斷，但這並不影響威海的旅遊市場，因為過去的2021年，同樣的環境下，做客威海的人還是很多的。
往年的這個時候，威海樓市都會跟隨旅遊市場一起熱起來，直到2020年的一場疫情，改變了太多的原本。當然，疫情改變的不只是威海樓市，全國各城市也是一片蕭條。一直到2022年的今天，樓市又開始「熱鬧」起來了，別誤會，不是你想的2018年樓市的樣子。
一、全國各城市樓市頻吹「小陽春」風
據2月貝殼50城二手房成交量環比增長約4%，2月7日至月底，貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長約40%，超過去年12月日均水平約10%。西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市2月成交量環比依舊增長。天津、鄭州成交量環比增長超過60%，其中天津和平區二手房更是呈現一房難求的態勢。
一線城市中，北京、上海、廣州保持小幅上漲，漲幅在1%以內；深圳結束去年8月以來連續6個月的環比下跌，轉為小幅上漲。二三線城市中，寧波、杭州、紹興等城市2月環比止跌轉漲；天津、徐州、常州等環比跌幅縮小。
整體上來看，全國主要城市成交都是穩中上升，房價止跌企穩，所以說樓市「小陽春」水分不大，關鍵還是要看其他城市是否跟進以及接下來樓市能否持續回暖。就目前國際形勢來看，有點堪憂。
這也是直接影響威海樓市未來走勢的一個關鍵，之前文章也說了，威海樓市不具備風向標作用，漲跌都是跟隨國內主流城市，小陽春對威海樓市的影響目前還沒體現出來，因為2月份威海房屋成交數據，有點慘澹：
2月威海新房成交數據
整個威海樓市成交量用慘澹來形容似乎有點客氣了，用悽慘似乎更合適，不過呢，多少跟2月的春節長假有關係。但是結合1月份的成交量：2022年1-2月威海商品住宅市場供應面積3.86萬㎡，成交1570套，銷售面積17.72萬㎡；成交均價11622元/㎡。數據就顯得太難看的，兩個月的成交量於去年11月份持平，還說威海樓市不夠冷嗎？外面星火閃爍，威海樓市依舊哀嚎，不知道這個「小陽春」什麼時候也來威海暖一暖，暖暖房價，暖暖中介們拔涼的心。
成交量嚴重下滑壓力最大的是威海房價，其次就是這些干房產中介的朋友，轉行和兼職得太多了。至於威海房價，後面詳說。
二、樓市政策風偏暖
還要從眾多城市的小陽春說起，為啥突然如此，且聽俺慢慢道來。
首先，年前積壓的購房需求年後集中釋放，之前積壓的剛需需求，為什麼不在年前釋放而積壓下來呢，這還得歸結於樓市太冷，導致購房者觀望情緒凝重，越冷越不買，越不買越冷，這一點您真實感覺到了吧。既然是「積攢」下來的，那早晚需要釋放，就差一個契機。那麼，契機也如期而至。
銀行有了新額度、整體房貸利率下沉、降低首付比率、降低二手房稅費門檻、重新上線轉按揭等等一系列組合拳祭出，砸向本就懵圈的購房者。是買房機會嗎？絕對是，各方面費率都低了，房價正好也處在回調後的低位，但又總感覺不那麼踏實，對於未來的樓市心裡一點底沒有。很多人開始不淡定了。
於是乎，售樓處、中介朋友圈鋪天蓋地的勸買房、曬成交單等動作開始了。中介不好的地方就是這裡，有點沒點就開始嚯嚯人們買房，無形中成了開發商造勢的利器。沒辦法啊，他們是靠成交單吃飯的，所以購房者得守住本心哦。
最終大家看到的就是上面提到的「小陽春」來了，而真實情況就是如此嗎？顯然不是。因為出現小陽春的城市都具備兩個條件：人口+經濟。北、上、廣、深這等龐然大物自然不用說了，天津藉助「高考移民」樓市有所起色，況且之前房價低迷了太久，目前業是局部熱點區域火熱。再就是鄭州、南京、西安、濟南等地也都是雄霸一方的存在。而三線及以下級別城市，幾乎全線吃瓜。
