房子辦理過戶手續的第二天，政府頒布了徵收公告，賣家頓時覺得賣虧了想反悔，拒絕交付房屋。
近日，浙江省寧波市鄞州區人民法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件。
2021年，家住浙江省寧波市鄞州區東吳鎮的劉大媽委託好友小楊，幫其在老江東地段尋找一套合適的二手房。小楊通過寧波某中介公司物色到房東陳先生正在出售的一套55平方米的房屋。
後陳先生與劉大媽、寧波某中介公司簽訂房屋買賣中介合同，劉大媽按約向陳先生全額支付了購房款200萬元。幾天後，劉大媽與陳先生簽訂房屋買賣合同，雙方在同日辦理了房屋過戶手續，並約定第二天交付房屋。
然而第二天，寧波市鄞州區人民政府發布徵收公告，陳先生剛剛賣掉的房屋正好屬於徵收範圍之內。
得知此事的陳先生立即聯繫了劉大媽和小楊，想要取消這筆交易，溝通無果後，陳先生不僅拒絕交付房屋，還將劉大媽、寧波某中介公司起訴至鄞州法院，並將小楊列為第三人，請求判令：解除房屋買賣中介合同和房屋買賣合同，被告劉大媽將涉案房屋不動產權變更登記於陳先生名下，陳先生退還購房款200萬元。
庭審中，陳先生哭訴道：在我這套房子出售後的次日，拆遷公告頒布，按拆遷政策，我原來的房子能置換一套90平方米以上的拆遷安置房，哪怕按3萬/㎡計算，我的虧損也在100萬元以上。兩被告明知要拆遷，卻故意隱瞞，我要求依情勢變更原則解除房屋買賣合同。
劉大媽答辯稱：
我年紀大了，委託小楊尋找房源，陳先生是自己主動賣房的，這樁交易是你情我願的呀。
其次，涉案房屋面臨拆遷的消息在當地已眾所周知，連小區門口的保安都知道了，陳先生作為業主怎麼會毫不知情呢？況且我已經將房款全額付清，過戶手續也辦了，房屋買賣合同已履行完畢。
因拆遷工作尚在進行中，涉案房屋最終是否拆遷還無定論，陳先生的訴請有違誠信原則。
鄞州法院經審理後依法判決駁回原告陳先生的全部訴訟請求。
理由如下
原告與兩被告之間的房屋買賣中介合同、原告與被告劉大媽之間的房屋買賣合同成立並生效。
陳先生與劉大媽關於涉案房屋的價格、過戶及交付時間等重要條款的約定都是出自雙方的真實意願，且在簽訂房屋買賣合同的當天就辦理過戶手續是陳先生本人的主張，而並非劉大媽與小楊的要求。
承辦法官在實地走訪涉案房屋所在社區後，了解到該區域已有較長時間流傳即將拆遷的消息。陳先生在多家中介公司掛牌出售房屋，其對於房屋的基本情況應有所了解，才能最終確定房屋價格。故陳先生對於涉案房屋可能面臨拆遷應有一定的預見性，並將該因素納入定價的考量範圍內，且最終的成交價格並未低於當時該小區正常的市場價格。
劉大媽已經全額支付了合同約定的購房款，房屋過戶手續也已辦理完畢，陳先生並不能證明繼續交付房屋會產生明顯不公平的不利影響。故陳先生主張依情勢變更原則解除合同，法院不予支持。
該案二審維持原判。目前該案判決已生效，涉案房屋已交付完畢。
法官說法
本案原告以情勢變更為由主張解除合同。
情勢變更原則是指合同有效成立後，因不可歸責於雙方當事人的原因（當事人不可預見的事情的發生），致使合同的基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平或者不能實現合同目的，應允許變更合同內容或者解除合同。情勢變更原則只有在合同賴以成立的基礎發生巨大變化，致使繼續履行將顯失公平，導致一方明顯有利，另一方明顯受損，雙方當事人的利益嚴重失衡時才適用。
本案不能適用情勢變更原則的理由為：一、涉案房屋所在區域較長時間流傳即將拆遷的消息。原告為出售房屋，在多家中介機構掛牌，其對於包括房屋即將面臨拆遷在內的基本情況應有所了解，並將該因素納入定價的考量範圍之內，故拆遷並不屬於不可預見的事情。二、情勢變更原則只考慮「繼續履行合同」是否顯失公平。本案雙方的房屋買賣合同已經完成了全額付款及過戶手續，被告的合同義務已經履行完畢，原告簽訂房屋買賣合同的合同目的已經實現，故不存在繼續履行合同顯失公平的情形。
法條連結
《中華人民共和國民法典》第五百三十三條規定：
合同成立後，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。
來源：中國普法、人民法院報、寧波鄞州法院、浙江普法、山東高法。僅供普法參考，文章僅供交流學習 , 版權歸屬原作者，若來源標註錯誤或侵權請與我們聯繫。