而咱威海自然也屬於吃瓜一族，人口流出，經濟一般，政策更是似有非有的狀態。唯一拿得出手的就是旅居、養老、康養概念，但眼下被疫情折騰的，大家都開始收緊了腰包，很多老人即便不為自己生活擔憂，也得為子女分擔一些。所以，威海所具備的這些概念短期熱不起來。原本我以為疫情會讓威海成為一個好的「避風港」，但忽略了想要進入「避風港」，得需要一筆不菲的RMB。銀灘的房子便宜，但9成的房子都是坑，自然也就提不起人們購買的意願。
所以，威海房價的最終走向，看的還是一二線城市的小陽春能否打開樓市真正向好的大門，後期的持續性才是關鍵。
有人就問了，政策這麼好，難道還定不起樓市？那你試想一下，有哪次政策直接扭轉了樓市的趨勢？答案是肯定的，沒有一次。不要忘記了，政策真實不讓樓市過快地朝著一個趨勢發展，上漲如此，下跌更是如此。過快上漲或下跌都是不利的，都不是上頭想要看到的結果。
況且，現在大多城市的房價並沒有大面積的大幅下滑，充其量也就是一個分化明顯而已。政策只是因城而異，而且都是有需要的城市才會有，三線及以下城市基本上涉及不到什麼政策。比如威海，這麼多年有過像樣的政策嗎？
所以，購房者不要太在意目前這些鋪天蓋地小陽春、回暖、鬆綁、降息、降首付等等，實際上也就那麼幾個城市有，而且還是沒有全部囊括以上政策，只不過被N多媒體和中介、開發商等轉來轉去，尤其是這些自媒體上的東西，不要太認真，都是為了混口飯吃而已。堅持一個主線：樓市階段性行情終究擋不住樓市大時代的結束。
還有最重要的一點，咱正常剛需賭不起呀!
三、房價真的跌了或者漲了嗎
終於說到房價了，為什麼要放到後邊呢，因為在了解房價的前提下，先得解決你所認為的影響房價走向的兩個因素，即成交量和政策。強調一下，是你所認為的，並不是我的。因為我覺得房價的長期趨勢並不是因為政策，更不是因為成交量。
成交量是房價波動下的產物，反過來影響房價的情況比較少，一般都是看價買房，越長搶得越風，越跌越沒人買。政策是影響局部地區且房價短期趨勢速度的東西。比如，威海早在2020年就有10%、20%首付，剩下的開發商無息墊資，但房子賣得並沒有好到那裡去。
琢磨一下是不是這個道理，然後再看自己所在城市的房價是不是這樣。
當然，房價得是你挨個去售樓處談，二手房一套一套地去看而得來的。朋友圈、短視頻上的哪些東西太虛了。曾幾何時，賣房子的都開始了演藝生涯，一個個激情昂揚的，就差聲淚俱下了（實際上目前的樓市已經讓中介欲哭無淚）。因為即便賣不出房子還能靠流量換些收益（我們平台除外，我們從始至終就沒開通收益功能，堅持這麼多年完全就是客觀地做房產）。
然後，再看房價，這次說說威海經區的情況吧。
新房方面，齊魯大道以北、海埠路以東（嚴格意義上的主城核心範疇）新房基本上依舊圍繞在13000-15000左右，沿海基本都是14000以上。不懂幅度不大，開發商促銷最大力度也不過是送個車位什麼的。當然，有些隱性的東西可能不會公示出來，比如現場談價，能談到多少等。
二手房分化比較明顯，主要是次新房和老房子，直接上小區名字吧。
華發九龍灣：均價在14500---2萬+，最貴的是最北側一線瞰海戶型，價格變動最大的是86平兩居戶型，最高時候150萬左右，現在有125萬掛牌的，基本回到了2018年水平。109平熱銷戶型
萬象城：大多房子回歸到14000元左右，部分戶型掛16000左右。2019年最高時候房價再15000+。
以上兩個樓盤在經區一個是最高品質小區，一個是優質學區房裡的次新房，很有代表性質，共同點是，二手房都回調了。
皇冠學區老房子均價在11000-12000元左右，其實皇冠學區房這個價格維持的時間不短了，與最火時候14000左右確實下來不少，但高價維持時間不是很長，房東們就不要太在意這個價格了。
長峰電梯房價格在一萬左右，多層9000-10000左右，相對於之前均價12000降幅明顯。
蒿泊商圈的二手房由11000左右回歸到9000+時代，齊魯大道以南大多進入8字頭，好點的電梯戶型能夠在9字頭。
至此整個威海房價最高的經區，嚴格來說是經區老房子跌的確實不少，更可怕的是依舊沒什麼人買。
至於其他區域，有過之而無不及。市區內沿海區域房子保值性好一些。
不光威海，全國基本上都是這個情況，好地段的新房、次新房價格稍有回調但還算堅挺，且成交只是減少。而老房子則是量價齊跌（大城市優質學區房除外）。
3月1日，鄭州拋出一個震驚全國樓市的政策，取消認房又認貸，啥意思？直白說就是你再買房不會去查你是不是二套房還是第二次貸款，一律按照首套房貸款政策執行。結合之前的降利率、降首付等政策。
對於購房者來說，似乎希望來了，很快就能買房了。但這麼想你又錯了，靠利率剩下的幾個錢，對比現在高額的總房款，夠嗎？至於低首付，感覺就更不著調了。.
降低首付比率不等於免除房款，首付低了月供就高，比如100萬的房子：
30%首付20年貸款
20%首付20年貸款
對於購房者來說，20%的准入門檻確實是降低了，但是以後的日子就更緊巴了。對於正常人來說千百塊錢無所謂，但是對於負債人來說，1分錢都難倒英雄漢。尤其是在威海這樣的小城市，賺錢不是那麼容易的。
相對於這些政策來說，購房者更看重的是房價什麼時候下來，只有房價下來了，總房款降低了，才是真正的促進買房的因素。
有人有疑問了，不是越跌越不買嗎？是的，那指的是投機客。
房價在任何階段，都會有剛需去買房。剛需的最大的特點就是不得不買房，只要到了自己能買的起的時候就會下手，有些事情不允許他們等。如果說准丈母娘不催房、上學不看戶口、落戶不需要房子、房東不甩臉子，鬼才願意背債。
而眼下所有政策，似乎沒有一個是有利於房價下跌的，基於這一點，短期不會帶來全國性的房價回暖，更別提威海樓市這樣的隨風點火的角色。
接下來的威海樓市，數據可能會有大幅提成，這也算是一個慣例，畢竟1、2月份太低了，詳情如下：
2022年威海土地市場開年供應驟減，1-2月市區僅出讓3宗土地，總建面51310㎡，成交13宗，總建面621681㎡。
2022年1-2月威海市區共計成交13宗土地，其中環翠區5宗、臨港區8宗。規劃建築面積62.2萬㎡，成交樓面地價1595元/㎡（環翠區樓面地價較高，達到了2778元/㎡，臨港區樓麵價較低，1130元/㎡。），溢價率0，維持穩定的地價水平。
2022年1-2月威海商品住宅市場供應面積3.86萬㎡，成交1570套，銷售面積17.72萬㎡；成交均價11622元/㎡。
截至2022年2月底，威海市商品住宅庫存達386萬㎡，去化周期維持29個月。庫存集中於環翠區、高區、經區三大城區。
新房供應依舊停留在華夏山海城、東昇文苑、萬科威高璞悅山、國信壹品南山、恆大悅瀾庭、五渚河生態城、國宏立泰桂花園、慧園學府等老項目上。
3月份之後威海樓市基本進入常態化市場，結合旅遊市場回暖，威海旅居產品市場多少能回點血，至於有沒有小陽春，對威海樓市無關緊要，僅此而已。
眼下重點，還是想想怎麼避免踩雷吧。